Overwaarde op je huis lijkt mooi. Maar ga je scheiden en wil je in het huis achterblijven, dan ontdek je de keerzijde: je ex uitkopen wordt dan een dure grap. Kun je de kosten niet opbrengen, dan moet je noodgedwongen verhuizen. Daarnaast kun je tegen nog meer hordes aanlopen. Hoe maak je de juiste keuze?
Als je een huis hebt dat op beide namen staat en je wil uit elkaar, heb je twee opties: het huis verkopen of in de woning achterblijven en je ex-partner uitkopen. Die keuze lijkt eenvoudig, maar de praktijk is weerbarstig. We zetten acht overwegingen voor je op een rij.
1.Wat is de waarde van je huis?
Je hebt niet altijd een vrije keuze of je in de woning kunt achterblijven. Dit hangt namelijk grotendeels af van de woningwaarde. Ben je ieder voor de helft eigenaar van het huis, dan moet de woningwaarde fifty-fifty worden verdeeld. Is er sprake van een overwaarde, dan krijgt ieder de helft van de winst. Staat het huis onder water, dan deel je de restschuld.
De ontwikkeling van de huizenprijzen kan echtparen in gijzeling houden. Enkele jaren geleden leidden de lage huizenprijzen ertoe dat veel stellen noodgedwongen bij elkaar bleven. Op veel woningen rustte een restschuld, die over beide partners moest worden verdeeld. De vertrekkende partner moest zijn deel van de onderwaarde vergoeden aan de achterblijvende partner.
Als deze niet met spaargeld kon worden voldaan of kon worden meegefinancierd in de hypotheek voor een nieuwe woning, zat er niets anders op dan de woning te blijven delen.
Nu de huizenmarkt weer is opgekrabbeld ontstaat het omgekeerde probleem, zo waarschuwt de Hypotheekshop. Als er sprake is van een grote overwaarde wordt uitkopen van de vertrekkende partner een dure grap. Hierdoor moet de woning soms noodgedwongen worden verkocht.
Laat daarom voor je een besluit neemt de woning taxeren en kijk of je voldoende spaargeld hebt of de hypotheek kunt verhogen.
Lees ook: Gebruik deze 10 tips om je scheiding soepel te laten verlopen
2. Restschuld en NHG? Kwijtschelding niet gegarandeerd
Gelukkig staan er niet zoveel huizen meer onder water. Is er toch sprake van onderwaarde en heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan bij verkoop van de woning de restschuld worden kwijtgescholden.
Maar dit gebeurt niet altijd. Er moet wel een financiële noodzaak zijn om het huis van de hand te doen. Is een van jullie beiden voldoende draagkrachtig om de hypotheek alleen te blijven betalen, maar besluit je toch om je woning op Funda aan te bieden, dan moet je de restschuld zelf ophoesten.
3. Hoe soepel is de geldverstrekker?
Of je in de woning achter kunt blijven, hangt ook af van de hypotheekverstrekker. Deze moet onderzoeken of jouw inkomen hoog genoeg is om de lasten in je eentje te voldoen.
De hypotheek verhogen is makkelijker gezegd dan gedaan, want geldverstrekkers werken niet altijd mee. Houd er bovendien rekening mee dat de behandeling van je aanvraag veel tijd in beslag kan nemen. De Hypotheekshop signaleert dat geldverstrekkers aanvragen van huizenbezitters die in de woning willen achterblijven minder prioriteit geven dan nieuwe hypotheekaanvragen.
4. Hoe hoog wordt de alimentatie?
Bij de verdeling van de woning is ook de hoogte van de alimentatie van belang. De betalende partner moet wel voldoende lucht hebben om een nieuw huis te kopen of in de woning achter te blijven.
5. Is er voldoende woningaanbod?
Of verhuizen een optie is, hangt natuurlijk ook af van de woningmarkt. Door de stijgende huizenprijzen en het teruglopende woningaanbod is het voor veel mensen lastiger om een ander huis te vinden. Allebei een nieuwe woning betrekken is niet altijd een optie.
6. Nieuw huis kopen? Let op de bijleenregeling
Laat je ook goed voorlichten over de fiscale gevolgen als je uit elkaar gaat. Besluit je binnen drie jaar na de scheiding een nieuw huis te kopen en rust op de oude woning overwaarde, dan krijg je te maken met de zogeheten bijleenregeling.
Je bent dan verplicht om de overwaarde te gebruiken voor de aankoop van het andere huis. Anders krijg je over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek.
Welk deel van de overwaarde aan jou wordt toegeschreven, hangt af van de eigendomsverhouding van het huis.
7. Wees alert op annuïtair aflossen
Hypotheken die voor 1 januari 2013 zijn afgesloten hoeven niet annuïtair te worden afgelost om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Heb je zo’n lening en blijf je in de woning achter, dan gelden voor jouw hypotheekdeel de oude rechten. Je mag voor dat deel de spaarhypotheek en een aflossingsvrij deel behouden.
Maar het leningdeel dat je van je ex-partner overneemt, moet je wél binnen dertig jaar volledig en annuïtair aflossen. Dit leningdeel geldt namelijk als een nieuwe lening. Dat kan ertoe leiden dat je hypotheek een stuk duurder uitvalt dan je had gedacht.
8. … maar reken je niet rijk met een lagere rente
Zoals gezegd geldt het leningdeel dat je van je ex-partner overneemt voor de Belastingdienst als een nieuwe lening.
Dit geldt echter niet voor het rentetarief. De rente die je hebt afgesproken toen je de hypotheek sloot verhuist namelijk automatisch mee. Je kunt dus niet meeprofiteren van de rentedaling.
Meer informatie over dit onderwerp vind je in deze column van financieel expert Jos Koets