Sparen voor een mooie oude dag, dat deden ondernemers en de wat oudere lezers van IEXGeld voorheen vooral via het eigen huis.
Het huis werd immers elk jaar meer waard. En niet iedereen had toegang tot een pensioenregeling. Bovendien bestonden partijen die pensioenregelingen aanboden aan iedereen, zoals Brand New Day, nog niet.
Maar deze manier van je geld wegzetten is niet geheel zonder risico. Dat bewijzen de flinke prijsdalingen van koopwoningen gedurende de afgelopen jaren. Hoewel de woningmarkt weer wat aantrekt, hebben veel huizen momenteel geen overwaarde.
En uit onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate blijkt nu dat als je wel overwaarde hebt, het verzilveren ervan niet veel extra geld oplevert.
De onderzoekers becijferen:
"Als een huishouden de overwaarde op 75-jarige leeftijd verzilvert, bedraagt het extra netto-inkomen onder de huidige omstandigheden gemiddeld ongeveer 250 euro per maand. Als het huishouden al op 65-jarige leeftijd verzilvert, is er per saldo geen extra netto-inkomen beschikbaar."
Je huis verkopen en 't dan huren
Het doel van het onderzoek was achterhalen hoe huiseigenaren met de overwaarde van hun woning hun inkomen structureel kunnen verhogen.
Daarvoor hebben de onderzoekers een sale-and-rent-back-constructie uitgewerkt - in de vastgoedwereld is dit een veelgebruikte methode om geld vrij te maken. Voorbeeldje: een onderneming verkoopt 't eigen bedrijfspand aan een belegger en huurt het vervolgens terug.
Zo drukt het bedrijfpand niet meer op de balans van de onderneming én heeft het bedrijf in één keer een bedrag vrijgemaakt. De eventuele overwaarde die in het pand zat is dan de winst, maar er moet vanaf dat moment geen hypotheek meer worden betaald, maar de nieuwe eigenaar van het pand verwacht natuurlijk wel huur van je.
De onderzoekers gaan er van uit dat de huiseigenaar de woning aan een belegger verkoopt en het recht verkrijgt de rest van zijn leven de woning te huren. De (inmiddels voormalig) huiseigenaar koopt met de netto-opbrengst uit de verkoop van zijn huis (na aftrek van de hypotheekschuld) bij een verzekeraar een lijfrenteverzekering.
Hij kan afspreken deze verzekering te laten uitkeren vanaf de gewenste pensioendatum. Het voordeel hiervan is dat de verzekeraar uitkeert tot overlijden en dat de verzekerde geen beleggingsrisico loopt.
Maar deze manier van verzilveren van de overwaarde van een huis heeft twee grote nadelen. En juist die nadelen zorgen er voor dat het maandbedrag theoretisch zo laag is:
- De nieuwe eigenaar van het huis, de belegger, hanteert een bepaalde rendementseis. De onderzoekers gaan uit van 6%.
- De risicovrije rente waarmee de verzekeraar werkt bij een looptijd van tien jaar is 1,6%.
Lees ook: Vul je pensioen aan in zes stappen