Wie de media een beetje volgt, leest iedere week wel wat over de huizenmarkt. Steeds vaker stel ik daarbij de vraag: Waarom?! Zo ook bij het nieuws dat banken klagen over rentemiddeling.
November vorig jaar schreef ik nog een column over de gevaren van rentemiddeling. Als we even terugkijken, blijkt dat bijna alle banken in Nederland jarenlang een te hoge boeterente hebben berekend, die weer doorberekend werd in de rentemiddeling. Banken moesten dit corrigeren. Dit heeft ze in totaal rond de 32 miljoen euro gekost.
Maar wie controleert of alle gecorrigeerde berekeningen goed zijn gedaan? Banken hadden ook nog eens het geluk dat zij tot 14 juli 2016 mochten teruggaan. Daarvoor was namelijk de nieuwe Europese Mortgage Credit Directive nog niet van toepassing. Huizenbezitters hebben voor deze datum nog steeds teveel betaald over hun boeterente.
Check: Den Haag doet maar wat
En dan ook nog eens klagen
Banken gaan nu klagen, want er is een trucje mogelijk. Je kunt namelijk rentemiddeling toepassen en daarna je woning verkopen. Bij verkoop kan een huizenbezitter zijn hypotheek boetevrij aflossen. Door eerst rentemiddeling toe te passen, betaalt de huizenbezitter minder maandlasten. Daarom vinden banken dat hun klanten meer moeten betalen voor rentemiddeling.
Natuurlijk is de NVB het eens met de banken. “Op zich een goed idee, vindt de NVB, maar de banken struikelen over een verschil tussen boeterente en rentemiddeling. Wie zijn hypotheek oversluit naar een lagere rente en daarvoor een boeterente betaalt, betaalt de bank in één klap het nadeel dat zij loopt. Maar bij rentemiddeling wordt die boeterente als het ware over de rest van de looptijd uitgesmeerd, zodat de klant die de ’boete’ niet ineens kan neerleggen toch een lagere rente kan krijgen.”
“De NVB vindt dat daar een risico voor de banken in zit. Want als de klant na een rentemiddeling alsnog zijn hypotheek vervroegd beëindigt, omdat hij gaat verhuizen of oversluiten, is het nadeel van de bank volgens de NVB niet helemaal afgedekt. De ’uitgesmeerde boete’ wordt dan namelijk niet helemaal meer betaald, omdat hij verwerkt is in de nieuwe rente van de hypotheek die niet tot het einde wordt uitbetaald.”
Niet verplichten
Natuurlijk heeft de NVB gelijk, maar je kunt een huizenbezitter toch niet verplichten in zijn huis te blijven. Wie wil verhuizen moet kunnen verhuizen en hierdoor zijn hypotheek boetevrij af kunnen lossen. Wat is daadwerkelijk het voordeel om eerst rentemiddeling toe te passen en daarna binnen een jaar te gaan verhuizen.
De banken en NVB zoeken nu naar een mogelijkheid om twee verschillende berekeningen (boeterente en rentemiddeling) verschillend te laten berekenen. Dit is totale onzin. Bij rentemiddeling wordt zelfs nog een opslag berekend.
Banken verdienen al genoeg aan hypotheken en deze zet van de NVB en de banken zorgt er alleen maar voor dat het wantrouwen naar banken nog meer toeneemt.
Check: Hypotheekgarantie te duur voor starters
Makelaars
En als een huizenbezitter dan wil verhuizen, zitten ze opgescheept met een makelaar, terechte winnaars van de Douche van Koets 2017. Ik, en met mij vele anderen, ben niet tevreden over de werkwijze van makelaars. In december schreef Irene van den Berg een mooi artikel in het AD over de betrouwbaarheid van de makelaars.
Irene beschrijft in het artikel dat zij en haar man een huis hebben gekocht (overeenstemming over de koopprijs van een woning via de mail). De koopakte is nog niet getekend.
De Rotterdamse verkopende Vbo-makelaar belt echter dat deze een andere koper heeft voor de woning die een hogere koopprijs heeft geboden. Indien zij alsnog de woning willen hebben, moeten zij een paar duizend euro meer betalen. Irene schrijft dan:
“Dit mag helemaal niet, dacht ik nog naïef. Maar een kwartiertje googelen leerde mij het tegendeel. Een afspraak met een makelaar is niets waard, zolang er geen handtekening onder staat. En hij doet volgens zijn eigen branchevoorwaarden niets verkeerd als hij, nadat er overeenstemming is, nog een open huis organiseert.
Met twee partijen onderhandelen mag volgens de makelaarscode dan weer níet. “Dat doen we ook niet; we hebben nog niet op het hogere bod gereageerd", sputterde de makelaar tegen. Lang verhaal kort: we zijn het huis kwijt.
Consumenten hebben bar weinig rechten bij de grootste aankoop van hun leven. En dat geeft makelaars in deze oververhitte markt de kans om de hele trukendoos open te trekken. En sommigen doen dat dus ook, zonder scrupules. Ik troost mij met de gedachte dat zij zo ook hun eigen glazen ingooien. Hun smerige trucjes komen uiteindelijk als een boemerang bij ze terug."
Ik vermoed dan ook dat meer Nederlanders de afgelopen tijd slechte ervaringen met een makelaar hebben gehad. In 2013 had 11% van ons nog vertrouwen in de makelaar. Als de hitte op de huizenmarkt aanhoudt, is dat binnenkort waarschijnlijk 0%.”
Wel klagen, niets doen
Ik weet zeker dat Irene niet de enige is waarbij dit gebeurd is. Een overeenstemming per mail over de koopprijs is dus niets waard, zolang de koopakte niet is getekend. Onbegrijpelijk dat dit mogelijk is en dat makelaarsinstanties (zoals de VBO, NVM) hier niets aan doen.
Het lijkt een tendens bij zowel banken als makelaars: wel klagen, niets doen. En dat doen de makelaarsinstanties nu ook. Wel klagen over het lage vertrouwen in makelaars, maar daar dus totaal niets aan willen doen. Rara, hoe zou dat nou komen?
Alle artikelen van Jos Koets