Als eerste wil ik alle lezers een zeer gezond 2019 toe wensen. Mijn eerste column van 2019 is gelijk eentje met grote gevolgen. De afgelopen maanden heb ik de Wettelijke Regeling en het Goedkeurend Besluit onderzocht. Vandaag presenteer ik de resultaten.
Om goed hypotheekadvies te kunnen geven, moeten hypotheekadviseurs kunnen berekenen hoe de situatie is bij de Wettelijke Regeling en bij het Goedkeurend Besluit. Het gaat dan over de duur van de renteaftrek met daarbij de juiste hypotheekbedragen.
Goedkeurend Besluit: Alles zullen we (niet zo) eerlijk delen
Bij het Goedkeurend Besluit gaat het Eigen Woning verleden van de personen voor 50% over naar de ander. Ik zal dit uitleggen door middel van een voorbeeld:
Uitgangspunt
- A heeft eerder 18 jaar renteaftrek gehad voor een bedrag van 200.000 euro.
- B is starter.
- A en B kopen samen een woning van 300.000 euro.
- A en B nemen een hypotheek van 300.000 euro (150.000 euro per persoon).
Berekening Goedkeurend Besluit
Door te kiezen voor het Goedkeurend Besluit gaat het renteaftrek verleden van A voor 50% over naar B. B (starter) krijgt hierdoor 18 jaar renteaftrek voor een bedrag van 100.000 euro. Dat ziet er zo uit:
- A heeft nog 12 jaar renteaftrek voor 100.000 euro.
- A heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 50.000 euro.
- B heeft nog 12 jaar renteaftrek voor 100.000 euro.
- B heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 50.000 euro
De gevolgen voor B zijn groot als A en B uit elkaar gaan. B behoudt namelijk 50% van het renteaftrek verleden van A. A zal de vlag uithangen want deze is 50% van zijn renteaftrek verleden kwijt. Het is dus niet verstandig voor hypotheekadviseurs om blindelings hun klanten te adviseren om te kiezen voor het Goedkeurend Besluit.
Probleem Wettelijke Regeling
Vorig jaar hebben veel adviseurs cursussen gevolgd over dit onderwerp. Hierbij moet ook de berekening voor de Wettelijke Regeling uitgelegd zijn. Deze is erg belangrijk, omdat dit de eerste stap is tot een goed advies.
Er is echter een groot probleem met de berekening van de Wettelijke Regeling. Het is niet duidelijk hoe deze berekend moet worden, iets dat vrij essentieel is. Er zijn meerdere mogelijkheden, zoals ik met onderstaande voorbeelden zal laten zien.
Uitgangspunt
- A heeft eerder renteaftrek gehad van 10 jaar, voor een bedrag van 100.000 euro.
- B is starter.
- A en B gaan trouwen in gemeenschap van goederen.
- A en B kopen samen een woning van 300.000 euro.
- A en B nemen een hypotheek van 300.000 euro (150.000 euro per persoon).
Uitwerking 1 Wettelijke Regeling
Door het trouwen in gemeenschap van goederen, gaat het renteaftrek verleden van A voor 50% over naar B. B krijgt hierdoor 10 jaar renteaftrek voor een bedrag van 50.000 euro.
- A heeft nog 20 jaar renteaftrek voor 50.000 euro.
- A heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 100.000 euro.
- B heeft nog 20 jaar renteaftrek voor 50.000 euro.
- B heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 100.000 euro.
Uitwerking 2 Wettelijke Regeling
Door het trouwen in gemeenschap van goederen, gaat het renteaftrek verleden van A NIET voor 50% over naar B.
- A heeft nog 20 jaar renteaftrek voor 100.000 euro.
- A heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 50.000 euro.
- B heeft nog 30 jaar renteaftrek voor 150.000 euro.
Het verschil is duidelijk te zien. Door het trouwen vindt er een boedelmenging plaats waardoor het Eigen Woning Verleden van A wel of niet voor 50% overgaat naar B. Dit kan trouwens ook van toepassing zijn als er getrouwd wordt in beperkte gemeenschap van goederen, waarbij het tijdstip van trouwen dan van belang is.
Grote onduidelijkheid
Hypotheekadviseurs die vorig jaar cursussen hebben gevolgd, zijn onterecht in de veronderstelling dat zij weten hoe zij de berekening moeten maken. Maar de instanties of personen die deze cursussen hebben gegeven, weten het óók niet zeker. Het Ministerie van Financiën heeft namelijk nooit een duidelijke en bindende uitspraak gedaan over het wel of niet overgaan van het Eigen Woning verleden.
Om dit probleem verder uit te zoeken heb ik vorige week Kamerlid Omtzigt (CDA) gesproken. Deze heeft mij verteld dat de belastingdienst ook niet weet wat de juiste berekening is. Hij heeft in 2013 gevraagd welke berekening gevolgd moet worden, maar daar is nooit een duidelijk antwoord op gekomen.
Dit is natuurlijk absurd, want dagelijks moeten hypotheekadviseurs deze berekeningen maken voor hun klanten. Ook worden er nog steeds cursussen en congressen gegeven over dit onderwerp. Hoe is dit mogelijk, als er geen eenduidig antwoord is?
Verder wil ik nog wel dhr. Omtzigt een groot compliment geven voor zijn eerlijkheid. Na publicatie van deze column zullen wij elkaar zeker weer spreken.
Zeer ingewikkelde materie
Ik zal nogmaals aantonen zien hoe ingewikkeld de materie kan zijn door middel van drie berekeningen, die ik apart heb bijgesloten als Pdf. Ik raad u eigenlijk aan om deze niet te openen.
In de uitgewerkte berekeningen is te zien dat iemand al eerder een koopwoning heeft gehad met een andere partner. Deze persoon koopt met zijn nieuwe partner (die ook een koopwoning heeft gehad) een andere woning. Hierbij is er ook nog sprake van een verbouwing en een schenking. Deze situatie komt regelmatig voor, en is dus niets bijzonders.
In de eerste berekening gaan beiden samenwonen (PDF 1). In de tweede en derde berekening besluiten beiden te gaan trouwen in gemeenschap van goederen. In berekening 2 (PDF 2) gaat het Eigen Woning Verleden van M niet over naar V, in berekening 3 wel (PDF 3).
In de berekeningen wordt als eerste de Wettelijke Regeling berekend. Deze wordt daarna geoptimaliseerd (zoveel mogelijk van het bedrag in box 1). Hierna komt het Goedkeurend Besluit aan de orde.
Het zal u opvallen dat de berekening bij het Goedkeurend Besluit bij alle drie hetzelfde is. Bij samenwonenden is het ook nog mogelijk om een draagplicht overeenkomst te regelen.
En nu?
Het is nu aan het Ministerie van Financiën om duidelijkheid te geven. Welke uitwerking is daadwerkelijk van toepassing voor de Wettelijke Regeling?
Het antwoord moet snel komen, aangezien over een paar maanden de IB-aangifte van alle huizenbezitters moeten worden ingevuld. Gaan zij blindelings voor het Goedkeurend Besluit of doen ze helemaal niets, zodat de Wettelijke Regeling van toepassing is? De gevolgen in beide gevallen zijn groot.