Als je huizenbezitter bent en je gaat scheiden, dan krijg je te maken met andere fiscale regels op 't moment dat één van jullie in de woning wil blijven wonen.
En deze regels hebben één nadeel: de hogere netto maandlasten die de achterblijver moet gaan betalen.
Dat komt doordat er misschien wel een nieuwe hypotheek afgesloten moet worden op het moment dat de één de ander moet uitkopen. Hieronder leg ik uit hoe dat werkt, en wat de gevolgen ervan zijn.
De situatie vóór de scheiding
Stel dat het onderstaande voorbeeld de situatie is voordat jullie gaan scheiden.
- De woning is op 1-1-2008 gekocht door A en B.
- Jullie hebben een spaarhypotheek van 100.000 euro. Bij 4% rente is de premie 145 euro per maand.
- Jullie hebben ook een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro.
- De waarde van de woning op de scheidingsdatum (1-1-2014) is 200.000 euro.
- Ik ga uit van een gezamenlijk inkomen dat lager is dan 55.000 per jaar. Dan geldt een belastingvoordeel (hypotheekrenteaftrek) van 42%.
- De bruto maandlasten komen uit op 812 euro.
- De netto maandlasten komen uit op 581 euro.
Op het eerste gezicht lijkt deze situatie heel simpel: de woning is gekocht door A en B samen. A wil na de scheiding in de woning blijven wonen en dus moet de hypotheek op A's naam worden gezet.
De geldverstrekker zal uiteraard informatie over het inkomen van A én alle scheidingspapieren opvragen. Helaas blijkt dat A de huidige hypotheek niet kan meenemen. A moet ex-partner B uitkopen voor een bedrag van 100.000 euro.
Maar daar heeft A wel een nieuwe hypotheek voor nodig. En om dan hypotheekrenteaftrek te behouden, moet dit een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek worden. Er is wel een nieuwe duur van 30 jaar van toepassing.
Check ook: Stappenplan: een hypotheek afsluiten
De situatie ná de scheiding
Eén van de volgende drie mogelijkheden is dan van toepassing voor achterblijver A (er lopen dan dus meerdere hypotheken tegelijk):
Mogelijkheid 1:
- De reeds bestaande spaarhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Plus de nieuwe annuïteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
- Bruto maandlasten 955 euro.
Mogelijkheid 2:
- De reeds bestaande aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Plus de nieuwe annuïteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
- Bruto maandlasten 810 euro.
Mogelijkheid 3:
- Bestaande spaarhypotheek van 50.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Bestaande aflossingsvrije hypotheek 50.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
- Plus de annuïteitenhypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
- Bruto maandlasten 883 euro.
De maandlasten zijn na de scheiding hoger dan ervoor. Dat lijkt bij mogelijkheid 2 misschien niet direct het geval (810 euro bruto, tegenover 812 euro bruto in de situatie vóór de scheiding), maar de netto maandlasten zullen iedere keer oplopen, omdat het om een annuïteitenhypotheek gaat.
Oude looptijd: hogere maandlasten
Helaas zijn er ook nog banken die regels niet helemaal volgen. Zo zal iemand die een hypotheek bij Argenta heeft afgesloten behoorlijk schrikken: Argenta neemt in een situatie zoals hierboven beschreven namelijk niet een nieuwe duur van 30 jaar voor de annuïteitenhypotheek, maar hanteert de oude looptijd. Uitgaande van het bovenstaande voorbeeld betekent dit dat de einddatum van de annuïteitenhypotheek 1-1-2038 wordt, en níet 1-1-2044.
Wat de gevolgen dan zijn? De annuïteitenhypotheek moet dan in 24 jaar worden afgelost, in plaats van in 30 jaar. En dat betekent dat de bruto en netto maandlasten van de hypotheek nog hoger worden.
NHG moet iets doen
Wanneer de hypotheeklasten uiteindelijk niet gedragen kunnen worden door één inkomen, moet de woning alsnog worden verkocht.
En dat kan problemen opleveren als de situatie is beoordeeld door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), en als volgens de NHG-berekening blijkt dat je als achterblijver de hypotheek wel kunt blijven betalen. NHG gaat bij de berekeningen namelijk uit van een nieuwe duur van 30 jaar. Je begrijpt dat er dan een vreemde situatie ontstaat.
Stel dat de woning uit het voorbeeld slechts 150.000 euro waard is, en er zou bij verkoop een restschuld van 50.000 euro ontstaan, zal NHG deze schuld niet op zich nemen omdat A volgens hun berekening gewoon in de woning kan blijven wonen.
Echter A kan de maandlasten niet betalen, omdat zijn bank Argenta geen nieuwe duur van 30 jaar voor de annuïteitenhypotheek wil afsluiten. Ik vind dat in deze situatie NHG moet optreden en in dit geval dus Argenta 'moet dwingen' alsnog de regels te volgen.
Lees ook: Stappenplan: zo koop je een huis
Veel nieuwe hypotheken bij Argenta
Het is te hopen dat Argenta de regels snel gaat wijzigen. De bank heeft op het ogenblik bij veel rentevastperiodes de laagste hypotheekrente van Nederland. En dat betekent dat Argenta veel nieuwe hypotheken afsluit.
Aangezien 1 op de 3 stellen uit elkaar gaat, zullen velen anders van een koude kermis thuiskomen als zij de woning willen behouden.
Check ook: Die lage hypotheekrente brengt niet alleen maar voordelen met zich mee