Het is alweer vijf jaar geleden (vanaf 1 januari 2013) dat de 100% verplichte aflossing voor hypotheken is ingevoerd voor starters.
De aflossing van de hypotheek moet plaatsvinden door middel van annuïteiten en/of een lineaire hypotheek, om renteaftrek te kunnen genieten. In die afgelopen vijf jaar is ondertussen veel veranderd.
- In 2013 kon nog 5% kosten koper worden meegefinancierd (in 2018 is deze 0%).
- Huizenprijzen zijn gemiddeld met 20% gestegen (2013 gemiddelde huizenprijs 220.000 euro, 2018 gemiddelde huizenprijs 265.000 euro).
- De hypotheekrente is met meer dan 50% gedaald (rente 10 jaar vast met NHG 4% in 2013, 1,8% in 2018).
Wat zijn de maandlasten van een starter die begin 2013 een woning heeft gekocht voor 200.000 euro? Voor de berekening zetten we de hypotheekrente voor 10 jaar vast tegen 4%.
Check: Den Haag doet maar wat
Starter 2013
- Koopsom woning: €200.000
- Kosten koper 5%: €10.000
- Totale hypotheek: €210.000 (annuïteitenhypotheek)
- Rente 10 jaar vast voor 4%
- Bruto per maand: €1.003 euro
- Uitstaande hypotheekschuld begin 2018 is €189.940
In de afgelopen vijf jaar heeft deze starter 20.060 euro afgelost (210.000 – 189.940) op zijn annuïteitenhypotheek. De waarde van de woning is met gemiddeld 20% gestegen, zodat deze begin 2018 240.000 euro waard is. Als deze woning voor deze prijs wordt verkocht, is het volgende van toepassing voor een nieuwe koper.
Starter 2018
- Koopsom woning: €240.000
- Kosten koper 5%: €12.000
- Eigen middelen: €12.000 - / -
- Totale hypotheek: €240.000 (annuïteitenhypotheek)
- Rente 10 jaar vast voor 1,8%
- Bruto per maand: €863
In vergelijking met vijf jaar terug zijn de bruto maandlasten 140 euro goedkoper terwijl de hypotheek €30.000 hoger is. Wel moet de nieuwe koper de kosten koper van 12.000 euro uit eigen middelen betalen. Bij een hypotheek van €252.000 (inclusief de kosten koper) is de bruto maandlast €906.
Dit is dus nog steeds lager dan in 2013. Pas bij een annuïteitenhypotheek van €279.000 is de bruto maandlast €1.004. Uit deze cijfers blijkt dat kopen in 2018 aantrekkelijker is dan in 2013!
Check: Hypotheekgarantie te duur voor starters
Andere woning
Bij verkoop van de woning realiseert de starter uit 2013 een verkoopwinst (Eigen Woning Reserve) van €50.060 minus de makelaarskosten (€240.000 -/- €189.940). Bij aankoop van een andere woning moet deze EWR worden ingebracht in de nieuwe hypotheek.
Er zijn wel wat eisen betreffende de nieuwe hypotheek. De annuïteitenhypotheek van 2013 moet (geruisloos) doorlopen waarbij de einddatum niet verlengd mag worden. Bovendien mag het hypotheekbedrag niet lager zijn dan de aflossingsstand die bij verkoop van de woning van toepassing is.
Ik zal dit uitleggen door middel van een simpel voorbeeld waarbij er een andere woning wordt gekocht van 400.000 euro.
- Verkoopprijs oude woning: €240.000
- Lopende hypotheek: €189.940
- Makelaarskosten: €3.000
- Verkoopwinst (EWR): €47.060
- Koopprijs nieuwe woning: €400.000
- Kosten koper€ 12.000
- Nieuwe eigen woningschuld: €412.000
- EWR: €47.060 -/-
- Daadwerkelijk nieuwe EWS: €364.940
- Annuiteitenhypotheek: €189.940 (maximale looptijd 25 jaar)
- Annuiteitenhypotheek: €175.000 (maximale looptijd 30 jaar)
Op de website van de belastingdienst kun je precies de maandelijkse aflossing berekenen van jouw annuïteitenhypotheek.
Zelfregelaars opgelet
Wie zelf zijn hypotheek regelt, moet op een paar dingen letten. De berekening van de maximale hypotheek op inkomen mag niet plaatsvinden op een looptijd van 30 jaar. Een gedeelte van de hypotheek (in dit vorbeeld €189.940) heeft nog een maximale looptijd van 25 jaar.
Het overige bedrag van €175.000 heeft een looptijd van 30 jaar. De gemiddelde looptijd voor de toetsing wordt dan 328 maanden. Indien de woning nog niet is verkocht, is de aflossingsstand van de lopende hypotheek nog niet bekend.
Wie uitgaat van het hypotheekbedrag (van de lopende hypotheek van de te koop staande woning) bij aankoop van de nieuwe woning zit altijd goed. Hierbij is het ook verstandig om de einddatum met een maand in te korten. In werkelijkheid wordt er dan meer afgelost in een kortere periode.
Verplichte aflossing
Het is trouwens altijd toegestaan om na verkoop van de oude woning extra af te lossen op de hypotheek. De daadwerkelijke verkoopwinst is namelijk nog niet bekend. Hierdoor zijn ook de juiste bedragen voor de box 1 leningsdelen nog niet bekend.
Ik werk het bovenstaande rekenvoorbeeld nog wat verder uit voor als de oude woning nog niet is verkocht.
- Vraagprijs oude woning: €250.000
- Taxatiewaarde oude woning: €240.000
- Lopende hypotheek: €189.940
- Maximale overbrugging €26.060 ((90% van €240.000) -/- €189.940)
- Koopprijs nieuwe woning: €400.000
- Kosten koper: €12.000
- Nieuwe eigen woningschuld: €412.000
- Overbruggingshypotheek €26.060
- Voorlopige nieuwe EWS €385.940
- Annuiteitenhypotheek: €189.940 (maximale looptijd 25 jaar)
- Annuiteitenhypotheek: €196.000 (maximale looptijd 30 jaar)
Na verkoop van de woning wordt het bedrag boven de 26.060 euro teruggestort in de hypotheek. Hierbij moet de extra aflossing plaatsvinden op de annuïteitenhypotheek van 196.000 euro. De verplichte aflossing lijkt op het eerste gezicht simpel. In werkelijkheid is het toch even oppassen geblazen om renteaftrek te kunnen behouden.
Alle artikelen van Jos Koets