Zeker in crisistijd is het fijn als je je woonlasten kunt drukken. Dit zijn de mogelijkheden.
De Vereniging Eigen Huis riep afgelopen week 20 geldverstrekkers op om rentemiddeling aan te bieden. Hierbij wordt de oude, hogere rente gemiddeld met de nieuwe, lagere rente, over een nieuwe rentevaste periode. Dit leidt tot lagere woonlasten. In sommige gevallen gaat het om wel honderden euro's per maand.
Lees ook: Coronacrisis: Dit betekent het tot nu toe voor de huizenmarkt
Dat komt natuurlijk goed van pas, zeker in crisistijd. Maar er zijn meer mogelijkheden om je hypotheeklasten te verlagen. We zetten vijf opties voor je op een rij.
1. Hypotheek oversluiten
Is de rente die je betaalt een stuk hoger dan de huidige hypotheekrente, dan kun je overwegen om je hypotheek over te sluiten naar een lening met een lagere rente, die je opnieuw langere tijd kunt vastzetten. Dit leidt direct tot lagere hypotheeklasten.
Maar aan deze optie kleven ook nadelen. Banken zijn niet zo blij met deze constructie, omdat ze dan rente-inkomsten mislopen. Daarom rekenen ze een boeterente. Hoewel dit niet meer mag zijn dan het nadeel dat banken door oversluiten ondervinden, kan dit bedrag behoorlijk hoog oplopen.
Gelukkig mag je de boeterente wel aftrekken van de inkomstenbelasting. Maar neem je het boetebedrag mee in je nieuwe hypotheek, dan is de rente hierover níet aftrekbaar.
Een ander nadeel van oversluiten is dat je allerlei extra kosten moet betalen, omdat je feitelijk een nieuwe hypotheek afsluit. Denk bijvoorbeeld aan taxatie-, notaris- en advieskosten.Deze mag je wel eenmalig aftrekken.
Verder daalt je hypotheekrente-aftrek, omdat de rente omlaag gaat.
Of oversluiten voordelig is, hangt af van de situatie. Ben je van plan om nog lange tijd in je huis te blijven wonen, dan kan het zinvol zijn. Maar wil je op korte termijn verhuizen, dan verdien je de extra kosten waarschijnlijk niet terug.
Check ook: WOZ-waarde te hoog? Zo maak je met succes bezwaar
Voor sommige hypotheken is oversluiten vrijwel altijd ongunstig. Heb je een aflossingsvrije hypotheek, dan kun je deze niet altijd ongewijzigd meenemen. Ook met een spaarhypotheek oversluiten heeft meestal geen zin, omdat een lagere hypotheekrente ertoe leidt dat je meer moet inleggen in het spaardeel: het wordt dan een sigaar uit eigen doos.
Laat daarom eerst alle plussen en minnen onder elkaar zetten voor je besluit om je hypotheek over te sluiten.
2. Rentemiddeling
Je kunt ook kiezen voor rentemiddeling. Hierbij wordt, zoals gezegd de oude rente gemiddeld met de actuele marktrente. De boeterente wordt uitgesmeerd over het restant van de hypotheekduur: je hoeft deze dus niet in één keer op te hoesten, zoals bij oversluiten wél het geval is.
Heb je te weinig spaargeld om de boeterente te betalen of wil je je buffers in deze crisistijd liever niet aanspreken, dan kan rentemiddeling een slim alternatief zijn voor oversluiten. Want ook bij rentemiddeling profiteer je direct van de lagere rente.
Net als bij oversluiten is de boeterente fiscaal aftrekbaar. Dat geldt ook voor de overige kosten die je hebt moeten betalen, zoals advies- en administratiekosten.
Net als bij oversluiten gaat de hypotheekrente omlaag en kun je dus ook minder hypotheekrente aftrekbaar.
Rentemiddeling is vooral interessant als je rentevaste periode nog enkele jaren duurt. Maar ben je van plan om op korte termijn te verhuizen, dan is het verstandiger om de rit uit te zitten, omdat je anders per saldo duurder uit bent.
Lees ook: Rentemiddeling: slim idee om woonlasten te drukken?
3. Oversluiten naar NHG
Heb je een hypotheek zonder Nationale Hypotheekgarantie (NHG), maar komt de totale hypotheeksom wel uit onder de huidige grens - die momenteel ligt op €310.000 - dan kun je proberen om de hypotheek over te sluiten naar een lening met NHG.
Een lening met NHG is gunstig voor huizenbezitters. Je krijgt dan een vangnet als je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, door werkloosheid, een echtscheiding, het overlijden van je partner of arbeidsongeschiktheid. Omdat de hypotheekverstrekker hierdoor minder risico loopt, krijg je bovendien een rentevoordeel, dat kan oplopen tot 0,5%.
Ook goed om te weten is dat NHG het vangnet wat wil vergroten voor huizenbezitters bij wie het water aan de lippen staat vanwege de coronacrisis. Heb jij een hypotheek met NHG en krijg je uitstel van betaling of heb je een betalingsachterstand, dan staat NHG via een zogeheten Woonlastenfaciliteit borg voor een bedrag van maximaal 9% van de oorspronkelijke hypotheeksom.
Heb je bijvoorbeeld een hypotheekschuld van twee ton, dan staat NHG dus borg voor een betalingsachterstand van maximaal €18.000.
Lees ook: Meer lucht voor huiseigenaren met NHG in coronacrisis
Je hypotheek omzetten naar NHG mag echter niet zomaar. Een van de voorwaarden is dat je investeert in woningverbetering. Als bewijs moet je een nieuw taxatierapport laten maken. Ook moet je naar de notaris en kan de bank een boeterente in rekening brengen.
4. Het mes in de rente-opslag
De hypotheekrente bestaat uit twee delen: een basisrente en een risico-opslag. Hypotheekverstrekkers rekenen zo’n opslag als je hypotheek relatief hoog is ten opzichte van je woningwaarde. De bank loopt dan immers meer risico en wil hiervoor worden gecompenseerd. Deze opslag kan oplopen tot 0,5% of zelfs 1%.
Heb je sinds het afsluiten van je hypotheek een flink bedrag afgelost of is je huis in de tussenliggende periode in waarde gestegen, dan kan de risico-opslag wellicht worden geschrapt of verlaagd. Bij een opslag van 0,3% met een hypotheek van €300.000 scheelt dat €900 per jaar.
Banken wijzen je daar niet altijd pro-actief op. De risico-opslag tijdens de rentevaste periode verlagen kan nog niet bij iedere bank.
5. Overlijdensrisicoverzekering oversluiten
Vaak sluit je bij een hypotheek ook een overlijdensrisicoverzekering af, die uitkeert als je partner overlijdt. De afgelopen jaren zijn de premies van deze verzekeringen fors gedaald.
Heb je deze verzekering langere tijd geleden afgesloten en is je gezondheid in de tussenliggende periode niet verslechterd, dan kan het lonen om de verzekering over te sluiten. In sommige gevallen scheelt dan duizenden euro’s premie.
Maar let wel op: omdat je intussen ook ouder bent geworden, kan het zijn dat de premie uiteindelijk toch hoger uitpakt. Laat dus goed doorrekenen wat je gaat betalen als je de verzekering wil oversluiten.
Verder is het ook slim om te checken of de dekking mogelijk omlaag kan, omdat je privésituatie is veranderd. Veel jonge ouders kiezen voor een hoge dekking omdat ze bij het overlijden van hun partner de extra kosten voor kinderopvang vergoed willen krijgen. Maar zijn de kinderen inmiddels wat ouder, dan kan de dekking misschien omlaag.
Lees ook: Zo levert je spaargeld veel meer op dan bij de bank