Bijna tweederde van de huizenkopers biedt meer dan de vraagprijs, zo meldt Makelaarsland. Welke risico's loop je als je gaat overbieden? En hoe kun je voorkomen dat de aankoop van een huis ontaardt in een financiële nachtmerrie?
Een giftige cocktail van krapte op de woningmarkt, een grote vraag naar woningen en een lage rente leidt ertoe dat steeds meer huizenkopers zich genoodzaakt voelen om meer te bieden dan de vraagprijs. Volgens Makelaarsland werd vorig jaar op circa de helft van de woningen die deze makelaarsorganisatie verkocht een bod uitgebracht boven de vraagprijs. Dit jaar is dat opgelopen naar 62%.
Vooral bij huizen tussen de twee en drie ton
Vooral bij woningen tussen de 200.000 en 300.000 euro is de kans groot dat je het huis niet krijgt voor de aangeboden prijs. Maar liefst 75% van de biedingen in dit segment is nu hoger dan de vraagprijs. Drie jaar geleden was dat nog zo'n 22%.
Lees ook: Huis kopen in coronatijd: 5 dingen om op te letten
Bij woningen van meer dan 1 miljoen euro is overbieden een stuk minder gebruikelijk, al gebeurt dat nog altijd bij 13% van de aangeboden huizen.
Makelaarsland signaleert dat de verkooptijden van huizen in heel Nederland dalen. Dat betekent dat je niet alleen in de Randstad, maar ook daarbuiten gedwongen kunt zijn om met een hoger bod te komen dan het bedrag dat op Funda staat vermeld.
Bied je boven de woningwaarde? Dan moet je het verschil uit eigen zak betalen
Overbieden hoeft geen probleem te zijn. Als er ruimte is om meer te lenen dan je oorspronkelijk van plan was of om meer eigen geld in te brengen, dan is er niet zoveel aan de hand.
Maar bied je meer dan het huis waard is, dan is het oppassen geblazen. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Deze waarde wordt vastgesteld door een taxateur. Schat deze de waarde van het huis lager in dan het bedrag dat jij hebt geboden, dan moet je het verschil zelf betalen.
Dat kan behoorlijk in de papieren lopen, want zaken als de overdrachtsbelasting, notariskosten, advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, taxatiekosten, eventuele courtage voor de makelaar, de inrichting van je eigen huis en een eventuele verbouwing moet je ook al zelf financieren. In totaal is dat circa 6% van de koopsom.
Check ook: Hoeveel eigen geld moet je in je nieuwe woning steken?
Hoe werkt dat? Stel dat je een huis op het oog hebt met een vraagprijs van 290.000 euro en jij biedt 315.000 euro, dan moet je hopen dat de makelaar de waarde ook op die 315.000 euro taxeert. Mocht hij uitkomen op een waarde van drie ton, dan krijg je ook maar 300.000 euro hypotheek en moet je de resterende 15.000 euro zelf bijleggen, naast de overige kosten die bij de aankoop van het huis horen. In totaal moet je dan ruim 30.000 euro aan eigen geld meebrengen. Heb je dat niet, dan gaat de aankoop van het huis niet door.
... en loop je een groter risico op een restschuld
Daarnaast loop je met overbieden een groter risico op een eventuele restschuld. Bied je meer dan het huis eigenlijk waard is, dan staat je woning al bij aankoop onder water. Dit kan nog verder oplopen als de huizenprijzen gaan dalen. Het lijkt nu alsof de huizenprijzen alleen maar kunnen stijgen, aangezien ze nu al ruim zeven jaar in de lift zitten. Maar in het verleden - bijvoorbeeld tijdens de vorige crisis van 2008 - daalden de huizenprijzen flink en duurde het nog jaren voor ze weer terug waren op het oude niveau.
De consequenties van een huis dat onder water staat zijn groot. Je moet eventuele verhuisplannen in de ijskast zetten tot de woningwaarde weer is gestegen (wat geen garantie is). Kan dat niet, omdat je bijvoorbeeld moet verhuizen vanwege een andere baan of de komst van een kind, dan moet je je huis met verlies verkopen en heb je een restschuld.
Wat moet je nu doen als je toch dat huis wil hebben, terwijl er meer kapers op de kust zijn? Natuurlijk wil je het huis niet mislopen en het niet op duizend euro laten stuklopen. Maar het bod moet voor jou wel financieel haalbaar zijn.
1. Stel een budget vast
Informeer daarom voordat je een huis gaat bezichtigen hoeveel je maximaal kunt lenen. Check ook of je de maandlasten goed kunt dragen: houd je nog voldoende ruimte over voor leuke dingen en een eventuele financiële tegenslag? Heb je een budget vastgesteld, houd daar dan aan vast en ga niet meer bieden dan je vooraf had besloten. Anders gaat de hypotheek straks als een molensteen om je nek hangen.
2. Maak een inschatting van de woningwaarde
Zorg er ook voor dat je niet meer biedt dan de woning waard is. Maak daarom een inschatting van de reële waarde van het huis. Om een goed beeld te krijgen kun je voor 2,95 euro bij het Kadaster een overzicht bestellen van de verkoopprijzen van alle woningen die de afgelopen jaren in een bepaald postcodegebied zijn verkocht. Verder kun je natuurlijk checken voor welke prijs vergelijkbare woningen op Funda.nl worden aangeboden.
3. Bepaal je onderhandelingspositie
Laat je ook niet gek maken door de verkoopmakelaar. Probeer je onderhandelingspositie zo goed mogelijk in te schatten. Hoeveel belangstelling is er voor dit huis? Heeft de verkopende partij haast om het huis te verkopen? Hoe beter jouw onderhandelingspositie is, hoe minder druk er is om met de prijs te klimmen.
4. Bedenk gunstige voorwaarden
Verder is het slim om te bedenken of je de koper op andere fronten tegemoet kan komen. Een huis wordt niet altijd verkocht aan de hoogste bieder; ook andere aspecten van belang. Misschien kun je de tegenpartij met gunstige voorwaarden over de streep trekken. Als de verkoper naar een nieuwbouwwoning vertrekt, kun je hem misschien verleiden met wat flexibiliteit in de overdrachtsdatum. Heeft hij al een ander huis gekocht, dan is de kans groot dat hij snel van het huis af wil en kun je aanbieden om de transactie snel te laten plaatsvinden.
Lees ook: Bieden op een huis? Pas op voor deze 7 dure fouten
Zit je zo goed in de slappe was dat je (vrijwel) de hele woning uit eigen zak kunt betalen (bijvoorbeeld dankzij een erfenis en overwaarde op je vorige koopwoning) dan kun je overwegen om een bod uit te brengen zonder voorbehoud van financiering. De verkoper heeft dan de zekerheid dat de koop doorgaat, terwijl dat met andere biedingen nog maar afwachten is.
Moet je een flinke hypotheek afsluiten, dan is het níet verstandig om dat financieringsvoorbehoud te schrappen. Want mocht de hypotheekverstrekker afhaken, dan loop je niet alleen de woning mis, maar moet je ook nog een boete van 10% van de koopsom betalen om de koop ongedaan te kunnen maken.
Ook een voorbehoud voor technische gebreken kun je beter niet laten varen, want je moet wel weten wat je koopt.
5. ... of stel je ambities bij
Merk je dat het niet mogelijk is om een huis te kopen binnen jouw budget, stel dan je ambities bij. Vergroot het zoekgebied, neem genoegen met een kleiner huis, een kamer minder, een kluswoning of een appartement in plaats van een huis met tuin. Hierdoor kun je mogelijk voor een lager bedrag alsnog een leuke woning krijgen.
Check ook: 6 manieren om een woning te vinden die je wél kunt betalen