De huizenmarkt zit op slot. Dit klinkt erg, maar dat is het zeker niet. In ieder geval besteedt de media iedere week wel een paar artikelen aan de situatie.
Zo doen ze het lijken alsof er een crisis is ontstaan voor mensen die een huis willen kopen. In dit artikel in de Telegraaf bijvoorbeeld, over huurders die geen kant op kunnen, stonden een paar opvallende uitspraken.
- Bijna 75% van de starters wil kopen.
- Slechts 15% van de huurder is tevreden met zijn / haar huurwoning.
- Huurders vinden dat zij teveel betalen.
- Geen tot weinig beschikbare koopwoningen.
- 67% van de huizenbezitters is tevreden met zijn koopwoning.
- 85% van de huurders wil weg uit hun te dure huurwoning maar kunnen niet sparen.
Huurders zitten in een cirkel: ze willen graag een woning kopen, maar dit is niet mogelijk. Veel huurders zijn over het algemeen niet tevreden over hun huurwoning. De huur is te hoog, waardoor zij niet voldoende kunnen sparen.
Dit spaargeld is weer nodig om een huis te kopen. Vanaf dit jaar moeten alle kosten koper (gemiddeld 5%) uit eigen zak betaald worden. Bij een koopsom van 200.000 euro is dit al gauw een bedrag van 10.000 euro.
Check: Winactie: Win het nieuwe boek van Jos Koets
Schaars aanbod op Funda
Huurders die wel spaargeld hebben, komen er achter dat het vinden van een leuke koopwoning heel moeilijk is. Het aantal beschikbare koopwoningen is zo laag dat er feitelijk geen keuze is. Volgens cijfers is het aantal te koop staande woningen gedaald naar rond de 50.000.
Op de website Funda is dit aantal minimaal het dubbele: boven de 100.000 zelfs. Hoe is dit enorme verschil mogelijk? Hiervoor gebruikt Funda een leuke truc, namelijk de verkochte woningen (onder voorbehoud en definitief) pas laat afmelden op de website.
Zo lijkt het voor een bezoeker alsof er nog veel woningen te koop staan. Deze merkt echter als de verkopende makelaar wordt gebeld dat de woning al niet meer beschikbaar is. Terecht wekt dit bij veel mensen irritatie op. Het is nooit leuk om te horen te krijgen dat een woning die nog op een site te koop staat, in werkelijkheid niet meer beschikbaar is.
Huizenprijzen
Voor huizenbezitters die willen kopen is het nadeel dat de huizenprijzen de afgelopen tijd (jaren) flink zijn gestegen. Vooral in de grote steden worden de koopwoningen vaak boven de vraagprijs verkocht.
Gevolg is wel dat er meer eigen middelen beschikbaar moet zijn om het verschil tussen de (hogere) koopprijs en de taxatiewaarde te kunnen betalen. Hierbij ga ik er vanuit dat de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs.
De cirkel waar huurders in zitten kan maar moeilijk doorbroken worden. Zij willen wel kopen, maar het lukt gewoonweg niet. Als we kijken naar de cijfers van het CBS en Kadaster (februari 2018) dan schetsen die een duidelijk beeld.
Check: Huis kopen voor alleenstaande zeer moeilijk
CBS / Kadaster: woningmarktcijfers februari 2018
Prijs bestaande koopwoningen:
- +9,5% t.o.v. februari 2017
- -1% sinds piek augustus 2008 (vorige maand: -2%)
- +26,1% sinds dal juni 2013 (vorige maand: +24,8%)
- Gelijk aan april 2008 (vorige maand: januari 2008)
Woningmarkt februari 2018:
- 16.094 verkochte woningen (vorige maand: 16.035; jaar eerder: 17.708)
- 24.809 gesloten hypotheken (vorige maand: 24.083; jaar eerder: 26.580)
- Gemiddelde hypotheeksom: 300.410 (vorige maand: : 300.529; jaar eerder: 277.088)
- Gemiddelde koopsom: 275.201 (vorige maand: 276.906; jaar eerder: 253.388)
- Prijsindex: 119,7 (vorige maand: 118,6; jaar eerder: 109,3)
- Totale hypotheeksom: 7.438 miljoen (vorige maand: 7.274 miljoen; jaar eerder: €7.438 miljoen)
- Woningaanbod Q4-2017: 84.000 eenheden (Q3-2017: 86.500 eenheden) (bron: NVM)
- Aantal executieveilingen: 78 (vorige maand: 99; jaar eerder: 66)
Hypotheeksom
De gemiddelde hypotheeksom is gestegen van 277.088 euro naar 300.410 euro. Een stijging van ruim 8% in een jaar tijd. Ter illustratie: als een alleenstaande een huis wil kopen van 300.000 euro, moet deze een jaarinkomen hebben van 61.500 euro (toetsrente 2,80%).
Dit cijfer zegt voldoende, volgens mij. Het toont aan dat de startende alleenstaande vaak een koopwoning moet kopen in een lagere categorie. Om de cirkel rond te maken, zijn er steeds minder te koop staande woningen in een lagere categorie.
Daarnaast zijn dit vaak woningen waar nog veel aan moet gebeuren (opknappers). Dit laatste kost ook weer geld, dat vaak niet voorhanden is. Als het goed gaat op de huizenmarkt dan worden er ook meer hypotheken afgesloten.
Check: Hypotheekgarantie te duur voor starters
Schulden huishoudens (bron CBS)
Het totale reëel beschikbaar inkomen van huishoudens steeg in 2017 met 1,5%. De inkomens stegen voor het vierde jaar op rij. Wel is de reële groei lager dan in 2016 vanwege de hogere inflatie.
Andere cijfers in 2017:
- Stegen de schulden van huishoudens met 9,5 miljard.
- Stegen de studieschulden met 2,8 miljard tot 29,7 miljard.
- Steeg de totale hypotheekschuld met 8,2 miljard tot 672 miljard.
In de afgelopen 10 jaar steeg de hypotheekschuld gemiddeld met 8,7 miljard per jaar. De hypotheekschuld ten opzichte van het bbp daalt van 104% in 2012 tot 92% ultimo 2017.
Opvallend is de flinke stijging van de studieschulden. Dit heeft natuurlijk te maken met het nieuwe studieleenstelsel en de zeer lage rente die studenten moeten betalen over hun lening. Het is te hopen dat deze studenten hun lening opzij zetten. Zij hebben dan in ieder geval nog de mogelijkheid om een woning te kopen.
Rustig blijven
Er wordt nu veel geklaagd over de huizenmarkt, maar eigenlijk was dit in de crisistijd niet anders. Toen werd er geklaagd over de huizenprijzen die maar bleven dalen. Het aantal onder water hypotheken nam toen schrikbarend toe.
Nu stijgen de huizenprijzen weer te snel en kunnen veel mensen een woning niet kopen. Ook dit laatste zal weer veranderen. Laat de huizenmarkt gewoon zijn gang gaan en probeer niet van alles te verzinnen om deze nu te veranderen.
Voor toekomstige kopers is het verstandig om rustig de tijd te nemen. Neem geen overhaaste beslissingen in deze markt. Het zal even duren, maar die leuke koopwoning komt zeker in je bezit.
Alle artikelen van Jos Koets