De huizenprijzen zijn zover gestegen dat ze een nieuw record hebben bereikt. De gemiddelde verkoopprijs is op dit ogenblik 283.945 euro. Om een woning te kunnen kopen voor deze prijs moet het gezamenlijke inkomen globaal 61.000 euro bedragen (toetsrente voor de maximale hypotheek 2,5%).
De komende maanden zal er niet veel veranderen. De huizen prijzen zullen nog verder stijgen. Het aantal te koop staande woningen wordt steeds minder en de vraag naar een koopwoning is groot. Dit zorgt er voor dat steeds meer woningen boven de vraagprijs worden verkocht.
Slinkse makelaars
Verkopende makelaars doen er alles aan om een woning zo hoog mogelijk te verkopen. Steeds vaker hanteren makelaars een minder nette werkwijze.
Laat ik een voorbeeld noemen waarbij een woning al is verkocht (mondeling akkoord) voor bijvoorbeeld 200.000 euro. De volgende stap is dan het tekenen van de koopakte zodat daadwerkelijk de koop wordt bevestigd.
Helaas worden steeds vaker kopers na de koop opgebeld door de verkopende makelaar, om de koopprijs met duizenden euro’s te verhogen daar er een andere koper voor de woning is verschenen. Gaat een koper daar niet in mee, dan gaat de koop alsnog niet door.
Check: Kopen of verbouwen?
Wat is de waarde van een woning?
Deze vraag lijkt simpel, maar in werkelijkheid is deze zeer moeilijk te beantwoorden. Ik zal door middel van een fictief voorbeeld laten zien hoe makelaars en taxateurs te werk gaan. Het voorbeeld toont ook aan waarom de huizenprijzen flink stijgen.
- Verkoopprijs woning 200.000 (op advies van de verkopende makelaar)
- Woning wordt verkocht voor 220.000
De kopers van deze woning betalen 20.000 euro boven de vraagprijs. Als de verkopende makelaar zijn werk goed heeft gedaan dan is deze woning volgens hem 200.000 euro waard. Dit moet dus ook de marktwaarde in de taxatie worden van deze woning.
Echter de ingeschakelde taxateur taxeert de woning op een marktwaarde van 220.000 euro. Hoe is dit mogelijk? Laat ik paar redenen opsommen:
- De woning is 220.000 euro waard daar er veel vraag naar is.
- De verkopende makelaar heeft de woning te laag geschat.
- Als de taxateur lager taxeert kan de koper de hypotheek niet krijgen (of deze moet meer eigen middelen inbrengen).
- Als de taxateur lager taxeert, zal deze minder taxaties krijgen in de toekomst.
De waarde van de woning is een momentopname. Toch moeten taxateur zich aan bepaalde regels houden en deze worden gecontroleerd door het NWWI. Zij moeten ook een goede reden opgeven waarom een woning meer waard is dan de verkoopprijs.
Meestal wordt als reden opgegeven dat er veel kopers zijn voor de woning, waardoor de woning boven de vraagprijs is verkocht. Klopt dit wel?
Objectieve taxatie?
Makelaars die ook taxeren willen natuurlijk zoveel mogelijk taxaties hebben. Deze taxaties zorgen voor een leuke omzet. Aan de andere kant willen kopers het liefst zo min mogelijk eigen middelen betalen en hebben dus baat dat een taxatie het liefst minimaal op de koopprijs wordt getaxeerd.
Vergeet ook niet dat veel kopers niet eens de eigen middelen hebben om dan de woning te kopen. Vooraf contact hebben over de marktwaarde in de taxatie met de taxateur is verboden. Het maakt dan niet uit wie dat is. In werkelijkheid gebeurt dit natuurlijk wel.
Check: Huizenmarkt op slot
Bovendien vragen taxateurs vaak aan de verkopende makelaar als zij de sleutel komen ophalen om de woning te taxeren wat de verkoopprijs is. Het is dus logisch dat veel taxateurs al snel de koopprijs van de woning als minimale marktwaarde in de taxatie aanhouden.
Taxateurs die veel onder de koopprijs taxeren, krijgen minder taxaties aangeboden. Dit is namelijk voor kopers niet interessant want dan moeten zij uit eigen zak het verschil tussen de marktwaarde in de taxatie en de koopprijs betalen.
Oorzaak stijging
Ik hoef je niet uit te leggen wat de gevolgen zijn als veel taxateurs de waarde van de woning taxeren vóór de koopprijs van de woning (als deze hoger is verkocht dan de vraagprijs). Het woord is nu aan het NWWI en de organisaties waar makelaars en taxateurs lid van zijn. Zij bepalen immers wat mag en wat mogelijk is. Ik ben van mening dat huizenprijzen minder snel stijgen als iedereen zijn werk goed doet.
In mijn voorbeeld geeft de verkopende makelaar aan dat de waarde van de woning 200.000 euro is. Dit is ook de vraagprijs en dus ook de marktwaarde van de woning. Als de taxateur deze woning ook voor deze 200.000 euro taxeert moeten de kopers 20.000 euro uit eigen middelen betalen. Ik weet zeker dat veel kopers hier niet op zitten te wachten. Het is zelfs de vraag of veel kopers dit bedrag daadwerkelijk kunnen betalen.
Marktwaarde of verkoopprijs
Laat ik het anders zeggen? Indien iedere taxateur niet hoger taxeert dan de koopprijs (als deze hoger is dan de vraagprijs van een woning) dan zouden de huizenprijzen veel minder snel stijgen. De vraag is en blijft dan of daadwerkelijk de marktwaarde van de woning wordt getaxeerd.
Alle artikelen van Jos Koets