Veel huiseigenaren hebben ervoor gekozen om hun hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen door middel van een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek. Deze hypotheekvormen hebben als grootste voordeel dat de einduitkering gegarandeerd is, dit in tegenstelling tot de beleggingshypotheek.
De betaalde hypotheekrente wordt namelijk vergoed in de verzekeringspolis (spaarhypotheek) of spaarrekening (bankspaarhypotheek). Hoe hoger de hypotheekrente, hoe lager de spaarpremie. Wat nu als de renteperiode voorbij is?
De bank stuurt drie maanden voor het verlopen van de rentevastperiode een voorstel waarin alle renteperiodes staan die de bank hanteert. Zij berekenen alvast de brutomaandlasten door voor dezelfde leenperiode die de klant had.
Even opnieuw doorrekenen
Als de huiseigenaar niet reageert, dan is dezelfde rentevastperiode weer van toepassing. Bij een spaar- en bankspaarhypotheek moet een huizenbezitter oppassen. De spaarpremie wordt aangepast aan de gekozen hypotheekrente.
In het overzicht van de bank staat helaas niet de spaarpremie vermeld die van toepassing zal zijn als voor een bepaalde hypotheekrente wordt gekozen. Het is daarom verstandig dat een huiseigenaar even contact opneemt met zijn hypotheekadviseur.
Deze kan dan doorberekenen wat de spaarpremie ongeveer zal worden. Er zijn adviseurs die hiervoor een factuur sturen. Jammer, want hij heeft namelijk (bij veel van zijn klanten) al provisie ontvangen over de afgesloten hypotheek.
Niet netjes
Het is niet netjes om weer geld te vragen, want dit valt onder de zorgplicht. Wie hier mee te maken krijgt, kan natuurlijk ook zelf actie ondernemen. Op internet staan tools waarmee de spaarpremie uit te rekenen is.
Wat de gevolgen kunnen zijn van de huidige lagere hypotheekrente laat ik zien in dit voorbeeld.
Uitgangspunt Spaarhypotheek 150.000 euro (ingangsdatum 1-1-2005)
- Looptijd hypotheek 30 jaar
- Hypotheekrente 6% tot 1-1-2015 (rente was voor tien jaar vastgezet)
- Opgebouwde waarde 22.200 euro per 1-1-2015
- Spaarpremie per maand 138 euro
- Belastingvoordeel 42%
- Brutorente per maand 750 euro
- Spaarpremiepolis 138 euro
- Totaal bruto per maand 888 euro
- Nettorente per maand 435 euro
- Spaarpremie 138 euro
- EWF per maand 39 euro
- Totaal netto per maand 612 euro
Lagere rente
De nieuwe hypotheekrente per 1-1-2015 wordt 3% (rentevastperiode is dan weer tien jaar), waardoor de spaarpremie 313 euro per maand wordt. Het volgende is dan van toepassing:
- Brutorente per maand 375 euro
- Spaarpremiepolis 313 euro
- Totaal bruto per maand 688 euro
- Nettorente per maand 218 euro
- Spaarpremie 313 euro
- EWF per maand 39 euro
- Netto per maand 570 euro
Bovenstaande berekening laat duidelijk zien dat de spaarpremie door de lagere hypotheekrente flink hoger wordt. Wie geen rekening houdt met deze spaarpremie en de nieuwe brutomaandlast (zelf) doorberekend met de oude spaarpremie van 138 euro zal achteraf behoorlijk schrikken.
De foutieve berekening zal namelijk een brutomaandlast opleveren van 513 euro (brutorente van 375 en oude spaarpremie van 138). Het brutovoordeel is in werkelijkheid 200 euro per maand (888 versus 688).
Niet fiscaal aftrekbaar
Dit is op het eerste gezicht een leuk bedrag, maar hier blijft weinig van over als we dit naar het nettomaandbedrag gaan omrekenen. Dit heeft natuurlijk te maken met de hogere spaarpremie (175 hoger), die niet fiscaal aftrekbaar is. Onderaan de streep blijkt het hypotheekrentevoordeel van 3% slechts 42 euro netto per maand op te leveren.
De spaarhypotheek loopt nog twintig jaar. Het is nu verstandig om ook te berekenen wat de maandlasten zijn als de hypotheekrente voor twintig jaar wordt vastgezet. Uitgaande dat de hypotheekrente dan 4% is, dan is het volgende van toepassing.
- Brutorente per maand 500 euro
- Spaarpremiepolis 257 euro
- Totaal bruto per maand 757 euro
- Netto per maand 290 euro
- Spaarpremie 257 euro
- EWF per maand 39 euro
- Netto per maand 586 euro
In vergelijking met de hypotheekrente van 3% worden de nettomaandlasten bij een hypotheekrente van 4% zestien euro hoger (586 versus 570). Hiervoor heeft deze huizenbezitter wel meer zekerheid omdat de rente tien jaar langer vast staat.
Uit dit voorbeeld blijkt dat het verstandig is om uw huiswerk vooraf goed te doen als er sprake is van een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek. Even snel een beslissing nemen, kan achteraf grote gevolgen hebben.