Nog niet zo lang geleden was het mogelijk om een woning kopen en de complete inrichting met de hypotheek mee te financieren. Kredieten? Geen probleem, die konden er ook nog wel bij.
Maar toen werd het anders: van een wereld vol ruime kredietverstrekking belandden we in een wereld waarin spaargeld het nieuwe adagium is. En geen spaargeld betekent meestal: geen woning, tenzij ouders hulp bieden.
Lagere maximale hypotheek
Op basis van de gekochte woning kan er nu maximaal 103% worden geleend, iets meer dus dan de woningwaarde. Maar omdat er bij het kopen van een huis vaak sprake is van gemiddeld zo'n 6% aan extra kosten (de kosten koper), komt een huizenkoper hypotheekruimte tekort.
Op een woning van euro 150.000 kun je uitgaan van 9000 euro extra kosten. Maar daarvan kan ongeveer 4500 euro niet geleend worden. Ieder jaar zal het maximale leenpercentage met 1% afnemen, tot het in 2018 op precies 100% staat. Vanaf dat moment kunnen de volledige kosten koper niet meer in de hypotheek worden meegenomen.
Lees ook: Wordt de maximale hypotheek nóg lager?
Hypotheek bij een verbouwing
Hoe zit het met het kopen van een woning die je fors moet verbouwen? Dan spelen er meer factoren mee. Stel dat je een woning koopt van 150.000 euro en daar voor 20.000 euro aan verbouwt, dan bepaalt de taxateur ná verbouwing wat de woning waard is.
De vuistregels is dat de taxateur maar 70% van de letterlijke toegevoegde waarde meeweegt voor de hypotheek (bouwdepot). De waardevermeerdering is in dit geval dus 14.000 euro. Daardoor ontstaat er een extra hypotheekgat van 6000 euro, boven op de 4500 euro eigen vermogen die al zelf opgebracht moet worden. Dit betekent dus dat je al 10.500 euro aan spaargeld moet meebrengen.
Meer waardestijging
Maar juist met die vuistregel wordt vaak misgerekend. Het gaat er namelijk om hoeveel waarde je toevoegt én hoe scherp je de woning aankoopt.
Laat ik een recent voorbeeld uit mijn eigen praktijk nemen, van het stel Kees en Mirjam. Kees en Mirjam kopen een dijkwoning voor 150.000 euro waaraan ze voor 91.000 euro gaan verbouwen. De vraagprijs van de woning was 170.000 euro.
Kees en Mirjam maken een plan van aanpak. De taxateur bepaalt de waarde na verbouwing en komt uit op een bedrag van 240.000 euro. De waardestijging is in dit geval 100% en niet 70%, dus uiteindelijk hoeven Kees en Mirjam maar een paar duizend euro spaargeld in te leggen.
Een goed plan maken
Is deze waardestijging zo extreem of is ze eigenlijk heel reëel? Ten eerste is het zo dat ze hun woning tegen een erg scherpe prijs kopen. In de aankoop zit dus al een stuk winst, als je 'm vergelijkt met de reële marktwaarde.
Ook is het zo dat je aan een slechte of zwaar gedateerde woning - bijvoorbeeld zonder centrale verwarming en dubbele beglazing - gemakkelijker waarde kunt toevoegen dan aan een woning die wél voldoet aan de huidige normen.
Door tenslotte een goed plan te maken, zorg je ervoor dat de taxateur goed kan bepalen wat de eindwaarde is. Doordat door deze aanpak de uiteindelijke taxatiewaarde hoger is kun je vaak grote delen van het bouwdepot meefinancieren.
Elk huis kan een kluswoning zijn
Het bovenstaande is geen uniek voorbeeld. In 2005 is de stad Rotterdam al begonnen met het verkopen van honderden kluswoningen. Inmiddels doen meer plaatsen dit.
Een kluswoningen is feitelijk gewoon een woning waaraan je fors gaat verbouwen. Eigenlijk kan iedere willekeurige woning die te koop staat zo'n woning zijn. Door rekening te houden met de bovenstaande punten hoeft weinig spaargeld geen belemmering te zijn bij het kopen van een huis.
Lees ook: Doe een groene investering en krijg een ruimere hypotheek