Heb je een (bank)spaarhypotheek in combinatie met een aflossingsvrije hypotheek van voor 2013? Dan kun je mogelijk wat geld verdienen!
Deze combinatie van hypotheekvormen werd in het verleden veel afgesloten. Het grote voordeel van de spaarhypotheek is dat de einduitkering gegarandeerd is, vanwege het koppelingseffect. De betaalde hypotheekrente wordt vergoed als spaarrente in de verpande spaarpolis. De opgebouwde spaarwaarde is dan ook gemakkelijk te berekenen zolang de hypotheekrente niet wijzigt.
Lees ook: Hypotheek oversluiten? De boeterente is vaak te hoog.
Profiteer van opgebouwde spaarwaarde bij verhuizing
Wie in de toekomst gaat verhuizen, kan profiteren van de opgebouwde spaarwaarde. Daarvoor moet je de spaarhypotheek meenemen naar de volgende koopwoning. Ik zal het voordeel aantonen door middel van een fictief voorbeeld, waarbij het volgende van toepassing is:
- Verkoopwaarde oude woning: 200.000
- Lopende spaarhypotheek: 200.000
- Opgebouwde spaarwaarde: 45.000
- Aankoop nieuwe woning: 300.000
- Nieuwe hypotheek: 300.000
De hypotheekrente is afhankelijk van de hoogte van de lening ten opzichte van de marktwaarde van het huis. Dit percentage is opgedeeld in verschillende risicoklasses, die er als volgt uit zien met een rentevaste periode van 20 jaar:
- NHG: 2,61%
- Tot en met 65%: 2,56%
- Tot en met 85%: 2,76%
- Tot en met 102%: 3,21%
- Meer dan 102%: 3,36%
In dit fictieve voorbeeld wordt er een andere woning gekocht van 300.000 euro. De afgesloten hypotheek van 300.000 euro bestaat uit een spaarhypotheek van 200.000 euro (fiscale voortzetting van de oude hypotheek) en een annuïteitenhypotheek. Er is sprake van een tophypotheek zonder NHG.
De betaalde hypotheekrente bij een rentevaste periode van 20 jaar is 3,21% (risicoklasse tot 102%). Tegelijkertijd is in de spaarpolis een spaarwaarde van 45.000 euro opgebouwd.
In werkelijkheid is de lopende hypotheek hierdoor 255.000 euro, omdat je de opgebouwde spaarwaarde van 45.000 euro van de nieuwe hypotheek van 300.000 euro aftrekt. En laat 255.000 euro in dit voorbeeld nou precies 85% van de waarde van de woning zijn. Dat maakt de hypotheekrente 2,76% omdat je een risicoklasse lager komt. Dit scheelt 0,45%!
Lees ook: Jij en je hypotheek in 2017: wat verandert er?
Ook zonder verhuizing lagere hypotheekrente
Er zijn banken in Nederland (bijvoorbeeld Florius) die de opgebouwde spaarwaarde intern verrekenen waardoor je in een lagere risicoklasse kan komen. Je moet daarvoor wel een verzoek doen. Hierbij moet je de waarde van de woning aantonen door middel van een taxatierapport of de WOZ-waarde en natuurlijk de opgebouwde waarde.
Ook als je niet gaat verhuizen, is het mogelijk om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente. Ik wil hier wel twee opmerkingen bij maken:
- Er moet sprake zijn van een hypotheek zonder NHG.
- Het rentevoordeel kan in werkelijkheid minder zijn.
In het verleden waren de renteverschillen in de risicoklassen beduidend minder. De rentetabel bij afsluiting van uw hypotheek is namelijk van toepassing. Ook zal door de lagere hypotheekrente de spaarpremie in de spaarhypotheek hoger worden.
Er is dan wel een leuk voordeel te verdienen, maar bij de spaarhypotheek is deze minder dan bij bijvoorbeeld de aflossingsvrije hypotheek.
Advieskosten
Wie trouwens een hypotheekadviseur in de hand neemt om zijn hypotheek te regelen, krijgt te maken met advieskosten. Nu het goed gaat met de huizenmarkt zijn ook de advieskosten bij veel hypotheekadviseurs omhoog gegaan. De hoogte van de advieskosten vind je op de websites van de hypotheekadviseurs.
Wie goed zijn huiswerk doet, zal concluderen dat er bij diverse hypotheekadviseurs alleen een indicatie van de advieskosten staat. In werkelijkheid blijkt vaak dat de deze hoger uitvallen. Het was toch leuk geweest dat deze eens lager waren uitgevallen.
Mijn advieskosten zijn natuurlijk ook bekend. Deze zijn als volgt als ik de hypotheek voor een klant moet regelen:
- Starter: 2.000
- Doorstromer: 2.500
- Zelfstandige: 3.000
Controleer uw hypotheekadviseur
Een paar weken geleden kwam er een klant bij mij die ook bij een collega hypotheekadviseur was geweest. Het gesprek was nog informatief geweest, maar de berekening van de hypotheek was duidelijk. De advieskosten? 3.495 euro.
Natuurlijk kon ik het niet laten om even de website van deze adviseur te bekijken. De indicatieve advieskosten voor deze doorstromer waren 2.995 euro. Zonder reden waren de advieskosten dus 500 euro hoger geworden. Heel vreemd. Maar een hypotheekadviseur komt er vaak mee weg omdat hij weet dat zijn site niet vaak gecontroleerd wordt op advieskosten.
Als laatste wil ik je daarom nog twee goede tips meegeven: het is altijd verstandig is om een hypotheekadviseur te controleren. En vraag tijdens het eerste gesprek duidelijk wat de advieskosten gaan worden. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
Zie ook: Vijf dingen die je moet weten als je een hypotheek gaat afsluiten