Met hypotheekrentes van onder of rond de 2% is het niet vreemd dat huizenbezitters erover denken hun hypotheek over te sluiten. Maar staar je niet blind op de ultralage rente en maak zorgvuldige afwegingen en berekeningen.
Wie oversluit terwijl zijn rentevaste periode nog niet is afgelopen, betaalt hiervoor een boete aan de bank. Vraag altijd eerst deze boete op en kijk hoeveel tijd het kost om die boete met de nieuwe hypotheek terug te verdienen.
Mocht je plannen hebben om binnen deze terugverdientijd te gaan verhuizen, dan is het de vraag of het wel verstandig is om over te sluiten. Je mag bij verhuizing namelijk boetevrij weg bij veel geldverstrekkers.
Dat laatste gegeven bracht een huizenbezitter recent op een idee. Hij verkocht zijn woning en kocht haar direct weer terug. Hij was wel overdrachtbelasting kwijt, maar hoefde geen boete te betalen.
Lees ook: Hypotheek oversluiten: lage rente, hoge kosten
Fouten bij de berekening
Banken waren er overigens als de kippen bij om deze constructie dicht te timmeren. De Koninkijke Notarisbond sommeerde notarissen hier niet aan mee te werken. Ookal handelde de desbetreffende huiseigenaar volgens de regels, banken vonden dat zijn actie niet paste bij de intentie van die regels.
De banken die zelf met de meest exotische producten gaan voor maximaal belastingvoordeel en maximale winst, vertonen ineens hoog moreel gedrag als ze zelf lijdend voorwerp zijn. Maar dat terzijde.
Bij het berekenen van de boete worden veel fouten gemaakt. Vorig jaar kwamen banken hierom nog in het nieuws. Terecht. Pak als huizenbezitter altijd je voorwaarden erbij en laat je adviseur berekenen of de boete met deze voorwaarden overeenkomt.
Twee jaar terug had een klant van mij een boete van rond de 6000 euro. Op basis van de voorwaarden zou dat 'slechts' 4000 euro mogen zijn. Toen ik de bank daarover belde, bleek dat het voor hen te ingewikkeld was om op de situatie afgestemde berekeningen te maken. Standaard voerden zij een boeteberekening uit, gebaseerd op de nu geldende standaarden. Als mensen om een specificatie vroegen, kregen ze de werkelijke boete.
Lees ook: Een boeterente, dat is balen. Vooral als je meer betaalt dan nodig is.
Geldverstrekkers berekenen boetes op verschillende manieren. Ze kunnen de huidige rente vergelijken met de rente van de oorspronkelijke rentevaste periode of met die van de resterende rentevaste periode. Met het verschil wordt dan de boete berekend over de resterende rentevaste periode.
Vooral de laatste methode kan het boetebedrag fors opstuwen. Stel, je betaalt nu 5% rente bij een rentevaste periode van 20 jaar. Het maakt nogal wat uit of je dit vergelijkt met een situatie waarbij je 3% gaat betalen bij 20 jaar vast of een vergelijking maakt met een kortere rentevaste periode van 10 jaar met een rente van 2%. Het renteverschil is in het laatste geval 30% hoger. In hypotheekvoorwaarden van de laatste 10 jaar wordt doorgaans uitgegaan van de ongunstigere vergelijking met de resterende rentevaste periode.
Werkelijke kosten?
Je kunt je verder afvragen of de hoogte van de boete altijd overeenkomt met de werkelijke kosten die de bank kwijt is aan de oversluiting. Recent had ik te maken met een klant met een boete ter grootte van eenderde van zijn hypotheek. Contractueel klopte dit, maar of dit ook de werkelijke kosten zijn is de grote vraag.
Gelukkig moet op 21 maart van dit jaar voldaan worden aan Europese regels op dit gebied. De boete mag volgens deze regels niet hoger zijn dan de werkelijke kosten van de bank. Helaas gelden deze nieuwe regels alleen voor nieuwe klanten.
Bedenk tenslotte dat een spaarhypotheek oversluiten niet zoveel zin heeft. De nieuwe lage rente krijg je namelijk óók op de spaarrekening van je nieuwe spaarhypotheek.
Lees ook: Je hypotheek aanpassen? Let op de kosten!