De hypotheekrente is dit jaar fors opgelopen. Ga je verhuizen en heb je nu een gunstige rente, dan kun je je maandlasten flink drukken door je huidige hypotheek mee te nemen naar je nieuwe woning. Maar er zijn ook situaties waarbij je beter een nieuwe hypotheek kunt afsluiten. Bovendien werken banken niet altijd mee. Wat kun je het beste doen?
Hoewel de opmars wat lijkt te stokken, is de hypotheekrente dit jaar fors gestegen. Is je huidige hypotheekrente lager dan de huidige tarieven en wil je verhuizen, dan kun je bij veel geldverstrekkers gebruik maken van de zogeheten verhuisregeling. Je sluit dan een hypotheek af tegen dezelfde voorwaarden als je huidige hypotheek. Voordeel: je betaalt voor de lening voor je nieuwe huis dezelfde lage rente als nu, tegen dezelfde voorwaarden.
Lees ook: Dit zijn de 7 belangrijkste hypotheekvoorwaarden
Dat lijkt een no-brainer, maar niet in alle situaties is het verstandig om van die regeling gebruik te maken, en dan is het ook nog de vraag of je hypotheekverstrekker hiermee akkoord gaat. Hoe zit dat?
Wat is de verhuisregeling?
Met een verhuisregeling (ook wel meeneemregeling genaamd) kun je bij de aankoop van een nieuwe woning een hypotheek afsluiten tegen dezelfde voorwaarden als je huidige hypotheek. De rente, rentevaste periode en looptijd blijven gelijk. Ook lopen verzekeringen en polissen voor sparen of beleggen gewoon door, mits deze aan de hypotheek zijn gekoppeld.
Let wel op: deze regeling geldt alleen voor het bedrag van je oude lening. Verhuis je naar een duurdere woning, dan moet je voor het extra bedrag een nieuwe hypotheek afsluiten, tegen de voorwaarden die op dat moment gelden. Dit betekent dat je over dat gedeelte misschien een hogere hypotheekrente moet betalen dan over je oude deel. Ook moet deze lening annuïtair of lineair afgelost worden, om het recht op hypotheekrenteaftrek te behouden.
Lees ook: Welke verbouwingen verhogen de waarde van je huis?
Verder moet je voor het afsluiten van die aanvullende hypotheek opnieuw advies-, notaris- en taxatiekosten betalen.
Kan ik er altijd gebruik van maken?
Niet elke hypotheekverstrekker biedt deze mogelijkheid aan. Is dit wél het geval, dan is niet zeker of je er gebruik van kunt maken. De hypotheekverstrekker moet namelijk opnieuw toetsen of je aan alle voorwaarden voor de hypotheek voldoet. Is je inkomen de afgelopen jaren gedaald of is de marktwaarde van de nieuwe woning te hoog, dan is er een kans dat de bank nee verkoopt.
Ook in andere situaties liggen hypotheekverstrekkers nog weleens dwars, zo signaleert de Vereniging Eigen Huis. Het gaat om huizenbezitters met een resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar, die bovendien maximaal moeten lenen voor de aankoop van hun nieuwe woning. Bij een rentevaste periode onder de tien jaar moeten banken bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag uitgaan van een fictieve rente van 5%, die de AFM heeft vastgesteld. Daardoor kunnen deze klanten opeens minder lenen dan wanneer het bestaande rentecontract wel zou worden voortgezet. Veel banken wijzen de aanvraag dan af.
Dat is zuur voor deze huizenbezitters, want zij moeten dan een hypotheek met een hogere rente afsluiten, waardoor de maandlasten een stuk hoger uitpakken. Rentemiddeling (waarbij de huidige en nieuwe rente worden gemiddeld) zou een goede optie zijn, maar lang niet elke geldverstrekker biedt die mogelijkheid aan.
Heb je een aflossingsvrije hypotheek, wees dan ook alert. Deze mag je niet altijd volledig voortzetten. Je mag namelijk maximaal 50% van de marktwaarde van je nieuwe woning aflossingsvrij financieren. De andere helft moet je gedurende de looptijd aflossen (annuïtair of lineair).
Check ook: Dit is het risico van een aflossingsvrije hypotheek
Hoe zit het met een hypotheek met NHG?
De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is gekoppeld aan je huis. Dit betekent dat NHG vervalt als je gaat verhuizen. Of je opnieuw NHG kunt aanvragen, hangt af van de waarde van je nieuwe woning.
Ligt het aankoopbedrag onder de NHG-kostengrens van €355.000, dan kun je voor de nieuwe woning opnieuw NHG aanvragen. Hiervoor wordt opnieuw borgtochtprovisie in rekening gebracht, maar je kunt dan wel gebruik blijven maken van alle voordelen van NHG, zoals een rentekorting en het financiële vangnet.
Ligt de aankoopsom boven die grens, dan is het niet mogelijk om voor je nieuwe huis opnieuw NHG aan te vragen. Je lost met de opbrengst van de verkoop van je oude woning de hypotheek af en sluit vervolgens een nieuwe hypotheek af zonder NHG. Wel kun je de rente van je oude huis meenemen, minus de NHG-korting.
Wanneer is het verstandig om gebruik te maken van de verhuisregeling?
De verhuisregeling kan gunstig uitpakken als de rente die je nu betaalt veel lager is dan de huidige hypotheekrente, en de rente nog langere tijd vast staat. Je blijft dan immers dezelfde rente betalen als nu, voor de rest van de rentevaste periode. Ook je polissen lopen gewoon door, mits deze aan je hypotheek zijn gekoppeld.
Voor een (bank)spaarhypotheek kan een hogere rente juist wel voordelig zijn, omdat de hypotheekrente is gekoppeld aan de rente over de spaarpot waarmee je later de hypotheek aflost. Je betaalt weliswaar meer rente over je lening, maar bouwt in die spaarpot ook meer op. Gebruik maken van de verhuisregeling is dan vaak niet slim.
Is de huidige hypotheekrente lager dan wat je nu betaalt, dan ben je meestal het voordeligst uit als je een compleet nieuwe hypotheek afsluit.
Ook als je niet tevreden bent over je huidige geldverstrekker of de hypotheekvoorwaarden, kun je beter gaan shoppen voor een nieuwe lening. Je kunt dan boetevrij van de huidige aanbieder af.
Lees ook: Omgaan met dubbele lasten bij nieuwbouw
Het hangt dus af van jouw persoonlijke situatie of het slim is om van de verhuisregeling gebruik te maken. Leg daarom de huidige hypotheek naast een eventuele nieuwe hypotheek.
Waar moet ik verder op letten?
De ene verhuisregeling is de andere niet. Het is belangrijk om je ook in de voorwaarden te verdiepen, want die lopen erg uiteen, zo blijkt uit onderzoek van de Vereniging Eigen huis.
Zo moet je bij sommige geldverstrekkers al vóórdat je je oude hypotheek aflost aangeven dat je de hypotheekrente wil meenemen, terwijl dat elders pas later hoeft. Bij sommige geldverstrekkers mag je de rente meenemen als je je oude huis nog niet hebt verkocht, maar bij andere niet. Ook loopt de maximale termijn tussen het aflossen van de oude hypotheek en het ondertekenen van de nieuwe hypotheekakte uiteen, van drie tot 24 maanden. Er zijn ook geldverstrekkers die nee verkopen als je een betalingsachterstand van een maand of langer hebt gehad.
Heb je verhuisplannen, laat dan je hypotheekadviseur beide opties - verhuisregeling en eventuele nieuwe hypotheek - tegen elkaar afzetten, om te bekijken wat voor jou het meest gunstig is. Verdiep je ruim van tevoren in de voorwaarden van je geldverstrekker, om nare verrassingen te voorkomen. Doe dat in elk geval voordat je je huidige huis verkoopt. Wees erop beducht dat de bank nee kan verkopen, ook al staat de verhuisregeling in je hypotheekvoorwaarden.
Wil je gebruik maken van de verhuisregeling, geef dat dan op tijd aan. Daarnaast adviseert de Vereniging Eigen Huis om in de koopovereenkomst van je nieuwe huis een langer voorbehoud van financiering op te nemen. Bijvoorbeeld acht weken.
Lees ook: Fors besparen op je hypotheek? 5 tips