Het gaat (zeer) goed op de huizenmarkt. De huizenprijzen blijven stijgen en er worden steeds meer woningen verkocht. Er is zelfs sprake van een verhitting in bepaalde gemeentes. Kopen is in trek, want huren is eigenlijk geen optie meer.
Een koophuis is betaalbaar, maar ik verwacht problemen met de haalbaarheid. Vooral starters hebben een probleem. Zij hebben vaak een studieschuld en weinig tot geen eigen vermogen. Ik heb in 2014 al uitgebreid aandacht besteed aan het nieuwe leenstelsel.
Lees ook: Dit moet iedere student over het leenstelsel moet weten
Twee soorten studieschuld
Een gewaarschuwd mens telt voor twee, zou je zeggen. Maar de heren en dames in Den Haag steken graag hun kop in het zand. Het gevolg is dat er gespeeld kan worden met de nieuwe regels van het leenstelsel in combinatie met het verstrekken van een hypotheek.
Door het nieuwe leenstelsel, dat bestaat sinds september 2015, zijn er nu twee soorten studieschuld die verschillend worden getoetst voor het verkrijgen van een hypotheek. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) schrijft hier het volgende over:
"Overige betalingsverplichtingen voortvloeiend uit geldleningen of andere vormen van kredieten dienen ter hoogte van 2% op maandbasis van het leningbedrag of kredietlimiet in mindering te worden gebracht op de toegestane financieringslast voor de looptijd van de desbetreffende betalingsverplichtingen, tenzij: b. het een studiefinanciering betreft; in dat geval mag rekening worden gehouden met 0,75% op maandbasis van het oorspronkelijke leningbedrag dan wel 0,45% van het oorspronkelijke leningbedrag indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot. Indien uit correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen, mag worden uitgegaan van dat lagere leningbedrag."
Afhankelijk van de ingangsdatum van de studieschuld wordt er getoetst op 0,75% of 0,45% (nieuwe leenstelsel) van het oorspronkelijke leenbedrag. Om duidelijk het verschil aan te tonen, een rekenvoorbeeld waarbij het volgende van toepassing is:
- Inkomen: 35.000 euro
- Toetsrente hypotheek: 2,5%
- Studieschuld: 30.000 euro
- Maximale hypotheek zonder studieschuld: 151.325 euro
- Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,75%): 94.380 euro
- Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,45%): 117.158 euro
Lees ook: De Nationale Hypotheek Garantie: wat is dat nou eigenlijk?
Het oorspronkelijke leenbedrag
Uit bovenstaande cijfers blijkt dat het verschil bijna 23.000 euro (117.158 euro versus 94.380 euro) bedraagt voor de maximale hypotheek. De studieschuld in het nieuwe leenstelsel is dus veel aantrekkelijker dan in het oude systeem.
Hierbij wil ik nogmaals opmerken dat er gekeken wordt naar het oorspronkelijke leenbedrag. Als mijn ijkpersoon bijvoorbeeld nog 10.000 euro moet aflossen, dan verandert er niets met betrekking tot de maximale hypotheek.
Als door een extra aflossing nog 10.000 euro studieschuld openstaat en hierover een nieuw aflossingsbedrag is afgesproken is verandert de maximale hypotheek wel:
- Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,75%): 132.343 euro
- Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,45%): 139.936 euro
151.325 euro in plaats van 94.380 euro
In het kort: uitgaande van de eerste cijfers, waarbij de ex-student 35.000 euro verdient en een oude studieschuld heeft van 30.000 euro, dan kan hij maximaal 94.380 euro aan hypotheek met NHG krijgen.
Maar er is een mogelijkheid voor deze persoon om de studieschuld niet mee te laten nemen in de toetsing. In de voorwaarden van NHG staat dat verplichtingen waarvan de eerste betaling plaatsvindt na twaalf maanden na het passeren van de lening, buiten beschouwing mogen worden gelaten.
Wie dus kan aantonen dat zijn studieschuld pas moet worden afgelost over meer dan een jaar kan een nog (veel) hogere hypotheek krijgen. In dit voorbeeld wordt de maximale hypotheek 151.325 euro in plaats van 94.380 euro.
Lees ook: Vijf manieren om te besparen tijdens je studie
Overkreditering
Ik heb een klein onderzoek gedaan. Er zijn verschillende banken in Nederland die de regels van NHG blindelings volgen en dit dus accepteren. Als we de regels van de AFM volgen is hier sprake van overkreditering.
Ik heb terugberekend wat het inkomen (inclusief de studieschuld van 30.000 euro) moet zijn om een hypotheek van 151.325 euro te kunnen krijgen. Je mag even schrikken: dit is namelijk een bruto jaarinkomen van 47.000 euro.
Om niet van overkreditering te spreken moet het inkomen met 12.000 euro stijgen voor daadwerkelijk de studieschuld wordt afgelost. In dit voorbeeld is dit dus binnen twee jaar!
Maar ik ga nog een stapje verder. Er zijn namelijk slimme hypotheekadviseurs, die zich 100% aan de regels houden. Een afgestudeerde student kan namelijk uitstel vragen voor de aflossing van zijn studieschuld. Dit varieert van een half jaar tot maximaal vijf jaar.
Je bent zelf slim genoeg om te weten wat ex-studenten te horen krijgen van diverse hypotheekadviseurs in Nederland. Ik hoef je dan ook niet te vertellen dat dit soort praktijken ervoor zorgen dat er in de toekomst weer grote financiële problemen gaan ontstaan bij veel huizenbezitters.
Lees ook: Je bent gek als je geen studieschuld neemt