In Het venijn zit in de spaarpremie kon u al lezen wat de gevolgen zijn als iemand met een spaarhypotheek zijn hypotheekrente opnieuw moet vastzetten. In veel situaties is de hypotheekrente lager waardoor de spaarpremie moet worden aangepast.
Die premie wordt dan beduidend hoger waardoor de netto maandlasten juist niet veel dalen. Vanwege de flexibiliteit hebben veel huizenbezitters in het verleden een hybride hypotheek afgesloten. De hybride hypotheek is een combinatie van een spaar- en een beleggingshypotheek.
Er zijn verschillende mogelijkheden met een hybride hypotheek:
- switchen van sparen naar beleggen en andersom
- extra stortingen
- premies verlagen of verhogen
Weinig flexibel
Iedere geldgever heeft zijn eigen voorwaarden. Het is daarom verstandig die eerst goed te bestuderen voordat u iets gaat doen met uw hybride hypotheek. Hierbij moet u goed rekening houden met de fiscale regels die vanaf 1 januari 2013 van toepassing zijn.
Deze regels zorgen ervoor dat de flexibiliteit grotendeels verdwenen is. Het gaat hier dan over een box 1-verzekering. Zoals bekend is het mogelijk bij de hybride hypotheek om te beleggen en/of te sparen.
- Als er sprake is van beleggen dan is een extra storting niet meer mogelijk. Ook mag de maandpremie niet verhoogd worden.
- Bij sparen is een extra storting (soms) mogelijk als er vanaf het begin sprake is van een garantiekapitaal. Hierbij wordt wel de maandpremie aangepast omdat het garantiekapitaal niet verhoogd mag worden. U kunt dit sparen (met garantie) in de hybride hypotheek zien als een (duurdere) spaarhypotheek.
Niet switchen
Het is verstandig om niet meer te switchen van sparen naar beleggen. Dan kan de fiscus wel eens bij u op de stoep staan. U komt namelijk in een grijs gebied terecht waar nog geen duidelijkheid over is. Er zijn daarom maatschappijen die extra stortingen niet meer accepteren.
Een ander probleem dat om de hoek komt kijken, ontstaat als de rentevastperiode opnieuw wordt vastgezet. Bij een lagere hypotheekrente wordt bij de spaarhypotheek de spaarpremie aangepast. Bij de hybride hypotheek wordt dit niet door alle maatschappijen gedaan.
Dit betekent dat de hoogte van de maandpremie hetzelfde blijft. Aangezien nu veel huizenbezitters een lagere hypotheekrente krijgen aangeboden betekent dit dat hun garantiekapitaal lager wordt.
Natuurlijk wordt dit niet vooraf doorberekend door de banken. De daadwerkelijke garantie krijgt de huizenbezitters pas later te horen en dat kan wel eens hard aankomen.
Een voorbeeld
Uitgangspunt is een hybride hypotheek (sparen) van 150.000 euro (ingangsdatum 1-1-2005):
- Looptijd hypotheek dertig jaar
- Hypotheekrente 6% tot 1-1-2015 (rente was voor tien jaar vastgezet)
- Opgebouwde waarde 24.400 euro per 1-1-2015
- Spaarpremie per maand 170 euro
- Belastingvoordeel 42%
- Bruto rente per maand 750 euro
- Spaarpremiepolis 170 euro
- Totaal bruto per maand 920 euro
- Netto rente per maand 435 euro
- Spaarpremie 170 euro
- EWF per maand 39 euro
- Totaal netto per maand 644 euro
Lagere rente
De nieuwe hypotheekrente per 1-1-2015 wordt 3% (rentevastperiode is dan weer tien jaar). Het volgende is dan van toepassing:
- Bruto rente per maand 375 euro
- Spaarpremiepolis 170 euro
- Totaal bruto per maand 545 euro
- Netto rente per maand 218 euro
- Spaarpremie 170 euro
- EWF per maand 39 euro
- Netto per maand 427 euro
Deze huizenbezitter springt een gat in de lucht. De netto maandlasten zijn namelijk 217 euro (644 minus 427) lager. Als ik dit doorbereken over twintig jaar (rente staat helaas maar tien jaar vast) dan is de besparing 52.080 euro.
Op het eerste gezicht natuurlijk een leuk bedrag dat zomaar verdiend is. Helaas blijkt de werkelijkheid anders te zijn. De spaarpremie is niet aangepast aan de betaalde hypotheekrente. Hierdoor wordt het garantiebedrag minder.
Het was even rekenen, maar (globaal) wordt het garantiebedrag 97.000 euro. Dit is dus 53.000 euro lager! Het voordeel van de nettomaandlasten is volledig verdwenen.
Waarschuwing
Al eerder heb ik gewaarschuwd voor de gevaren van de hybride hypotheek als er niet 100% gespaard wordt. De einduitkering is namelijk niet gegarandeerd als er ook een gedeelte wordt belegd.
Wat is er aan de hand?
Van de vastgestelde maandpremie worden maandelijks de kosten en de benodigde premies voor de verzekerde risico’s in rekening gebracht. Deze verzekerde risico’s zijn de dekking bij overlijden en/of werkloosheid en de arbeidsongeschiktheidsdekking.
Voor de dekking bij overlijden wordt een éénjaars tarief (is ook van toepassing voor de beleggingshypotheek) gehanteerd. Dit betekent dat deze premie maandelijks wordt aangepast. De hoogte van de premie is afhankelijk van de leeftijd van de verzekerde personen en de opgebouwde waarde in de polis.
Rendement valt tegen?
Ieder jaar worden de verzekerde personen een jaartje ouder en dus wordt de premie ook iets hoger. De premie kan flink hoger worden als het beleggingsrendement in een jaar flink is tegengevallen.
De maatschappij onttrekt echter niet alleen over het beleggingsgedeelte maar ook over het spaargedeelte, waardoor dit niet is gegarandeerd!
Mijn conclusie is dat een hybride hypotheek een gevaarlijke hypotheek is geworden. Vooral als iemand gebruikt wenst te maken van de flexibiliteit dan komen de nieuwe fiscale regels om de hoek kijken. Er is vanuit de fiscus geen 100% duidelijkheid, dus u komt op glad ijs. Dit betekent dat u hard kunt vallen.
U bent in ieder geval gewaarschuwd.