Nederlandse huizenbezitters zijn in de afgelopen decennia flink rijker geworden. Op papier althans, want de stijging van de woningwaarde zit in de stenen. Tegelijkertijd kunnen veel mensen wel wat extra inkomen gebruiken met het oog op hun pensioen, want naar schatting één op de drie Nederlanders heeft een pensioengat. Hoe kun je de overwaarde te gelde maken?
De huizenprijzen zijn in de afgelopen 25 jaar hard gestegen. In 2000 kostte een bestaande koopwoning gemiddeld €172.050, in 2020 stond de teller al op €334.488 en in juni van dit jaar was dat gestegen naar €496.235, volgens cijfers van het CBS en het Kadaster.
[artikelid:871942|Default|20260723|Wonen & Hypotheek|In deze provincies stijgen de huizenprijzen het hardst|https://img.iex.nl/thumbs/t/w380/871942-In-deze-provincies-stijgen-de-huizenprijzen-het-hardst-d28e.jpg]
Veel overwaarde
Wie, zoals veel 50-plussers, al tientallen jaren een woning bezit en daarnaast een groot deel van de hypotheek heeft afgelost, kan daardoor een aanzienlijke overwaarde hebben opgebouwd.
Eigen huis als vierde pensioenpijler
De eigen woning kan een belangrijke rol spelen bij de opbouw van je pensioen.
Het wordt, naast vermogen uit sparen en beleggen, weleens de vierde pijler van ons pensioen genoemd:
- Eerste pijler: AOW
- Tweede pijler: pensioen bij je werkgever
- Derde pijler: individuele pensioenregeling, zoals een lijfrente.
|
Huizenbezitters van 55 jaar en ouder hebben een gemiddelde overwaarde van circa €327.000. Naarmate de leeftijd oploopt, neemt dit bedrag toe. Bij huishoudens met een hoofdkostwinner van 55 tot 65 jaar bedraagt de mediane overwaarde €293.000. Voor 65- tot 75-jarigen is dat €335.800 en voor 75-plussers zelfs €364.400.
... maar weinig cash
Veel ouderen hebben dus via hun huis een flink vermogen opgebouwd, maar er één groot probleem: dit geld zit vast in het huis. Je kunt er niet zomaar bij.
Het vermogen buiten de eigen woning om, is een stuk lager: gemiddeld €67.800 voor 55-plussers. Dat kan een probleem zijn als je weinig pensioen hebt opgebouwd en extra inkomen nodig hebt.
De vraag is dan: hoe kun je de overwaarde op je huis op een slimme manier inzetten voor je pensioen? We zetten zeven opties voor je op een rij.
Lees hier meer over huis en hypotheek
Optie 1: extra aflossen
Wie nog een hypotheek heeft en voldoende spaargeld bezit, kan ervoor kiezen om extra af te lossen. Dat leidt tot lagere woonlasten, wat later van pas kan komen als de hypotheekrente niet langer aftrekbaar is en het inkomen na pensionering daalt.
Er zit wel een keerzijde aan. Geld dat eenmaal in de woning zit, krijg je er niet zomaar weer uit. Houd daarom een financiële buffer aan voor onverwachte uitgaven en toekomstige kosten.
Ook als je hypotheek volledig is afgelost, woon je trouwens niet gratis. Vroeger hoefden huizenbezitters met een volledig afgeloste hypotheek geen eigenwoningforfait op te geven. Dit is een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen, omdat de fiscus een eigen woning als een vorm van inkomen beschouwt. Dit jaar is dat 0,35% van de WOZ-waarde.
De regeling die dit voordeel biedt, de Wet Hillen, wordt echter stapsgewijs afgebouwd. Dit jaar moet je bij een volledig afgeloste hypotheek 28,133% van het eigenwoningforfait opgeven. Bij een WOZ-waarde van €500.000 en een modaal inkomen komt dat neer op ongeveer €176 netto belasting per jaar. Dit bedrag loopt op tot circa €600 in 2041, wanneer de regeling volledig is afgebouwd.
Daarnaast ben je in je gemeente nog OZB verschuldigd. Aan beide belastingen kan de overheid sleutelen, waardoor ze in de toekomst kunnen stijgen. Reken je dus niet rijk.
Optie 2: kleiner gaan wonen
De meest eenvoudige manier om overwaarde te ontsluiten, is verhuizen naar een goedkopere woning. Het verschil tussen de aan- en verkoopprijs kun je dan gebruiken als aanvulling op je pensioen.
Dit heeft wel gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek. De bijleenregeling bepaalt dat je de overwaarde bij de aankoop van een nieuwe woning in principe moet gebruiken voor de nieuwe woning als je de hypotheekrente volledig wil kunnen aftrekken.
Je kan er ook voor kiezen om te verhuizen naar een huurwoning. Maar je betaalt dan wel een marktconforme prijs, waar later nog huurstijgingen bovenop komen. Je teert dan in op je vermogen.
Optie 3: verkopen en terughuren
Wie niet wil verhuizen, kan ook kiezen voor een zogeheten sale-and-leaseback-constructie. Hierbij verkoop je de woning aan een aanbieder en huur je die vervolgens terug. Je blijft dus in je vertrouwde huis wonen en ontvangt een deel van de overwaarde. Ook ben je verlost van het eigenwoningforfait, OZB en de opstalverzekering, want je bent geen eigenaar van het huis meer.
Dat klinkt allemaal aantrekkelijk, maar hier zitten wel flinke haken en ogen aan. De koper betaalt namelijk doorgaans niet de volledige verkoopwaarde, maar meestal tusen de 70 en 90%: het exacte percentage verschilt per aanbieder. De netto verkoopopbrengst (na aflossing van je oude hypotheek) wordt bovendien belast in box 3.
Een ander nadeel is dat je voortaan huur moet betalen. Dat bedrag kan oplopen tot ruim 5% van de woningwaarde per jaar. Je kunt bovendien niet profiteren van een eventuele verdere stijging van de woningwaarde, omdat je geen eigenaar meer bent. Daar staat wel tegenover dat je geen risico meer loopt als de huizenprijzen dalen.
Deze constructie kan aantrekkelijk zijn voor iemand die koste wat kost in de huidige woning wil blijven wonen, maar financieel is het bijna altijd voordeliger om hun huis te verkopen en elders te gaan wonen.
Wil je toch een sale&lease-back-constructie aangaan? Bekijk dan de voorwaarden kritisch voordat je op een aanbod ingaat. Wat is de duur van het huurcontract? Wie betaalt de kosten voor het onderhoud?
[artikelid:846319|Default|20260509|Wonen & Hypotheek|Is het slim om nu de hypotheekrente langer vast te zetten?|https://img.iex.nl/thumbs/t/w380/846319-Is-het-slim-om-nu-de-hypotheekrente-langer-vast-te-zetten-aef1.jpg]
Optie 4: extra lenen met het huis als onderpand
Een andere mogelijkheid om snel geld op je rekening te krijgen, is door opnieuw geld te lenen. Dat kan door je bestaande hypotheek te verhogen of een extra hypotheek af te sluiten. Je woning dient daarbij als onderpand, waardoor de rente doorgaans lager is dan bij een persoonlijke lening.
Je inkomen moet wel hoog genoeg zijn om de extra lening te kunnen dragen. Veel overwaarde betekent dus niet automatisch dat je die volledig kunt opnemen.
Daarnaast stijgen je maandlasten en neemt je overwaarde af. Gebruik je het geld voor consumptieve doeleinden, zoals de aanschaf van een auto of als aanvulling op je inkomen, dan is de rente niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Zorg ervoor dat je je niet te diep in de schulden steekt. Als je de hypotheeklast niet meer kan betalen, kan je huis gedwongen worden verkocht.
Optie 5: ... of leen aflossingsvrij
Een aflossingsvrije hypotheek kan ook interessant zijn. Je betaalt dan alleen rente en lost gedurende de looptijd niets af. Daardoor blijven de maandlasten relatief laag.
Je mag maximaal 50% van de waarde van je huis aflossingsvrij financieren, maar dat is bij veel ouderen die weinig hypotheek hebben geen belemmering.
Stel je huis is €500.000 waard en je hebt nog €100.000 hypotheekschuld. De overwaarde bedraagt dan €400.000. Je mag tot €250.000 (50% van de woningwaarde) aflossingsvrij lenen en kunt in dit voorbeeld dus maximaal €150.000 van je overwaarde opnemen met een aflossingsvrije hypotheek.
Het nadeel is wel dat de schuld blijft staan en uiteindelijk wel moet worden afgelost. Ook betaal je relatief veel rente. Die rente is bovendien niet altijd aftrekbaar: dat hangt onder meer af van waarvoor je het geld gebruikt en wanneer de lening is afgesloten. Alleen bij leningen die vóór 2013 zijn afgesloten, kan de rente over een aflossingsvrije hypotheek onder voorwaarden aftrekbaar zijn.
Optie 6: een verzilverhypotheek
Wil je geen hogere maandlasten, dan kun je een verzilverhypotheek overwegen, ook wel opeet- of overwaardehypotheek genoemd. Dit is een omgekeerde hypotheek: in plaats van maandelijks af te lossen, neem je juist geld op om je inkomen aan te vullen. Je huis dient daarbij als onderpand.
Dat gaat als volgt. Eerst wordt de overwaarde berekend op basis van de huidige woningwaarde en de resterende hypotheekschuld. Vervolgens bepaal je welk bedrag je wil opnemen. Het maximale bedrag hangt onder meer af van je leeftijd en de woningwaarde. Je kunt kiezen voor een eenmalige uitkering of voor maandelijkse uitbetalingen.
Je betaalt rente over het opgenomen bedrag, maar die wordt meestal bij de schuld opgeteld. Daardoor blijven je maandlasten laag. Met de verzilverhypotheek neem je dus eigenlijk een voorschot op de toekomstige verkoopopbrengst van je woning. De lening, inclusief de opgetelde rente, wordt pas afgelost wanneer de woning wordt verkocht of na je overlijden.
Het grote voordeel is dat je in je huidige huis kunt blijven wonen en tegelijkertijd extra inkomen hebt. Maar gratis geld bestaat natuurlijk niet. Omdat de rente bij de schuld wordt opgeteld, loopt je schuld steeds verder op. Hierbij ontstaat een rente-op-rente-effect: hoe langer de lening loopt, hoe groter de schuld kan worden. Daardoor blijft er uiteindelijk minder over voor je erfgenamen.
Ook kan de rente hoger zijn dan bij een reguliere hypotheek. Die rente is bovendien meestal niet aftrekbaar, omdat je het geld doorgaans niet gebruikt voor je woning.
Aan het bedrag dat je kunt opnemen, zit bovendien een maximum. Als die limiet is bereikt en je de rente niet meer kunt betalen, kan de geldverstrekker in het uiterste geval eisen dat de woning wordt verkocht.
Optie 7: de Blijverslening
Tot slot willen we je nog even wijzen op een vrij specifieke optie: de Blijverslening. Dit is een voordelige lening waarmee je aanpassingen aan je woning kunt financieren, zodat je er ook op hogere leeftijd of met een beperking zelfstandig kunt blijven wonen. Denk bijvoorbeeld aan een badkamer op de begane grond of een traplift.
De lening wordt aangeboden via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) in samenwerking met gemeenten, provincies en woningcorporaties. Welke aanpassingen zijn toegestaan en hoeveel je kunt lenen, verschilt per gemeente of provincie. Hier kun je checken of zo'n lening in jouw woonplaats wordt aangeboden.
Voor wie de woning vooral wil aanpassen om er veilig en zelfstandig oud te kunnen worden, kan de Blijverslening een interessante manier zijn om de overwaarde indirect voor de oude dag te benutten.
De hypothecaire lening los je annuïtair af. De rente is meestal aftrekbaar. Je moet wel notaris- en taxatiekosten betalen.
Vierde pensioenpijler met een prijskaartje
Zoals je ziet, zijn er verschillende mogelijkheden om het vermogen dat in je huis zit te benutten voor je oude dag. Maar aan elke oplossing hangt wel een prijskaartje.
Welke optie het beste bij jou past, hangt niet alleen af van de hoogte van je overwaarde, maar ook van je bestedingsruimte, woonwensen en de vraag hoeveel vermogen je wilt nalaten. Weeg de verschillende mogelijkheden zorgvuldig af voordat je een besluit neemt.