Vorig jaar ging de Douche van Koets naar de makelaars van Nederland. Makelaars in Nederland hebben in tegenstelling tot hypotheekadviseurs geen zorgplicht.
De AFM is wel van mening dat de werkwijze moet veranderen maar heeft nog geen verplichtingen opgesteld. Zolang er geen duidelijke regels zijn (zorgplicht) kunnen makelaars doen wat zij willen.
Een klant van mij die een nieuwe hypotheek moest afsluiten voor zijn nieuwe woning, wilde zijn huidige woning verkopen via een makelaar. Bovendien was er een taxatie nodig omdat er een overbruggingshypotheek verstrekt moest worden op de huidige woning.
Check: Makelaars, tijd voor verandering!
Drie makelaars, drie waardes
Ik heb de klant als tip gegeven om diverse makelaars langs te laten komen om vooraf een bepaald beeld te kunnen krijgen van de verkoopprijs van de woning, taxatiewaarde van de woning en de makelaarskosten. Mijn klant heeft drie makelaars laten komen. Opvallend waren de grote verschillen in waardes.
Makelaar 1:
- Verkoopprijs van de woning 300.000 euro (en dan laten overbieden)
- Makelaarskosten 1% over de hele koopsom + 10% over het bedrag boven de 300.000 plus 399 euro voor funda
- Taxatiewaarde 310.000 euro (reëel) en 325.000 euro (maximaal)
Makelaar 2:
- Verkoopprijs van de woning 360.000 euro
- Makelaarskosten 1,2% over de koopsom plus 399 euro voor funda
- Taxatiewaarde 360.000 euro (informeel) en 350.000 euro (garantie vooraf)
Makelaar 3:
- Verkoopprijs van de woning 335.000 euro
- Makelaarskosten 1,2% over de koopsom plus 325 euro voor funda
- Taxatiewaarde 325.000 euro (informeel)
Als we kijken naar de verkoopprijzen dan is de laagste prijs 300.000 euro (bij opbod) en de hoogste 360.000 euro. Het verschil is dus 60.000 euro. Hierbij merk ik nog op dat de koopwoning te koop staat in één van de grote gemeentes van Nederland. Zoals bekend worden de woningen in deze gemeentes vaak boven de vraagprijs verkocht.
Makelaar 1 heeft hier zeker rekening mee gehouden want deze vraagt een prestatiebonus. Van iedere euro boven de 300.000 euro gaat 0,10 euro naar deze makelaar. Bij een verkoopprijs van 360.000 euro is de extra verdienste voor deze makelaar 6.000 euro. De totale verdienste voor de verkoop van de woning zijn dan 9.000 euro plus kosten funda.
Makelaar 2 en 3 vragen 1,2% over de koopsom wat een verdienste wordt van 4.320 plus kosten funda. Bij een lagere verkoopprijs van 360.000 euro wordt dit verschil tussen de makelaars minder. In ieder geval zal makelaar 1 minimaal het dubbele kunnen verdienen van de andere twee makelaars.
Check: Den Haag doet maar wat
Taxatiewaardes
Opvallend zijn de taxatiewaardes. Makelaar 1 komt met een waarde van 310.000 euro als reëel. Dit bedrag kan eventueel worden verhoogd naar 325.000 euro. De reden van deze verhoging is onbekend.
Makelaar 2 wil de woning voor 350.000 euro taxeren. Hij is wel van mening dat 360.000 euro mogelijk is. Makelaar 3 taxeert de woning op 325.000 euro. Persoonlijk vind ik deze verschillen opmerkelijk. Het gaat hier toch over een verschil van minimaal 10%.
Wie zijn huis wil verkopen via een makelaar zal goed zijn huiswerk moeten doen. Het is verstandig om meerdere makelaars te laten komen en goed na te vragen naar de:
- de makelaarskosten;
- taxatiewaarde van de woning;
- verkoopprijs van de woning;
- vraagprijs van de woning.
Het zal mij niet verbazen dat er grote verschillen zijn in de getallen die je als verkoper van jouw woning te horen krijgt. Misschien moet je wel overwegen om zelf je woning te verkopen zonder daarbij de hulp van een makelaar.
Het is dan wel verstandig om te achterhalen wat gelijksoortige verkochte woningen hebben gedaan. Dit geeft je namelijk een goed beeld van de verkoopprijs. Een woning verkopen lijkt moeilijk, maar in deze tijd zal dit zeker meevallen.
Je bespaart in iedere geval duizenden euro’s, dat laat dit voorbeeld zien. En dat bedrag is gemakkelijk verdiend.
Alle artikelen van Jos Koets