De Nederlandse huizenmarkt is al een tijdje voor veel mensen een gevoelige snaar. De huizen zijn duur, het aanbod is schaars en de rente is hoog. Kortom: drama. Hoe ziet het eruit voor volgend jaar? Gaan de prijzen omlaag? We zetten de verwachtingen van Rabobank, ING en ABN Amro op een rijtje.
De huizenprijzen hebben dit jaar een flinke daling doorgemaakt. Gemiddeld zo’n 6% ten opzichte van vorig jaar. Dat komt vooral door de nog altijd hoge rente, lagere koopkracht, onzekere economie en het teruglopende consumentenvertrouwen.
Te vroege stabilisatie
De huizenprijzen zijn gedaald, maar voor 2024 voorzien alle drie de banken een prijsstijging. Volgens cijfers van het CBS gebeurt dat ook al. Econoom Nic Vrieselaar bij Rabobank: “Sinds juni lopen de huizenprijzen weer iets op. Dat is wat vroeger dan waar we eerder op rekenden. De werkloosheid is nog altijd laag, waardoor de vraag naar huizen relatief groot blijft. Maar er is nog altijd weinig aanbod. Bovendien zijn de lonen iets harder gestegen dan waar we eerder vanuit gingen”, wat volgens Vrieselaar de reden lijkt te zijn van de vervroegde stabilisering.
“Door die groter dan verwachte loonstijgingen herstelt de leencapaciteit relatief snel, waardoor potentiële kopers weer meer kunnen bieden en huizenprijzen weer stijgen.” Daarom past Rabobank de prognoses voor koopwoningen aan. In 2024 stijgen de huizenprijzen volgens de bank gemiddeld met 2,4%.
Lonen stijgen en kapitaalmarktrentes dalen
Ook bij ING zijn ze ervan overtuigd dat de huizenprijzen niet verder zullen dalen. Sander Burgers, econoom Nederlandse huizenmarkt bij ING Research, verwacht dat de prijzen eind 2024 mogelijk zo’n kleine 4% boven het huidige niveau liggen. Let wel, ING vergelijkt dus december 2024 met augustus 2023. Daarom is dat cijfer niet precies naast die van van ABN Amro en Rabobank te leggen, en kun je bijvoorbeeld ook niet zeggen dat ING een grotere prijsstijging verwacht dan Rabo.
Verder verwacht ING Research dat de lonen verder blijven stijgen en zo steeds meer tegenwicht bieden aan het negatieve effect van de eerder gestegen hypotheekrentes. De kapitaalmarktrentes zullen volgend jaar iets gaan dalen. De combinatie van hogere lonen en lagere rentes zorgt er naar verwachting voor dat de betaalbaarheid van een koopwoning volgend jaar verbetert ten opzichte van nu. Als reactie daarop zullen vanaf eind dit jaar of begin volgend jaar de huizenprijzen mogelijk weer gaan stijgen.
'Hypotheekrente daalt licht'
Ook ABN Amro denkt dat de prijsdaling aan het eind van zijn krachten is. Volgens ABN stijgen de prijzen in 2024 met 2,5%. Dat ligt in lijn met de ramingen van Rabobank. “Ondanks het nogal matige sentiment op de huizenmarkt lijkt het erop dat het prijsniveau op een hoger niveau stabiliseert dan verwacht. Zo zijn de prijzen in het derde kwartaal licht gestegen en liggen nu 4,3% procent onder de piek van juli 2023.”
Bram Vendel, econoom bij ABN Amro, voorziet ook een stijging van 2,5% voor 2024. Verder denkt ABN dat de hypotheekrente stabiel blijft, maar in 2024 waarschijnlijk licht zal dalen.
“De hypotheekrente was in januari 2022 nog 1,75% voor een hypotheeklening met een tien jaar vaste rente. Nu is dat boven de 4%. De hoge hypotheekrente zorgt ervoor dat bij meer dan de helft van alle hypotheekaanvragen de rente voor 10 jaar of korter wordt vastgelegd. Onze verwachting is dat de Europese Centrale Bank (ECB) in maart volgend jaar zal beginnen met renteverlagingen in plaats van -verhogingen. Voordat de hypotheekrentes omlaag gaan, zullen nieuwe kopers echter nog wel te maken krijgen met hogere hypotheekrente. En dat geldt ook voor bestaande woningbezitters die hun hypotheek moeten herzien aan het eind van hun rentevaste periode”, aldus Vendel in de nieuwste Woningmarktmonitor.
Zes praktische tips
1) Kies voor een desktoptaxatie in plaats van een fysieke taxatie. Een desktoptaxatie is een taxatie op afstand, waarbij de taxateur gebruikmaakt van online gegevens en foto’s van de woning. Een desktoptaxatie is goedkoper en sneller dan een fysieke taxatie, maar niet alle geldverstrekkers accepteren deze vorm van woningwaardering. Vraag daarom altijd eerst na of een desktoptaxatie mogelijk is voor jouw situatie.
2) Sluit een hypotheek af met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG is een vangnet voor als je je hypotheek niet meer kunt betalen door bijvoorbeeld werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid. De NHG betaalt dan je restschuld aan de geldverstrekker. Bovendien krijg je een lagere rente als je een hypotheek met NHG afsluit. De NHG is mogelijk voor hypotheken tot 325.000 euro in 2023 en 330.000 euro in 2024. Je betaalt wel een eenmalige premie van 0,6% over de hoogte van je hypotheek.
3) Los extra af op je hypotheek. Door extra af te lossen verlaag je je hypotheekschuld en daarmee je maandlasten. Bovendien kun je in een lagere risicoklasse terechtkomen, waardoor je een lagere rente betaalt. Je mag meestal tot 10% of 20% van je oorspronkelijke hypotheekbedrag boetevrij aflossen per jaar.
Let wel, in dit geval hangt het af van hoe hoog de spaarrente is ten opzichte van de hypotheekrente. Voor een behoorlijk aantal huiseigenaren is de spaarrente tegenwoordig hoger dan hun hypotheekrente. Extra aflossen is dan niet altijd voordelig.
4) Vraag een rentemiddeling aan. Als je een hypotheek hebt met een hoge rente en een lange rentevaste periode, kun je overwegen om een rentemiddeling aan te vragen. Dit betekent dat je je huidige rente middelt met de actuele marktrente. Je krijgt dan een nieuwe rente die lager is dan je oude rente, maar hoger dan de marktrente.
Je betaalt wel een boete voor het openbreken van je rentecontract, maar die wordt verwerkt in je nieuwe rente. Rentemiddeling kan voordelig zijn als je je maandlasten wilt verlagen en je geen geld hebt om de boete in één keer te betalen. Niet alle geldverstrekkers bieden rentemiddeling aan, dus vraag dit altijd na bij je hypotheekadviseur.
5) Vraag een bouwkundige keuring aan voordat je een bod uitbrengt. Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke beoordeling van de staat van de woning die je wilt kopen. Je krijgt een rapport met de gebreken, de herstelkosten en de onderhoudsadviezen. Een bouwkundige keuring kan je helpen om een realistisch bod te doen en om te onderhandelen over de prijs.
Ook kan het je behoeden voor onverwachte kosten na de aankoop. Een bouwkundige keuring kost gemiddeld tussen de 300 en 500 euro, maar kan je veel geld besparen op de lange termijn.
6) Vraag een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting aan. De overdrachtsbelasting betaal je als je een bestaande woning koopt. Deze belasting bedraagt normaal gesproken 2% van de koopsom. Als je een starter bent, kun je onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting. Je bent een starter als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent, de woning zelf gaat bewonen en nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling.
De vrijstelling geldt alleen voor woningen tot 440.000 euro. Als je een woning koopt die duurder is dan 440.000 euro, betaal je over het hele bedrag 2% overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling kan je dus duizenden euro’s besparen.