IEXGeld

Dossiers

Profiel

Valkuilen bij een overbruggingshypotheek

Koop je een andere woning en heb je overwaarde op je huidige woning, dan kun je gebruikmaken van de overbruggingshypotheek. Begin deze maand kwam deze hypotheekvorm in het nieuws omdat banken in bepaalde situaties geen overbruggingshypotheek willen verstrekken.

Het gaat dan om huizenbezitters die geen hypotheek meer hebben op hun huidige woning en een andere woning kopen. Het voordeel van de overbruggingshypotheek is dat die niet wordt meegenomen in de toetsing voor de maximale hypotheek.

Sommige huizenbezitters van wie het inkomen niet voldoende is om een hypotheek te krijgen op hun nieuwe koopwoning moeten dus gebruikmaken van een overbruggingshypotheek. Nu banken dit weigeren, kunnen deze huizenbezitters geen nieuwe woning kopen.

Lees ook: Een overbruggingshypotheek is niet altijd de beste optie

Te lage verdiensten

Gelukkig is er nog een andere manier om dit toch voor elkaar te krijgen. Maar dat gaat wel geld kosten, want de oude woning moet eerst verkocht worden via de notaris. De overwaarde komt nu vrij en dit bedrag kan gebruikt worden voor de aankoop van de nieuwe woning. Deze nieuwe woning moet dus later passeren.

Een huizenbezitter zal nu twee keer moeten verhuizen. Ik kan begrijpen dat niet veel huizenbezitters hier blij mee zijn. De Vereniging Eigen Huis (VEH) wil dat banken gaan meewerken om deze groep toch een overbruggingshypotheek te verstrekken. Ik hoop dat dit gaat lukken, maar ik heb er een hard hoofd in.

Vanuit de banken gezien zijn de verdiensten als er alleen maar sprake is van een overbruggingshypotheek te verwaarlozen voor de tijd die er tegenover staat om alle stukken te controleren. Banken willen het liefst een hypotheek afsluiten die door blijft lopen en dus niet een bedrag voor een korte periode verstrekken.

Lees ook: Check hier hoeveel het huis van je buren waard is

Eigenwoningreserve

Huizenbezitters met een lopende hypotheek worden dus bevoordeeld. Zij kunnen wèl een overbruggingshypotheek krijgen. Hierbij kijkt de bank of de huidige woning definitief is verkocht of niet. Is de woning definitief verkocht, dan is de overwaarde gemakkelijk te berekenen.

Hieronder een rekenvoorbeeld:

  • Verkoopprijs woning: 200.000
  • Makelaarskosten: 5000 -/-
  • Lopende hypotheek: 95.000 -/-
  • Overwaarde (EWR): 100.000

De overwaarde van 100.000 euro (eigenwoningreserve: EWR) moet worden verrekend bij aankoop van de nieuwe woning. Als dit niet (volledig) wordt gedaan, is over dit bedrag geen renteaftrek mogelijk.

Stel: er wordt een andere woning van 300.000 euro gekocht.

  • Koopsom nieuwe woning: 300.000
  • Kosten koper: 10.000
  • Benodigde hypotheek: 310.000
  • Eigenwoningreserve: 100.000 (eventueel overbruggingshypotheek)
  • Daadwerkelijke hypotheek: 210.000

De EWR van 100.000 euro kan nu als overbruggingshypotheek worden gebruikt. De nieuwe bank die de hypotheek verstrekt, schiet als het ware de 100.000 euro voor. Dit krijgt de bank terug als de oude woning bij de notaris is verkocht. In de meeste situaties is dit een maand later dan de aankoop van de nieuwe woning.

Check ook: Deze leningen verlagen je maximale hypotheek

Bankmarge

Bij een overbruggingshypotheek moeten beide banken (de oude en nieuwe bank) toestemming geven. In de praktijk zal dit geen problemen opleveren als de woning daadwerkelijk is verkocht. Nu het goed gaat op de huizenmarkt, wordt vaak eerst een andere woning gekocht en daarna pas de huidige woning verkocht.

De vraag naar koopwoningen is groot, waardoor veel woningen heel kort te koop staan. Als de oude woning nog niet is verkocht, zal de bank nooit uitgaan van de vraagprijs. De bank zal een marge inbouwen (bijvoorbeeld 80% van de vraagprijs).

Hieronder een rekenvoorbeeld.

  • Vraagprijs te koop staande woning: 250.000 euro
  • Percentage bank voor berekening overbruggingshypotheek (bijvoorbeeld 80%): 200.000
  • Lopende hypotheek: 150.000 -/-
  • Denkbeeldige overwaarde (maximale overbruggingshypotheek): 50.000

De maximale overbruggingshypotheek in dit voorbeeld is 50.000 euro. De woning moet nu voor minimaal 200.000 euro plus makelaarskosten verkocht worden. Is dit lager, dan zal de huizenbezitter het verschil uit eigen middelen moeten betalen.

Lees ook: Zo koop je een huis

Maximale tijd

Als deze eigen middelen er niet zijn, ontstaat er dus een probleem, want de hypotheek moet later worden aangepast. Het is dan te hopen dat het inkomen voldoende is en de waarde van de nieuwe woning niet is gedaald.

Waar veel huizenbezitters niet bij stilstaan, is de beperkte termijn die van toepassing is voor een overbruggingshypotheek. De meeste banken hanteren namelijk een maximale tijd van bijvoorbeeld 24 maanden (twee jaar). Na deze periode wil de bank zijn geld zien en moet de huizenbezitter dus over de brug komen.

Lukt dit niet, dan kan de bank de te koop staande woning opeisen. Zij zijn overigens nummer twee in de rangorde. De bank die de hypotheek heeft verstrekt op de te koop staande woning is natuurlijk eerste in de rangorde.

Bovendien zal bij een gedwongen verkoop de woning veel minder opleveren. De denkbeeldige overwaarde kan wel eens volledig verdwenen zijn.

Genoeg middelen

Een ander gevaar is het betalen van de twee hypotheken. Er is sprake van twee woningen die betaald moeten worden. Het is heel goed mogelijk dat dit bij sommige huizenbezitters een probleem gaat worden, als dit over een langere periode moet plaatsvinden.

Vooral als het slecht gaat met de huizenmarkt. Gelukkig verkeren we nu in een betere markt. In ieder geval is duidelijk dat een overbruggingshypotheek voor problemen kan zorgen.

Lees ook: Problemen bij kopen zonder ontbindende voorwaarden

Reacties

2 Reacties Omlaag ↓

Aantal posts per pagina:  20 50 100

  1. Hans Termeulen 23 okt 2016 om 20:32 0
    Het kan toch niet waar zijn, dat als je een creditcard hebt, uitsluitend en louter en alleen om in het buitenland een auto te kunnen huren, je minder hypothecair kunt lenen?
  2. Bob Wouters 12 dec 2018 om 19:43 0
    Het is al langer een feit dat de tools bij banken niet altijd even goed functioneren. Hierdoor is het altijd handig om advies te vragen aan bijvoorbeeld een hypotheek adviseur.

    Websites van banken en vergelijkingssites blijken niet altijd een correcte berekening te geven van de maandlasten van een hypotheek.

    Dat stelt financieel adviseur stelt Moneywise na het onderzoeken van 21 websites. Zelf heeft Moneywise een hypotheeklastencalculator die naar eigen zeggen correct werkt.

    Voor het meten van verschillen tussen hypotheeklasten op websites is Moneywise uitgegaan van een veelvoorkomend scenario van een stel starters van beiden dertig jaar. De ene partner verdient 40.000 euro per jaar, de andere 30.000 euro. Ze willen een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro afsluiten. De rente bedraagt 2,15 procent en staat voor tien jaar vast.

    MoneyWise heeft als uitgangspunt de berekening van het hypotheekadviesprogramma Findesk genomen, dat door duizenden adviseurs wordt gebruikt. Dit komt uit op een bruto maandlast van 1.132 euro en een netto maandlast van 984 euro in het bovengenoemde voorbeeld.

    De voorgespiegelde maandlasten voor eenzelfde hypotheek zouden bij verschillende calculatoren in principe gelijk moeten zijn, maar blijken toch vaak te verschillen.

    Van de tien onderzochte vergelijkingssites zijn er vier die dezelfde uitkomst laten zien als Findesk (waaronder dus Moneywise zelf). Bij de andere zes treden lichte tot forse afwijkingen op.

    Zo zit Vereniging Eigen Huis (VEH) volgens Moneywise bij de nettoberekening (dus inclusief de hypotheekrenteaftrek) 72 euro onder het bedrag dat Findesk geeft.

    In een reactie erkent de woordvoerder van VEH dat er een fout in de berekening zat. “Het verschil komt omdat bij ons het eigen woningforfait niet is meegeteld. Die fout wordt nu hersteld. Tot dat moment is het deel van de lastenberekening van de website gehaald.”



    Bij de onderzochte banken is volgens Moneywise vooral Florius een grote uitschieter. Deze dochter van ABN Amro zat met het netto maandbedrag liefst 110 euro lager dan het standaard hypotheekprogramma. Hierdoor zijn kan je beter kijken naar de tools op hiet : www.voorberg.nl/makelaar-rotterdam/ Het beeld wat je anders kan krijgen is vaak vertekend. Ook in het geval van Florius zat er een fout in de tool, geeft de woordvoerder van ABN Amro desgevraagd aan: “Dit is inmiddels hersteld, zodat de berekening nu correct is.”

2 Reacties Omhoog ↑

Lees ook:

Straks zonder vaste baan makkelijker een hypotheek

Banken gaan ook kijken naar je verwachte toekomstige salaris. Lees verder ›