Op 14 september verscheen er in Trouw een opmerkelijk artikel over de taxateurs. Hierin staat dat taxateurs onder druk worden gezet door consumenten, banken en hypotheekadviseurs om een woning zo hoog mogelijk te taxeren.
Bekend probleem
Ik sta hier totaal niet van te kijken omdat ik over dit onderwerp al heb geschreven. In onderstaand fictief rekenvoorbeeld is duidelijk te zien wat er gaande is:
- Vraagprijs koopwoning €200.000
- Woning wordt verkocht voor €230.000
- Taxatiewaarde woning €230.000
De koopwoning wordt te koop gezet voor €200.000 op advies van de verkopende makelaar. Aangezien er veel kopers zijn voor de woning, krijgen de kopers de gelegenheid om een eenmalig bod uit te brengen. Het hoogste en beste bod is €230.000 en wordt aangenomen door de verkopers.
Vervolgens laten de kopers de woning taxeren. De taxateur taxeert de woning op €230.000. Ik heb al eerder aangekaart dat ik het vreemd vind dat de taxatiewaarde €30.000 (in dit voorbeeld) hoger is dan de vraagprijs van de woning.
Check: Huizenmarkt op slot
Vingertjes wijzen
Volgens diverse reacties sloeg ik de plank volledig mis in een eerdere column. In het artikel komen de VBO en de NVM aan het woord. Toevallig twee makelaarsorganisaties die de belangen van de makelaars verdedigen. Zij geven aan dat de banken, consumenten en hypotheekadviseurs de schuldigen zijn.
Vooral de banken vind ik zeer vreemd. Wat heeft een bank die een hypotheek verstrekt voor voordeel om een taxateur te dwingen om een hogere waarde af te geven voor een koopwoning? Indien dit daadwerkelijk van toepassing zou zijn, dan verstrekken zij een hypotheek waarbij zij weten dat de taxatiewaarde te hoog is!
Dan is de volgende vraag: Kan een consument die een woning koopt een taxateur beïnvloeden? De taxaties gaan via het NWWI, daar vult de koper een opdracht in. De opdracht komt dan bij de taxateur terecht die de woning gaat taxeren.
Om de taxateur te kunnen beïnvloeden moet deze gebeld worden. Hoeveel kopers durven daadwerkelijk de taxateur te bellen over de gewenste taxatiewaarde van de woning? Het zal zeker gebeuren, maar ik verwacht niet op grote schaal.
Hypotheekadviseurs
Uit bovenstaand lijstje resteert dan de hypotheekadviseurs. Natuurlijk komt het regelmatig voor dat hypotheekadviseurs de taxatie bij het NWWI aanvragen voor hun klant. Ik kan mij ook voorstellen dat diverse hypotheekadviseurs die regelmatig samenwerken met bepaalde taxateurs elkaar spreken.
In dit gesprek is het dan gemakkelijk om een waarde van een woning door te geven die noodzakelijk is voor het afsluiten van de hypotheek. Of dit op grote schaal gebeurt, kan ik niet aangeven. Ik heb slechts contact met een handvol collega’s.
Check: Makelaars doen maar wat
Makelaars hand boven het hoofd gehouden
Dat neemt niet weg dat in de opsomming de aankopende makelaars missen. Deze worden steeds meer in de hand genomen door kopers, omdat zij anders in populaire gemeentes geen schijn van kans maken. Het is in theorie natuurlijk mogelijk om zonder aankopende makelaar een bod uit te brengen op een woning. De werkelijkheid is echter anders.
Een aankopende makelaar regelt vaak ook de taxatie. Hij is op de hoogte van de koopprijs en weet van zijn klant hoe hoog deze de hypotheek wil hebben. Het is dus heel gemakkelijk voor makelaars onderling om even contact met elkaar hebben over de taxatiewaarde. Handjeklap zal ik dit maar noemen.
De VBO en NVM houden makelaars echter een hand boven het hoofd door stug vol te houden dat dit niet gebeurt. Het feit blijft wel dat er taxatiewaardes worden afgegeven die te hoog zijn. Het NWWI en vooral de makelaarsorganisaties zullen hier iets aan moeten doen.
Ook zorgplicht voor makelaars?
Naar mijn mening zou een mogelijke oplossing zijn een verplichte zorgplicht zoals die ook van toepassing is voor hypotheekadviseurs. De AFM heeft in een reactie op twitter aan mij het volgende geschreven over deze zorgplicht:
“De AFM heeft geen wettelijke rol maar pleit al langer voor wettelijk verankerd toezicht op taxateurs (https://t.co/gZPUWtBY0X). Het liefst zien we dat er een nieuwe onafhankelijke toezichthouder komt.”
De AFM kan dus de zorgplicht niet regelen. Ik vind het wel vreemd dat er niemand opstaat in Nederland om dit wel te regelen dat er een zorgplicht komt voor makelaars. NWWI, NVM en VBO waren op de hoogte dat er taxaties worden afgegeven die te hoog zijn. Dit gebeurt volgens hen al een hele tijd. Waarom zijn er geen stappen ondernomen om dit te voorkomen? Waarom worden makelaars hier niet op aangesproken?
Als hypotheekadviseurs flink in de fout gaan, kunnen zij worden aangepakt door de AFM met alle gevolgen van dien. Niet alleen een hoge boete, maar zelfs het afnemen van de verplichte vergunningen is mogelijk. Foute hypotheekadviseurs kunnen zo buitenspel worden gezet. Dit is niet mogelijk (veel minder gemakkelijk) bij makelaars, tijd dat daar verandering in komt.
Alle artikelen van Jos Koets