Binnenkort vallen de WOZ-waardes weer in de bus of kun je ze terugvinden op MijnOverheid.nl. Omdat de lokale lasten over de hele linie stijgen, loont het nóg meer moeite dan voorheen om bezwaar te maken. Maar hoe doe je dat?
De gemeente stelt elk jaar de WOZ-waarde van je huis vast, met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is in 2021 met gemiddeld 6 tot 8% gestegen, zo heeft de Waarderingskamer becijferd.
Dat kan leiden tot hogere lasten, want de WOZ-waarde dient als basis voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.
Lees ook: Huizenprijzen knalden in 2020 met bijna 8% omhoog
Uit een recente meting van het CBS blijkt dat gemeenten dit jaar verwachten 11,3 miljard euro binnen te halen. Dat is 4,4% meer dan ze vorig jaar hadden begroot. De OZB gaat zelfs met 5,8% omhoog, de grootste toename sinds 2004.
Teveel belasting
Als de WOZ-waarde te hoog is, betaal je teveel belasting. Door met succes bezwaar aan te tekenen kun je tientallen tot soms wel honderden euro's per jaar besparen.
... zoals het eigenwoningforfait
Neem bijvoorbeeld het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen als inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Over 2020 (het jaar waarover je straks aangifte moet doen) is dat 0,60%.
Als je vorig jaar met succes bezwaar had aangetekend, hoef je straks in je aangifte voor iedere 10.000 euro waardeverlaging van je huis 60 euro minder bij te inkomen op te tellen als eigenwoningforfait. Bij een belastingtarief van 49,50% (de hoogste schijf in 2020) scheelt dat 29,70 euro. Dat is natuurlijk mooi meegenomen.
Dit jaar bedraagt het eigenwoningforfait 0,5%. Teken je binnenkort bezwaar aan, dan hoef je bij je aangifte over 2021 voor iedere waardevermindering van 10.000 euro 50 euro minder bij je inkomen op te tellen en bespaar je netto ongeveer 25 euro belasting.
... en de OZB
Ook aan OZB ben je een stuk voordeliger uit als je de WOZ-waarde omlaag weet te krijgen. De hoogte van deze belasting wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een heffingspercentage. Dit laatste getal verschilt per gemeente en loopt grofweg uiteen van 0,03% tot 0,23%.
Als we uitgaan van een heffingspercentage van 0,1%, en de WOZ-waarde met 10.000 euro daalt, scheelt dat 10 euro aan gemeentelijke belastingen.
... plus de erfbelasting
Het fiscale voordeel van een lagere WOZ-waarde bij een erfenis is nog veel groter. Stel dat je het huis van je ouders erft, dan betaal je over de WOZ-waarde 10% tot 20% erfbelasting, afhankelijk van de omvang van de nalatenschap.
Mocht je dankzij een succesvol bezwaar de WOZ-waarde 10.000 euro kunnen verlagen, dan scheelt dat 1.000 of 2.000 euro erfbelasting. Om bezwaar te kunnen maken, moet je wel een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen bij de gemeente.
Check ook: Zo voorkom je dat je een hoge schuld erft
Als erfgenaam mag je overigens kiezen of je in de aangifte voor de erfbelasting de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar ná overlijden gebruikt. Erf je dit jaar een woning, dan mag je dus kiezen of je de WOZ-waarde uit 2021 hanteert (met als waardepeildatum 1 januari 2020) of die van 2022 die volgend jaar op de mat valt (met als waardepeildatum 1 januari 2021). Zijn de huizenprijzen opgelopen, dan kun je beter de oudere aangifte gebruiken; anders de meest recente. Dat kan een behoorlijk bedrag aan belasting schelen.
Maar weinig mensen maken bezwaar
Ondanks deze voordelen maakt gemiddeld slechts 2% van de huiseigenaren bezwaar tegen de WOZ-waardebepaling. Dat is eigenlijk zonde, want doorgaans wordt bij circa de helft de bezwaren gehonoreerd en gaat de WOZ-waarde dus omlaag.
Bezwaar maken loont dus. Maar hoe doe je dat?
Is mijn WOZ-waarde eigenlijk wel te hoog?
De WOZ-waarden van woningen zijn openbaar. Via het zogeheten WOZ-waardeloket kun je gratis de WOZ-waarde van vergelijkbare huizen opvragen en checken of jouw WOZ-waarde juist is.
Daarnaast is het ook slim om te checken voor welke prijs vergelijkbare woningen in jouw buurt afgelopen jaar zijn verkocht. Hiervoor kun je terecht bij het Kadaster, waar je voor 2,95 euro een koopsommenoverzicht kunt opvragen. Hierop vind je de verkoopprijzen van de afgelopen vijf jaar binnen een postcodegebied.
Waardedrukkende factoren
De volgende stap is op zoek gaan naar factoren die een lagere WOZ-waarde kunnen rechtvaardigen. Zo is een rijtjeshuis minder waard dan een twee-onder-een-kapper. Ook een kleiner woon- of perceeloppervlak, bouwfouten, een slechte staat van onderhoud, geluidsoverlast, een sterk gedateerde badkamer of een minder gunstige ligging van je huis drukken de woningwaarde.
Lees ook: 1 op 3 huiseigenaren heeft minimaal een ton overwaarde
Ook kan het zijn dat jouw huis enkele aspecten mist die de woningen waarop de gemeente de WOZ-waarde baseert wel hebben. Denk bijvoorbeeld aan een garage, carport, dakkapel of extra grote tuin.
Naast de bouwtechnische aspecten kunnen ook wettelijke beperkingen (zoals een parkeerverbod of beperkingen in het bestemmingsplan) of contractuele bepalingen (zoals het recht van overpad) de WOZ-waarde van jouw huis drukken.
Bezwaarschrift
Ben je ervan overtuigd dat je huis te hoog is getaxeerd, dan kun je je bezwaarschrift opstellen. Hierin geef je aan dat je het niet eens bent met de WOZ-beschikking en beargumenteer je waarom je dat vindt.
Stuur zoveel mogelijk bewijsmateriaal mee, zoals foto's. Op de websites van de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis vind je voorbeeldbrieven. Vergeet in je bezwaarschrift niet de datum, het beschikkingsnummer en het adres van je huis te vermelden.
Volgens de Consumentenbond is de procedure de laatste jaren bijna overal informeler geworden en kun je bij veel gemeentes de WOZ-waarde al met één telefoontje naar beneden beargumenteren.
Wees er op tijd bij
Houd wel de termijnen goed in de gaten. Je bezwaarschrift moet binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking binnen zijn. Heb je meer tijd nodig, dan kun je ook een pro forma bezwaarschift indienen. Je maakt dan alvast bezwaar en komt later met de onderbouwing.
Als je bezwaar wordt afgewezen kun je hiertegen beroep aantekenen bij de rechtbank. Dit moet wederom binnen zes weken.
Pas wel op: lagere WOZ-waarde niet altijd gunstig
Bedenk wel dat een lagere WOZ-waarde ook een keerzijde heeft. Als de WOZ-waarde is opgelopen sinds je het huis hebt gekocht, kun je bij de bank proberen om een lagere hypotheekrente te bedingen. De hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde is dan namelijk gedaald, waardoor de risico-opslag misschien kan worden verlaagd of geschrapt.
Weet je daarentegen de WOZ-waarde omlaag te krijgen, dan is er een kans dat die rente-opslag er niet af kan, waardoor je woonlasten niet dalen.
Lees ook: Tegenvaller: Lokale belastingen fors omhoog