IEXGeld

Dossiers

Profiel

Is er op de Amsterdamse huizenmarkt sprake van een bubbel?

Het is vrijdagavond iets na zevenen, we zijn beiden net vrij. Om half acht hebben we een bezichtiging, mogelijk met tien andere stellen tegelijk. Toch is er geen haar op ons hoofd die eraan denkt dit stulpje in Amsterdam-Zuid te laten schieten.

Enkele minuten later arriveren we bij de woning: drie hoog, 180 m2, drie slaapkamers met een prijskaartje van zeven ton. We zijn verbaasd over het aantal mensen dat er al is, want het is pas kwart over zeven. Ietwat verontrust gaan we naar binnen.

Na de bezichtiging brengen we per envelop een bod uit: enkele tienduizenden boven de vraagprijs. Binnen twee dagen worden we gebeld met de mededeling dat iemand anders hoger heeft geboden. We kijken elkaar zwijgend aan en weten dat we de volgende keer nóg hoger moeten bieden...

Het Amsterdam-effect

Dit verhaal beschrijft tot in detail wat er gaande is op de Amsterdamse huizenmarkt. Ook andere plaatsen in Nederland hebben hiermee te maken. Deze marktbeweging wordt ook wel het Amsterdam-effect genoemd.

Ik ben erg geïnteresseerd in bewegingen en ontwikkelingen op financiële markten en vraag mezelf dan ook stellig af hoe dit effect tot stand kan komen. Bij mij rijst ook de vraag, hoe het kan dat mensen ruim boven de vraagprijs van een huis of appartement een bod uitbrengen, terwijl mijn nuchtere ik zegt dat deze huizen nog steeds op dezelfde locatie staan als enkele jaren geleden en zeker niet 'beter' zijn geworden.

Op onderzoek uit

Om erachter te komen hoe dit kan, ben ik op onderzoek uitgegaan. Mijn onderzoek start bij de standaard marktwerking: vraag en aanbod. Wanneer er minder aanbod is, stijgt automatisch de prijs doordat er schaarste is ontstaan. Dit zou mogelijk betekenen dat er minder huizen aangeboden worden dan voorheen.

Deze veronderstelling blijkt te kloppen. Sinds 2013 is het aantal te koop staande woningen van 225.000 naar 140.000 gedaald. Dit komt mede doordat de nieuwbouw sterk achterblijft. De vraag naar bestaande bouw is gelijk gebleven. Dat kan een deel van de prijsstijging verklaren.

Al een geruim aantal jaren zien we een forse toename van huurwoningen in de vrije sector. Er vindt een verschuiving plaats op de Amsterdamse huizenmarkt: het aantal koopwoningen daalt, terwijl het aantal huurwoningen in de vrijesector stijgt. Dit terwijl tegelijk de vraag naar koopwoningen gelijk blijft.

Lage hypotheekrente

Een ander fenomeen dat zich de afgelopen jaren voordoet is de steeds lager wordende rente. Het percentage dat je betaalt voor een hypotheek is historisch laag. Particulieren zien het nut van beleggen in stenen, aangezien dit de mogelijkheid geeft om meer rendement te genereren dan bij een bank én het in bezit hebben van vastgoed wordt als (redelijk) waardevast beschouwd.

Doordat lenen de afgelopen jaren zeer goedkoop is geworden, zou men 'in theorie' sneller geneigd moeten zijn om een huis te kopen dan te huren. Maar of dit echt zo is, is dus de vraag. De lage hypotheekrente zorgt voor een relatief goede betaalbaarheid en dus blijft de vraag groot, concluderen onderzoekers.

Toch is sinds 2010 de vraag naar koopwoningen nauwelijks gestegen. Dit ondanks beleid van Mario Draghi, president van de Europese Centrale Bank (ECB), die lage rentestanden en geldverruiming inzet om de omloopsnelheid van geld (en dus de economie) aan te jagen. Zou dit dan betekenen dat dit beleid niet de gewenste vruchten afwerpt?

Draghi's beleid

De vraag naar woningen onder particulieren is niet of nauwelijks toegenomen. Waar komt dan toch al dat geld vandaan en waarom worden er veel meer woningen verhuurd dan voorheen?

De schaarste in het woningaanbod en de toename van huurwoningen is deels 'te wijten' aan institutionele partijen, beleggingsmaatschappijen die fors in woningen investeren.

Deze maatschappijen komen mede aan hun geld dankzij het genoemde beleid van de ECB: de Europese geldhoeveelheid wordt maandelijks met 80 miljard euro verruimd, waarvan elke maand een deel terechtkomt op de Amsterdamse woningmarkt via institutionele beleggers en andere marktpartijen.

Drukkend effect op de huizenmarkt

We kunnen concluderen dat het ECB-beleid een aanzienlijke invloed heeft op onze (Amsterdamse) huizenmarkt.

Een stijgende rente zal grote effecten hebben op zowel de particuliere als de zakelijke markt, omdat dit het verkrijgen van geld vermoeilijkt. Daarnaast zal aanpassing in het ECB-beleid omtrent de vermindering van de geldverruiming op termijn grote gevolgen kunnen hebben voor de institutionele investeerders die momenteel huizen bezitten en opkopen in Amsterdam. Dit omdat er dan minder geld beschikbaar is.

Waar nu een krapte op de woningmarkt tot stand komt, zou een verandering in het ECB-beleid rondom rente of geldverruiming een versterkt drukkend effect op de huizenmarkt kunnen geven. Met als mogelijk gevolg een fors corrigerende huizenmarkt.

Met dit in ons achterhoofd kunnen we het Amsterdam-effect onder de noemer bubbel laten gelden.

Wat we hieruit kunnen opmaken is dat wij - particulieren - ons spaargeld liever niet op de bank laten staan of beleggen in gebieden waar het Amsterdam-effect zich voordoet, maar het bij voorkeur in andere beleggingsvormen steken. Daarover volgt in de volgende column meer.

Reacties

2 Reacties Omlaag ↓

Aantal posts per pagina:  20 50 100

  1. [verwijderd] 3 okt 2016 om 13:13 0
    Ik zie geen stijging van investeringen in de huizenmarkt vanuit institutionele beleggers. Volgens CBS zijn de investeringen zelfs gedaald tov 2011, 2012 en 2013. Het totaal bedrag aan investeringen van institutionele beleggers is wel gestegen maar die investeringen zitten voor een groot deel in het buitenland.
  2. Madelon Vos 5 okt 2016 om 17:34 0
    Dag Nik,

    Dank voor je scherpe opmerking!

    De link, die er door de redactie bijgeplaatst is, toont aan dat er van 2011 tot 2015 fors in woningen geïnvesteerd is voor institutionele investeerders. Deze link indiceert overigens niks over een stijging, het gaat puur om de absolute getallen, en toont dus aan dat het bedrag dat wordt investeert groot is :)

    Daarnaast wordt in de bron niet aangegeven of er een verschuiving heeft plaatsgevonden betreft aantrekkelijkheid van de plaatsen in Nederland waarin deze institutionele investeerders investeren. Ik kan me namelijk indenken, waar er in 2008 nog volop geïnvesteerd werd de Groningse huizenmarkt, dat men daar nu liever wegblijft.

    Tevens wordt in deze bron niks vermeld over de buitenlandse institutionele investeerders, voor wie Amsterdam sinds kort op plek 5 van de wereldranglijst staat qua aantrekkelijkheid van de huizenmarkt. Het investeringsvolume op de Nederlandse markt liep namelijk op, van 200 miljoen euro in 2012 naar meer dan 450 miljoen euro in 2015.

    Een ander interessant feit is dat de uitstaande leningen van investeringsfondsen in het 2e kwartaal van 2013 van 3 miljard, is gestegen naar 19 miljard inzet 2e kwartaal van 2016. Dit zou een mogelijke relatie kunnen met het ECB beleid kunnen indiceren.

    Nogmaals dank voor je oplettendheid, ik deel je mening, dat de link mogelijk een vertekend beeld geeft. Ik hoop je hiermee van genoeg informatie te hebben voorzien.

    Met vriendelijke groet,
    Madelon Vos

2 Reacties Omhoog ↑

Lees ook:

Hoeveel aandelen heb je nodig om de markt te verslaan?

Wat is de juiste hoeveelheid diversificatie? En kun je ook teveel aandel... Lees verder ›