Binnenkort valt de WOZ-beschikking weer in de bus of kun je deze terugvinden op MijnOverheid.nl. Omdat deze als basis dient voor diverse belastingen en de huizenprijzen afgelopen jaar opnieuw fors zijn gestegen, kan het lonen om bezwaar te maken. Maar hoe doe je dat?
De gemeente stelt elk jaar de WOZ-waarde van je huis vast, met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Omdat de huizenprijzen al jaren in de lift zitten, neemt de WOZ-waarde ook al geruime tijd toe.
De WOZ-waarde die binnenkort bekend wordt gemaakt (en die dus is gebaseerd op de waarde op 1 januari 2021) is gemiddeld 8,5% tot 9,5% hoger dan dan vorig jaar, zo verwacht de Waarderingskamer.
Dat kan leiden tot hogere lasten, want de WOZ-waarde dient als basis voor allerlei belastingen, zoals het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting.
Natuurlijk wil je niet meer belasting betaalt dan nodig is. Let dus goed op of de WOZ-waarde een reëel bedrag is en kom zo snel mogelijk in actie als jij meent dat de gemeente jou voor een te hoog bedrag aanslaat. Daarmee kun je tientallen tot soms wel honderden euro's besparen.
Zoveel bespaar je op het eigenwoningforfait
Neem bijvoorbeeld het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen als inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis.
Over 2021 (het jaar waarover je straks aangifte moet doen) is dat 0,50%.
Als je vorig jaar met succes bezwaar had aangetekend, hoef je straks in je aangifte voor iedere €10.000 waardeverlaging van je huis €50 minder bij te inkomen op te tellen als eigenwoningforfait. Bij een belastingtarief van 49,50% (de hoogste schijf in 2021) scheelt dat €24,75.
Lees ook: 5 tips bij het kopen van een huis
Dit jaar is het eigenwoningforfait iets lager 0,45%. Teken je binnenkort bezwaar aan, dan hoef je bij je aangifte over 2022 voor iedere waardevermindering van €10.000 volgend jaar €45 minder bij je inkomen op te tellen en bespaar je dus netto bijna €23 belasting. Dit zijn geen wereldschokkende bedragen, maar het is natuurlijk wel mooi meegenomen.
... en de OZB
Ook aan OZB ben je een stuk voordeliger uit als je de WOZ-waarde omlaag weet te krijgen. De hoogte van deze belasting wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een heffingspercentage. Dit laatste getal verschilt per gemeente en loopt grofweg uiteen van 0,03% tot 0,23%.
Als we uitgaan van een heffingspercentage van 0,1%, en de WOZ-waarde met €10.000 daalt, scheelt dat €10 aan gemeentelijke belastingen.
Lees ook: Gemeentebelastingen komend jaar met gemiddeld 2,1% omhoog
... en de erfbelasting
Het fiscale voordeel van een lagere WOZ-waarde bij een erfenis is nog veel groter. Stel dat je het huis van je ouders erft, dan betaal je over de WOZ-waarde 10% tot 20% erfbelasting, afhankelijk van de omvang van de nalatenschap.
Mocht je dankzij een succesvol bezwaar de WOZ-waarde €10.000 kunnen verlagen, dan scheelt dat €1.000 of €2.000 erfbelasting. Om bezwaar te kunnen maken, moet je wel een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen bij de gemeente.
Als erfgenaam mag je overigens kiezen of je in de aangifte voor de erfbelasting de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar ná overlijden gebruikt. Erf je dit jaar een woning, dan mag je dus kiezen of je de WOZ-waarde uit 2022 hanteert (met als waardepeildatum 1 januari 2021) of die van 2023 die volgend jaar op de mat valt (met als waardepeildatum 1 januari 2022).
Zijn de huizenprijzen verder opgelopen, dan kun je beter de oudere aangifte gebruiken; anders de meest recente. Dat kan een behoorlijk bedrag aan belasting schelen.
Slechts weinig mensen maken bezwaar
Ondanks deze voordelen maakte vorig jaar slechts 2,7% van de huiseigenaren bezwaar tegen de WOZ-waardebepaling. Dat is eigenlijk zonde, want in 40% van de gevallen leidde het bezwaar tot een verlaging van de WOZ-waarde.
Dit percentage lag vroeger trouwens hoger (voorheen werd meer dan de helft van de bezwaren gehonoreerd), maar bezwaar maken loont in veel gevallen nog steeds. Bezwaar maken loont dus. Maar hoe doe je dat?
Stap 1: vaststellen of de WOZ-waarde logisch is
Voor je bezwaar kunt aantekenen moet je natuurlijk checken of de inschatting van de gemeente echt te hoog is.
Lees ook: Overwaarde verzilveren? Zo doe je dat
Een goede eerste stap is daarom kijken bij het WOZ-waardeloket. Hier kun je gratis de WOZ-waarde van vergelijkbare huizen opvragen en checken of de WOZ-waarde op de aanslag klopt.
Daarnaast is het ook slim om even op te zoeken voor welke prijs vergelijkbare woningen in jouw buurt afgelopen jaar zijn verkocht. Hiervoor kun je terecht bij het Kadaster, waar je voor 2,80 euro een koopsommenoverzicht kunt opvragen. Hierop vind je de verkoopprijzen van de afgelopen vijf jaar binnen een postcodegebied.
Stap 2: inventariseer waardedrukkende factoren
De volgende stap is op zoek gaan naar factoren die een lagere WOZ-waarde kunnen rechtvaardigen. Zo is een rijtjeshuis minder waard dan een twee-onder-een-kapper. Ook een kleiner woon- of perceeloppervlak, bouwfouten, een slechte staat van onderhoud, geluidsoverlast, uitzicht op een blinde muur, een sterk gedateerde badkamer of een minder gunstige ligging van je huis drukken de woningwaarde.
Verder kan het zijn dat jouw huis enkele aspecten mist die de woningen waarop de gemeente de WOZ-waarde baseert wèl hebben. Denk bijvoorbeeld aan een garage, carport, dakkapel of extra grote tuin.
Naast de bouwtechnische aspecten kunnen ook wettelijke beperkingen (zoals een parkeerverbod of beperkingen in het bestemmingsplan) of contractuele bepalingen (zoals het recht van overpad) de WOZ-waarde van jouw huis drukken.
Stap 3: stel een bezwaarschrift op
Ben je ervan overtuigd dat je huis te hoog is getaxeerd, dan kun je je bezwaarschrift opstellen. Hierin geef je aan dat je het niet eens bent met de WOZ-beschikking en beargumenteer je waarom je dat vindt.
Stuur zoveel mogelijk bewijsmateriaal mee, zoals foto's. Op de website van de Vereniging Eigen Huis vind je voorbeeldbrieven. Vergeet in je bezwaarschrift niet de datum, het beschikkingsnummer en het adres van je huis te vermelden.
Wees er op tijd bij
Houd wel de termijnen goed in de gaten. Je bezwaarschrift moet binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking binnen zijn. Heb je meer tijd nodig, dan kun je ook een pro forma bezwaarschift indienen. Je maakt dan alvast bezwaar en komt later met de onderbouwing. Ook hiervan vind je een voorbeeld op de website van de Vereniging Eigen Huis.
Als je bezwaar wordt afgewezen kun je hiertegen beroep aantekenen bij de rechtbank. Dit moet wederom binnen zes weken.
Pas wel op: lagere WOZ-waarde niet altijd gunstig
Bedenk wel dat een lagere WOZ-waarde ook een keerzijde heeft. Als de WOZ-waarde is opgelopen sinds je het huis hebt gekocht, kun je bij de bank proberen om een lagere hypotheekrente te bedingen. De hoogte van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde is dan namelijk gedaald, waardoor de risico-opslag misschien kan worden verlaagd of geschrapt.
Weet je daarentegen de WOZ-waarde omlaag te krijgen, dan is er een kans dat die rente-opslag er niet af kan, waardoor je woonlasten per saldo niet dalen, terwijl het je daar juist om te doen was. Bezint dus voor je begint.
Handige websites op een rij
Voor wie ondanks dit nadeel bezwaar wil aantekenen tegen de WOZ-waarde zetten we hierbij nog even de belangrijkste websites voor je op een rij waar je belangrijke informatie kunt vinden:
Check ook: Fors besparen op je hypotheek? 5 tips