Tot voor kort kon je alleen een hypotheek afsluiten bij een bank of een verzekeraar. Maar sinds enkele maanden is het ook mogelijk om een deel te laten financieren door de crowd. Dat levert wat rentevoordeel op. Hoe slim is het om hieraan deel te nemen?
De huizenprijzen zitten nog steeds in de lift. In maart ging een gemiddeld koophuis voor 302.845 euro van de hand, zo blijkt uit recente cijfers van het CBS en het Kadaster.
Vooral voor starters is het steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden. Zeker nu zij nog maar maximaal de woningwaarde mogen lenen en alle bijkomende kosten, zoals taxatiekosten en de overdrachtsbelasting, uit eigen middelen moeten betalen.
Check ook: 5 tips om je eerste huis te kopen
Voor deze groep heeft geldverstrekker Jungo in augustus een hypotheek op de markt gebracht die deels wordt gefinancierd door particuliere beleggers; ook wel de crowd genoemd. Sinds kort kunnen consumenten voor deze hypotheek onder andere terecht bij De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur.
Wat houdt het in?
De hypotheek bestaat uit twee delen. Minimaal 80% wordt gefinancierd door een institutionele investeerder. Dat kan een bank, verzekeraar of bijvoorbeeld een pensioenfonds zijn. Bij Jungo is dat op dit moment Aegon.
De rest is afkomstig van particuliere beleggers. Dat kunnen vrienden en familieleden zijn, maar ook onbekende particuliere beleggers die in meerdere individuele hypotheken beleggen.
Het gedeelte dat door de crowd wordt gefinancierd moet je lineair aflossen in acht jaar. Hierna los je de rest annuïtair af in 22 jaar.
In de eerste acht jaar daalt de rente wel maandelijks, waardoor je maandlasten lager worden.
Wat zijn de voordelen?
Dankzij het gedeelte dat door de crowd bijeen wordt gebracht krijg je een korting op de rente van maximaal 0,2%. Sluit je bijvoorbeeld een hypotheek af van 380.000 euro, dan ben je na achter jaar per saldo 3.252 euro voordeliger uit dan met een hypotheek zonder crowdfunding. Dat komt neer op een gemiddelde korting van 406 euro per jaar.
Je hebt op voorhand zekerheid dat de hypotheek doorgaat. Hoe meer je vervolgens door de crowd laat financieren, hoe groter het rentevoordeel voor jou uitpakt.
Heb je familieleden of vrienden die je financieel willen ondersteunen, dan houden zij aan deze constructie een mooi rendement over, tot 2,8% per jaar. Binnen acht jaar hebben ze hun volledige inleg terug.
Verder kent de hypotheek enkele gunstige voorwaarden. Zo mag je onbeperkt extra aflossen en is verhuur van je huis via Airbnb toegestaan. Ook geldt er een verhuisregeling, waarbij je de hypotheek mag meeverhuizen onder dezelfde voorwaarden.
Waarom krijg je eigenlijk rentekorting?
Volgens Jungo kan er rentekorting worden gegeven omdat de crowd bepaalde kosten niet maakt die een bank wel heeft, zoals kantoor- en personeelskosten en kapitaalreserves.
Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop licht toe dat banken verplicht zijn om voor meer risicovolle hypotheken extra eigen vermogen op de balans aan te houden. Dit gaat om hypotheken waarbij meer dan 80% van de woningwaarde wordt gefinancierd. De kosten voor die reserves worden doorberekend in een hogere rente.
Omdat de institutionele investeerde (in dit geval Aegon) slechts 80% van de woningwaarde financiert en het topje door de crowd wordt verstrekt, hoeft de verzekeraar geen eigen vermogen aan te houden en hoeft Jungo aan hen een lagere vergoeding te betalen. Hierdoor kan aan huizenkopers een lagere rente worden geboden.
Wat zijn de nadelen?
De hypotheek is vooralsnog slechts voor een beperkte groep beschikbaar. Ondernemers komen er niet voor in aanmerking en je kunt niet lenen voor een nieuwbouwwoning of een verbouwing.
Ook een overbruggingskrediet afsluiten is niet mogelijk, waardoor deze hypotheek minder geschikt is voor doorstromers.
Verder kun je niet kiezen voor een variabele rente. Je moet de rente tien, twintig of dertig jaar vastzetten.
Een ander nadeel is dat er geen tussentijdse renteverlaging plaatsvindt als de waarde van het huis stijgt.
Alles over wonen op: IEXGeld Wonen
Houd er ook rekening mee dat de maandlasten in de eerste acht jaar hoger zijn dan in de jaren erna, omdat je het hypotheekdeel dat via de crowd wordt gefinancierd versneld moet aflossen. "Maar dat heeft ook een voordeel", vindt Hagedoorn. "Veel starters hebben in het begin van de looptijd nog geen kinderen, waardoor ze wat meer ruimte hebben voor extra aflossingen. Daarna dalen de lasten."
Door deze constructie verdien je het rentevoordeel ten opzichte van een hypotheek zonder crowdfunding in de eerste acht jaar. Sluit je een hypotheek af van 380.000 euro en kies je ervoor om deze dertig jaar door te laten lopen, dan is de gemiddelde korting op jaarbasis een stuk lager dan over de eerste acht jaar: 104 euro.
Het lijkt overigens dat Jungo duurder is dan andere marktpartijen, omdat zij 30 euro per maand aan administratiekosten in rekening brengt. Maar bij andere hypotheken zitten deze kosten in de rente verwerkt.
Daarom kun je voor een goede vergelijking het best kijken naar de werkelijke kosten die je betaalt; bijvoorbeeld via looptijdrente.nl.
Voor wie is het interessant?
Deze hypotheek is vooralsnog een nicheproduct. Het product is bedoeld voor starters op de woningmarkt met een hoger inkomen uit loondienst, die een bestaande woning kopen.
De hypotheek is niet voor iedereen de voordeligste optie. Kun je in aanmerking komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan betaal je hierover een lagere rente dan bij de Jungo-hypotheek. De NHG-grens ligt momenteel op 290.000 euro.
Ook is de rente alleen aantrekkelijk voor langere rentevaste periodes, van twintig of dertig jaar. Wil je de rente kortere tijd vast zetten, dan ben je elders voordeliger uit.
Meer mogelijkheden
Hoewel de lening dus niet voor iedereen geschikt is, ziet Hagedoorn in de toekomst meer mogelijkheden voor hypotheken die deels via de crowd worden gefinancierd.
"Denk bijvoorbeeld aan ouderen die kleiner willen gaan wonen en een afbetaald huis met overwaarde willen verkopen. Als zij voor de aankoop van de nieuwe woning een overbruggingskrediet nodig hebben, kunnen zij meestal niet terecht bij hypotheekverstrekkers. Die verstrekken doorgaans alleen overbruggingskredieten als op de woning ook een hypotheek wordt gevestigd, maar dat is niet nodig, omdat het oude huis al is afbetaald. De crowd kan dan een mooie oplossing bieden."
Lees ook: Bieden op een huis? Pas op voor 7 dure fouten