De Nederlandsche Bank (DNB) pleitte onlangs voor een verhuizing van de eigen woning van box 1 (inkomen) naar box 3 (vermogen). In een rapport heeft de bank uiteengezet hoe dit er concreet uit kan zien, met een doorrekening hoe deze maatregel uitwerkt voor huurders en huizenbezitters. Wat kun je verwachten?
De oververhitte huizenmarkt drijft niet alleen starters op de woningmarkt tot wanhoop, maar ook De Nederlandsche Bank. DNB-president Klaas Knot meldde vorige week dat hij het liefst zou zien dat de fiscale voordelen rond de eigen woning werden afgebouwd en het huis voor de fiscus zou verhuizen van box 1 naar box 3.
Dit pleidooi is niet nieuw. Knot pleitte hier al eerder voor. En hij bevindt zich in goed gezelschap: het IMF stelde onlangs hetzelfde voor.
Inmiddels is meer duidelijk geworden hoe die overheveling naar box 3 eruit zou moeten zien. We zetten het plan voor je op een rij.
1. Wat is het probleem?
Door de aanhoudende stijging van de huizenprijzen is een betaalbare woning voor starters nauwelijks meer bereikbaar. Dat je voor een huis zo diep in de buidel moet tasten, heeft verschillende oorzaken. Voor een deel is het een kwestie van vraag en aanbod: een tekort aan woningen in combinatie met een grote vraag drijft de prijzen fors op.
Lees ook: Krapte op de woningmarkt? Het valt in Nederland nog mee
Ook de lage rente speelt een rol. Wie een huis koopt kan meer lenen en zich dus een duurdere woning permitteren dan toen de hypotheekrente nog een stuk hoger was. Die rente is bovendien aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Daarnaast kunnen huizenkopers gebruik maken van nog meer fiscale voordelen. Denk bijvoorbeeld aan de zogeheten jubelton: de belastingvrije schenking van meer dan € 100.000 van ouders aan kinderen voor de aankoop of verbouwing van een huis. En aan de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters van 18 tot 35 jaar, die dit jaar is ingegaan. Al die voordeeltjes zorgen volgens DNB voor een opwaartse spiraal van hogere huizenprijzen en hogere hypotheekschulden.
Een ander zorgpunt voor DNB is dat huizenkopers vaak een maximale hypotheek nemen ten opzichte van hun inkomen en meer aflossingsvrij lenen.
Dit alles brengt grote risico's met zich mee, zo waarschuwt Knot. Als je op de top van je kunnen leent, kan één zuchtje tegenwind je al in problemen brengen. Stel dat je je baan kwijtraakt, met pensioen gaat of de rente omhoog gaat, dan is de kans groot dat je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen.
Daarnaast loop je een risico op een restschuld als de huizenprijzen gaan dalen. Dit maakt ook banken kwetsbaar en daarmee onze economie.
2. Wat wil DNB?
Om de woningmarkt weer vlot te trekken, moet er volgens DNB op allerlei terreinen worden ingegrepen. Natuurlijk moeten er meer huizen worden gebouwd, maar huizenkopers zouden ook meer eigen geld moeten inbrengen als ze een hypotheek afsluiten.
Daarnaast pleit Knot ervoor om de bovengenoemde fiscale voordelen (hypotheekrenteaftrek, vrijstelling overdrachtsbelasting en jubelton) af te bouwen. In plaats daarvan zou de woning moeten verhuizen naar box 3 (sparen en beleggen).
3. Wat houdt dit concreet in?
De eigen woning valt nu nog in box 1. Dat betekent dat je te maken krijgt met een extra heffing (het eigenwoningforfait) en een aftrekpost (de hypotheekrente).
Dat gaat als volgt. Eerst moet je in je aangifte een bedrag bij je inkomen moet optellen: het eigen woningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Dit jaar is dat 0,5%.
Hier staat tegenover dat je de hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen in box 1, tegen momenteel maximaal 43%.
Verschuift de eigen woning naar box 3, dan vervallen de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. De waarde van je huis wordt dan aangemerkt als vermogen, vergelijkbaar met spaargeld en beleggingen. Je mag wel de hypotheekschuld in mindering brengen op je vermogen.
Over de overwaarde van je huis (de woningwaarde na aftrek van de lopende hypotheekschuld) moet je vervolgens vermogensbelasting betalen.
Lees ook: Huizenprijzen met nog eens 18,5% gestegen
Zonder aanvullende maatregelen zouden woningbezitters er tot soms wel duizenden euro's op achteruit gaan. Daarom doet DNB enkele voorstellen om de pijn te verzachten. De tarieven voor de inkomstenbelasting zouden gelijktijdig worden verlaagd en de verhuizing van box 1 naar box 3 zou moeten worden uitgesmeerd over een periode van 20 jaar.
Drie varianten
Ook zou er gesleuteld kunnen worden in de belastingvrije voet, de grenzen van de belastingschijven of de belastingtarieven. DNB stelt drie varianten voor om dit te regelen.
1. Aanpassing van de schijven in box 3
Hierbij worden de schijven voor het volledige vermogen (zowel het eigen huis als overige bezittingen) in twintig jaarlijkse stappen een stuk langer:
- de vrijstelling gaat omhoog van €50.000 naar €230.000.
- de tweede en derde schijf worden verlengd van respectievelijk €100.000 en €1,1 miljoen naar €490.000 en €1,5 miljoen.
Volgens een doorrekening van DNB profiteren huurders hier meer van dan kopers: zij gaan er netto 0,59% tot 0,84% op vooruit. Van de huiseigenaren pakt deze maatregel het best uit voor mensen met een goedkopere woning. Alleen jonge huiseigenaren met een relatief dure woning gaan erop achteruit.
2. Lagere belastingtarieven in box 3
In deze variant blijven de schijven van de vermogensbelasting gelijk, maar gaan de tarieven in twintig jaarlijkse stapjes omlaag.
- Het tarief over de eerste schijf boven de vrijstelling gaat omlaag van 0,59% naar 0,09%
- Het tarief over de tweede schijf gaat omlaag van 1,40% naar 0,31%
- Het tarief over de derde schijf gaat omlaag van 1,76% naar 1,21%
Ook deze maatregel pakt gunstiger uit voor huurders: zij gaan er 0,54% tot 0,89% op vooruit. Eigenaren van goedkopere huizen profiteren hier minder van dan van de eerste variant.
Net als bij het eerste scenario worden hier vooral jonge huiseigenaren met een relatief dure woning door getroffen.
3. Defiscaliseren in box 3
In deze variant wordt een heffingsvrije voet voor woningvermogen van €1,1 miljoen euro ingevoerd. De behandeling van de rest van je vermogen in box 3 blijft zoals deze was.
Dit is de enige variant waar huurders minder van profiteren dan huiseigenaren. Eigenaren van een dure woning hebben hier het meest baat bij.
4. Hoe pakt dit voor mij uit?
Volgens DNB is het mogelijk om de woning naar box 3 te verhuizen zonder onacceptabele koopkrachteffecten, mits de verandering over een langere periode wordt uitgesmeerd en de extra belastinginkomsten terugvloeien naar de burgers.
De eerste doorrekeningen wijzen uit dat op korte termijn (rond 2024) 70% van de huishoudens (kopers en huurders) er 0 tot 0,5% op vooruit gaat. De rest ziet de koopkracht afnemen, tot grofweg 0,5%.
In 2035 is de groep die er meer dan 0,5% op achteruit gaat opgelopen naar 16% van het totale aantal huishoudens. Dit zijn huiseigenaren met veel vermogen in stenen. 81% van de huishoudens gaat erop vooruit.
In 2050 gaat vrijwel iedereen erop vooruit.
Er valt wel wat aan te merken op de doorrekening. Zo valt niet op te maken hoe groot de effecten worden als de huizenprijzen flink gaan stijgen. DNB maakt een onderscheid tussen woningen van €260.000 en hoger, maar voor een gemiddelde koopwoning moet inmiddels al meer dan €400.000 worden neergeteld. Als de huizenprijzen verder oplopen (wat niet ondenkbeeldig is als niet op grote schaal extra woningen worden gebouwd), stijgt de overwaarde en moet je dus ook meer belasting betalen.
Het geld zit bovendien in stenen: je kunt dat er niet zomaar uithalen. Dus je moet voldoende geld achter de hand hebben om je belastingaanslag te betalen.
5. Wie heeft er het meest last van?
Wie er het meest van merkt, hangt af van veel factoren, zoals de ontwikkeling van de huizenmarkt, je leeftijd en inkomen. Huurders gaan er in alle bovengenoemde scenario's op vooruit.
Starters op de woningmarkt profiteren weliswaar van een lager tarief in de inkomstenbelasting, maar zullen per saldo meer kwijt zijn dan nu, omdat zij de hypotheekrenteaftrek volledig mislopen.
De hoop van DNB is erop gericht dat de huizenprijzen minder hard stijgen en dat starters daar baat bij hebben. Maar of dat ook gebeurt, moeten we natuurlijk maar afwachten. DNB geeft dan ook toe dat het nettoresultaat van al deze effecten lastig is in te schatten.
Daarnaast zullen jongere huizenkopers met vermogende ouders last hebben van de afschaffing van de jubelton, waar DNB óók voor pleit. Dat maakt een woning voor deze groep lastiger bereikbaar.
Check ook: Fors besparen op je hypotheek? 5 tips