De nachtmerrie van iedere nieuwe huiseigenaar: bodemverontreiniging, een rotte fundering of houtwormen die de balken langzaam opknagen. Oftewel, verborgen gebreken.
Verborgen gebreken zijn mankementen aan een huis die pas na levering van het huis naar boven komen en waarvan de verkoper (en dus ook de koper) niets wist. De verkoper heeft namelijk meldingsplicht, dus als hij het zou weten, dan zou hij het de koper eerlijk moeten vertellen.
Uit onderzoek van SNS onder vijfhonderd starters op de woningmarkt blijkt dat zij het bangst zijn om een huis te kopen waarvan na de overdracht blijkt dat er allerlei zaken mis mee zijn.
Check ook: Knap je huis op, dan verkoop je sneller.
Onderzoeksplicht
Die angst kunnen kopers voor een groot deel wegnemen door grondig onderzoek te doen naar het nieuwe huis. En dat onderzoek is niet alleen aan te raden, maar het is ook noodzakelijk, want als je zelf geen degelijk onderzoek doet naar je mogelijk nieuwe huis dan sta je bij eventuele problemen niet sterk. Dit is de onderzoeksplicht.
Je kunt bij de gemeente navragen of je de woning mag verbouwen als je dat van plan bent. Of de bodem verontreinigd is, wat het bestemmingsplan is en of er andere verplichten aan de woning zitten, bijvoorbeeld of de buurman recht heeft om door de tuin te lopen.
Ook wordt er van je verwacht dat je overduidelijke gebreken zelf opmerkt. Zorg zelf voor een bouwtechnische keuring, waarbij ook wordt gekeken in de kruipruimte. Dat wordt namelijk niet bij elke keuring gedaan.
Expres of per ongeluk?
Constateer je op een gegeven moment problemen met bijvoorbeeld je fundering, dan is de vraag natuurlijk of het om een verborgen gebrek gaat of dat de verkoper wel degelijk wist wat er gaande was, maar dit express niet heeft gemeld.
Dat is niet altijd eenvoudig te achterhalen. Daarom is het goed om de verkoper wel eerst de kans te geven om schade te herstellen. Doet hij dat niet of niet goed genoeg, dan kun je proberen om de schade te verhalen.
Dit doe je met een ingebrekestelling in een aangetekende brief waarin je de gebreken meldt. Doe dit wel snel, een termijn van twee maanden nadat je het gebrek hebt geconstateerd is een redelijke termijn. Als je het veel later meldt dan kun je geen aanspraak meer maken op een eventuele schadevergoeding, aldus Das.
Check ook: Is je woning aan wat onderhoud toe? Regel het nu.
Ernstige gebreken
In de ingebrekestelling moet je de verkoper verzoeken de gebreken binnen een redelijke termijn, zo’n twee maanden, te herstellen. Als de verkoper de gebreken niet binnen die termijn heeft hersteld, verkeert hij in verzuim. Je bent dan bevoegd om de gebreken door een derde te herstellen en de herstelkosten te verhalen op de verkoper.
Wil de verkoper dan nog niet meewerken? Dan is het misschien nodig om naar de rechter te stappen. Dat moet dan binnen twee jaar nadat je de gebreken aan de verkoper hebt gemeld. De rechter toetst dan of je wel aan je onderzoeksplicht hebt voldaan en of de verkoper de schade moet herstellen.
Niet alle verborgen gebreken kunnen overigens op de vorige eigenaar verhaald worden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ernstige gebreken en minder ernstige gebreken:
- Een gebrek is ernstig als het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een rotte dakconstructie.
- Minder ernstige gebreken zijn gebreken door bijvoorbeeld ouderdom aan het huis.
Minder ernstige gebreken zijn vaak lastiger te verhalen op de verkoper. Het is vaak lastig om aan te tonen dat de schade er al voor de overdracht was en dat de verkoper het express niet heeft gemeld.
Lees ook: Ga je verbouwen? Check eerst of het voor waardevermeerdering zorgt.