Eerder kon je in Goed hypotheekadvies niet meer mogelijk lezen hoe een ontstane Eigen Woning Reserve tot een box 3 schuld leidt als er een andere woning wordt gekocht. De berekening van Minister Wiebes en staatssecretaris Menno Snel kan tot veel problemen leiden. De casus was als volgt:
X heeft een EWS van 100.000 euro (5 jaar renteaftrek).
X verkoopt de woning voor 150.000 euro.
X heeft een EWR van 50.000 euro.
Y heeft nooit eerder een koopwoning gehad.
X en Y kopen een koopwoning voor 200.000 euro.
X en Y worden voor allebei 50% eigenaar.
Check: Den Haag doet maar wat
Uitwerking Jos Koets
Als hypotheekadviseur zou ik deze casus als volgt uitwerken
- Koopsom woning 200.000 (X en Y ieder 100.000)
- Inbreng X van EWR 50.000
- Benodigde hypotheek 150.000
- Hypotheek Y 100.000 (nog 30 jaar renteaftrek)
- Hypotheek X 50.000 (nog 25 jaar renteaftrek)
Bovenstaande berekening is zeer logisch. X brengt zijn 50.000 euro (verkoopwinst van vorige woning) in en deze wordt verrekend met zijn gedeelte van de aankoop van de nieuwe woning.
Minister Wiebes kwam vorig jaar echter met een hele andere uitleg. De helft van de 50.000 euro van X gaat namelijk naar Y. Hierdoor krijgt X een box 3 schuld van 25.000 euro. De uitwerking volgens Wiebes moet zijn:
- Benodigde hypotheek 150.000
- Hypotheek Y 75.000 (verplichte annuïteiten / lineaire hypotheek)
- Hypotheek X 75.000 (50.000 euro in box 1 en 25.000 euro in box 3)
Hoe iemand ook in 2018 trouwt of gaat samenwonen bij een EWR gaat de helft hiervan naar box 3. Dit is natuurlijk heel erg vreemd daar de EWR ontstaat bij X en deze hierdoor wordt benadeeld om dat X met Y een andere woning koopt.
Staatssecretaris Menno Snel heeft vorige maand de eerdere uitleg van Wiebes gecorrigeerd. Om in aanmerking te komen voor volledige renteaftrek moet aan enkele voorwaarden worden voldaan, namelijk:
- X en Y moeten de nieuwe woning kopen in de verhouding 50%-50%. Deze verhouding moet ook van toepassing zijn voor de financiering.
- X en Y doen een beroep op de 50% verhouding door de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte op te nemen.
- X en Y zijn akkoord dat de verhouding van 50% in de toekomst niet meer kan worden herzien. De afwikkeling van de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente staat dus vast.
Check: Hypotheekgarantie te duur voor starters
Uitwerking op basis van de goedkeuring van Menno Snel
X en Y krijgen allebei een hypotheek van 75.000 euro. Let op: het eigenwoningverleden van X gaat voor de helft over naar Y. Het eigenwoningverleden van X bestaat uit een EWR van 50.000 euro en het recht op overgangsrecht voor 100.000 euro waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat.
Situatie voor X en Y wordt dan als volgt:
- Hypotheek 50.000 euro (nog 25 jaar renteaftrek)
- Hypotheek 25.000 euro (nog 30 jaar renteaftrek)
X heeft als voordeel dat de helft van zijn hypotheek is overgegaan naar Y. Eerst had X nog 25 jaar renteaftrek over 100.000 euro. Nu is dit over een bedrag van 50.000 euro geworden.
Y die nooit een koopwoning heeft gehad, heeft door de goedkeuring wel renteaftrek geleden. In deze situatie is dit slechts 5 jaar. Stel dat dit 25 jaar was geweest!
Hoera de vlag kan uit, want over het gehele hypotheekbedrag kan renteaftrek worden genoten. Zolang X en Y samen blijven wonen is er niets aan de hand. Als beiden echter besluiten uit elkaar te gaan, wordt de situatie minder leuk.
De eerdere EWR van 50.000 euro van X komt dan om de hoek kijken. De helft van deze 50.000 euro is naar Y gegaan. Deze zal Y weer “terug moeten geven” aan X. Als Y hiervoor een hypotheek neemt, is er geen renteaftrek over dit bedrag. Bij Y ontstaat er dus een box 3 schuld van 25.000 euro als Y een andere woning gaat kopen of X uitkoopt in de huidige woning.
100% renteaftrek, 50% benadeeld
Een hypotheekadviseur zal in deze situaties dus heel duidelijk moeten uitleggen wat de gevolgen (kunnen) zijn als er gekozen wordt voor 100% renteaftrek door een beroep te doen op 50%-50% verhouding in de IB aangifte. Natuurlijk weten samenwonenden vooraf niet of zij in de toekomst uit elkaar gaan.
Ik voorzie wel grote problemen voor deze doelgroep als zij zelf een hypotheek regelen zonder hulp van een hypotheekadviseur. In de online software wordt natuurlijk niet gewaarschuwd voor deze verhouding. Dit betekent dat achteraf de fiscus op de stoep kan staan met de mededeling dat een gedeelte van de hypotheek in box 3 valt en er dus geen renteaftrek is.
Ik blijf van mening dat mijn eigen uitwerking nog het beste en het gemakkelijkst is. Dit is ook mogelijk maar dan moet de adviseur wel de onderlinge interne draagplicht van de gezamenlijk aangegane hypotheek per persoon vastleggen. Ook extra aflossingen kunnen dan afzonderlijk worden toegeschreven aan de persoon op wie dit van toepassing is.
Al met al blijkt maar weer eens dat de situatie voor bepaalde doelgroepen er niet gemakkelijker op is geworden.
Alle artikelen van Jos Koets