Maar liefst 96% van de huizen is op papier in prijs gestegen sinds de aankoop, zo blijkt uit cijfers van Calcasa uit het derde kwartaal van 2017. De helft hiervan zou bij verkoop 20% meer waard zijn, wat neerkomt op gemiddeld 43.000 euro.
Dat is goed nieuws, want een eigen woning kan een rol spelen bij de opbouw van je pensioen. Het wordt, samen met vermogen uit sparen en beleggen, weleens de vierde pijler van ons pensioen genoemd, na de AOW (eerste pijler), de pensioenopbouw bij je werkgever (tweede pijler) en individuele pensioenregelingen, zoals een lijfrente (derde pijler). Maar hoe zet je deze pijler slim in? Dit zijn de opties.
Optie 1: Extra aflossen
Heb je wat extra spaargeld, dan kun je dat gebruiken om nu alvast (een deel van) je hypotheek af te lossen. Dat leidt tot lagere woonlasten en dat komt later van pas als de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is en je inkomen na je pensionering daalt.
Houd er wel rekening mee dat geld dat eenmaal in stenen zit er niet zomaar uitgehaald kan worden. Zorg dus dat je altijd een buffer overhoudt voor onvoorziene uitgaven of grote toekomstige kostenposten, zoals een bijdrage aan de studie van de kinderen of extra zorgkosten.
Lees ook: Je hypotheeklasten verlagen: vijf tips
Optie 2: Verhuizen naar een goedkopere woning
Door extra aflossingen en de gestegen huizenprijzen hebben veel woningen een overwaarde. De eenvoudigste manier om deze te verzilveren is door je huis te verkopen en vervolgens te verhuizen naar een goedkopere woning. Het verschil tussen de aan- en verkoopprijs kun je dan gebruiken als aanvulling op je inkomen.
Hier kleeft wel een nadeel aan: je loopt renteaftrek mis vanwege de bijleenregeling. Deze regel houdt in dat elke huizenbezitter die binnen drie jaar verhuist naar een andere koopwoning, die overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van het nieuwe huis. Anders mag over dat bedrag geen hypotheekrente worden afgetrokken.
Een alternatief is verhuizen naar een huurwoning. Maar je betaalt dan wel een marktconforme prijs, waar later nog huurstijgingen bovenop komen. Hierdoor teer je in op je vermogen.
Optie 3: Sale & leaseback
Met deze constructie koopt een aanbieder het huis en huur jij dit vervolgens terug. Je kunt dus in je huis blijven wonen. Maar dit is vaak wel een relatief dure oplossing. Bovendien zie je, net als bij optie 2, je vermogen langzaam verdampen.
Optie 4: Extra lenen
Je kunt ook proberen om de hypotheek te verhogen of om een extra lening af te sluiten, met het huis als onderpand. Dit geld kun je gebruiken als aanvulling op je inkomen of voor de aankoop van bijvoorbeeld een nieuwe auto. Let wel op: de rente is dan niet aftrekbaar, want dit geldt als een consumptieve lening. Bovendien zijn banken hier de laatste jaren minder happig op.
Optie 5. Opeethypotheek
Heb je overwaarde op je huis, dan kun je deze proberen te verzilveren met een opeethypotheek. Hiervoor bestaan ook andere benamingen, zoals krediethypotheek, verzilverhypotheek of overwaarde-hypotheek. Dit is een omgekeerde hypotheek, waarbij je niet elke maand aflost, maar juist geld opneemt, om je inkomen mee aan te vullen. Dit kan een uitkering ineens zijn of betaling in maandelijkse termijnen. Ook de rente wordt betaald uit deze lening. De woning geldt als onderpand. Je neemt met deze lening dus eigenlijk een voorschot op de verwachte verkoopopbrengst van je huis.
Het aanbod aan opeethypotheken is gering. Er zijn vooralsnog slechts drie partijen die zo'n lening aanbieden: Florius, Rabobank en SNS. Maar de overheid is met marktpartijen in gesprek om mogelijke knelpunten op te lossen, zo blijkt uit recente antwoorden op Kamervragen.
Het voordeel van de opeethypotheek is dat je langer in je huis kunt blijven wonen. Maar er zijn ook risico's aan verbonden. Als de woningwaarde daalt, kun je minder geld opnemen.
Er zit bovendien een limiet op het bedrag dat je mag lenen. Als deze is bereikt en het je niet meer lukt om de rente te betalen, is er een kans dat het huis alsnog de verkoop in moet. De limiet kan sneller in zicht komen als de rente gaat stijgen. Een ander nadeel is dat de rente over deze lening niet aftrekbaar is.
Optie 6: Blijverslening
Een nicheproduct is de bijleenregeling. Deze is bedoeld voor ouderen die graag in hun huis willen blijven wonen. Zij kunnen een beperkt bedrag lenen om hun huis klaar te maken voor hun oudedag. Het geld kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor de aanleg van een badkamer op de begane grond of de aanschaf van een traplift. De lening mag dus niet vrij worden besteed.
Bovendien bieden lang niet alle gemeenten zo'n lening aan. Hier kun je checken of dit in jouw gemeente kan.
Al met al zijn de mogelijkheden om je huis in te zetten voor je pensioen vooralsnog redelijk beperkt en zitten aan alle opties ook nadelen. Weeg daarom alle opties zorgvuldig af voor je een beslissing neemt.
Lees ook: 6 vragen over de verkoop van je huis tijdens je pensioen