Een eigen huis kopen als starter? Voor steeds meer dertigers raakt die droom steeds verder buiten bereik. De huizenprijzen zijn de afgelopen decennia explosief gestegen, terwijl de hypotheekrente inmiddels weer boven de 4% ligt. Maar wie verder kijkt dan de standaardhypotheek, heeft soms meer mogelijkheden dan op het eerste gezicht lijkt.
€496.235. Dat is wat een huizenkoper volgens de laatste cijfers gemiddeld neer moet tellen: meer dan dubbel zoveel als twintig jaar geleden.
[artikelid:870140|Default|20260707|Vastgoed |Koelt de huizenmarkt écht af? Let op deze 7 indicatoren|https://img.iex.nl/thumbs/t/w380/870140-Koelt-de-huizenmarkt-echt-af-Let-op-deze-7-indicatoren-07bd.jpg]
Hogere rente kost starter €21.000 extra
En daar komt de hogere rente nog bovenop. Begin dit jaar zakte de gemiddelde rente voor een hypotheek met NHG (10 jaar vast) naar 3,68%. Een verdere daling naar 3,6% leek toen mogelijk, maar inmiddels ligt deze rente weer net boven de 4%, zo meldde Van Bruggen Adviesgroep onlangs.
De oorlog in het Midden-Oosten dreef de olieprijzen op en leidde tot nieuwe zorgen over de inflatie. Dat werkt door in de hypotheekrente.
40 procentpunt meer oogt als klein bier, maar is dat niet. Van Bruggen Adviesgroep rekende uit wat de gevolgen zijn voor een huizenkoper die een hypotheek wil afsluiten van €375.000 (het gemiddelde leenbedrag van een starter), met een rentevaste periode van tien jaar. Wat blijkt? Het verschil tussen een rente van 4% en 3,6% kost over tien jaar ongeveer €21.000 extra.
Daarvan bestaat ongeveer €15.700 uit hogere rentelasten. Daarnaast wordt bij een annuïteitenhypotheek in de eerste tien jaar ongeveer €5.500 minder afgelost. Voor starters, die vaak al tot het uiterste moeten gaan om een woning te kunnen financieren, kan dat het verschil maken tussen wel of geen huis kunnen kopen.
[artikelid:846319|Default|20260509|Wonen & Hypotheek|Is het slim om nu de hypotheekrente langer vast te zetten?|https://img.iex.nl/thumbs/t/w380/846319-Is-het-slim-om-nu-de-hypotheekrente-langer-vast-te-zetten-aef1.jpg]
Starters verliezen hun kooplust
Het is dan ook niet verrassend dat veel starters moedeloos worden. 41% van hen wil nu minder graag een huis kopen dan aan het begin van het jaar, zo blijkt uit de Startersbarometer Q2 2026 van Viisi Hypotheken. Hieraan hebben 1.029 Nederlanders tusen 22 en 40 jaar zonder eigen woning deelgenomen. De helft van de respondenten zegt zelfs blij te zijn dat ze nog geen eigen huis bezitten.
Vooral dertigers lijken hun aankoopambities te hebben bijgesteld: ruim twee derde wil in de huidige markt helemaal geen huis meer kopen. Ruim twee derde van de starters vindt huren op dit moment financieel aantrekkelijker dan kopen.
Dat zijn geen opbeurende statistieken. Toch is het te kort door de bocht om te stellen dat het voor starters onmogelijk is om nog een eigen huis te bemachtigen. De overheid en gemeenten bieden verschillende regelingen. En wie daar niet genoeg aan heeft, kan kijken naar alternatieve manieren om de financiering rond te krijgen.
Eerst: benut de startersvrijstelling
Wie jonger is dan 35 jaar, kan onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling. Je bent dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd, en dat scheelt 2% van de koopsom. Voor een woning van vier ton komt dat neer op €8.000.
Hiervoor gelden wel drie voorwaarden:
- je moet jonger zijn dan 35 jaar
- je mag niet eerder gebruik hebben gemaakt van deze vrijstelling
- de woning mag niet duurder zijn dan €555.000.
... en overweeg een lening met NHG
Ook een lening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) kan gunstig zijn. Je geniet dan rentevoordeel en hebt bovendien een vangnet als je de hypotheeklasten niet meer kunt dragen door vervelende gebeurtenissen, zoals een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. In ruil daarvoor betaal je wel eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van het hypotheekbedrag.
Maar soms is dat nog niet genoeg, vooral niet voor alleenstaanden. Je kunt dan een van deze zes opties overwegen.
Lees hier meer artikelen over Geld & Vermogen
1. Een starterslening
Een starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek die je bij de bank afsluit. Deze overbrugt het verschil tussen wat je maximaal kunt lenen en de prijs van de woning. De lening wordt verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).
De eerste drie jaar betaal je geen rente en aflossing. Daarna wel, maar is je inkomen dan nog steeds te laag, dan kun je een hertoetsing aanvragen. Je kunt de lening altijd boetevrij vervroegd aflossen.
De starterslening bestaat uit twee delen: de eigenlijke starterslening en een combinatielening. Die laatste vangt de lasten in de eerste jaren op zolang je die nog niet kunt betalen. Je bent eenmalig €750 afsluitkosten verschuldigd.
Het leenbedrag is vaak gemaximeerd, bijvoorbeeld op 20% van de koopsom of een vast bedrag. Het gemiddelde leenbedrag lag in 2025 op €36.000. Je moet daarnaast een hypotheek met NHG afsluiten, met een rentevaste periode van minimaal tien jaar.
Bron: Van Bruggen Adviesgroep
De regeling is uitsluitend bedoeld voor starters. Ook mag je niet te veel eigen vermogen hebben. Vermogen boven de vrijstelling in box 3 (€57.684 voor alleenstaanden en €115.368 voor fiscale partners) moet je gebruiken voor de aankoop van je huis. Verder mag je geen andere leningen afsluiten voor de aankoop van de woning.
De nadelen
Let wel op: na drie jaar kunnen de maandlasten flink oplopen. Bovendien is de rente op de combinatielening niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Bedenk verder dat het bij Startersleningen relatief vaak gaat om woningen die minder goed onderhouden en minder energiezuinig zijn. Dat kan tot extra kosten leiden.
Niet alle gemeenten bieden een starterslening aan; ongeveer 85% doet dat. Ook het maximale leenbedrag verschilt per gemeente.
De regeling wint aan populariteit. In 2025 kochten 8.132 starters hun eerste woning met deze lening, zo blijkt uit cijfers van het SVn. Dat is 15% meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal sinds de introductie van de regeling. Van Bruggen Adviesgroep schrijft deze groei toe aan de massale verkoop van huurwoningen: de zogeheten uitpondgolf.
Bron: Van Bruggen Adviesgroep
Toch blijft het aantal verstrekte Startersleningen bescheiden: slechts 7% van de starters die vorig jaar een huis kochten, maakte gebruik van de regeling.
Deze constructie lijkt vooral een uitkomst voor alleenstaanden. Zeven op de tien startersleningen werd vorig jaar verstrekt aan een single, aldus Van Bruggen Adviesgroep. Ter vergelijking: slechts één op de vier starters op de woningmarkt is alleenstaand.
2. Een schenking
Ook een schenking kan helpen om het gat tussen de maximale hypotheek en de koopprijs te dichten.
Dit jaar mogen ouders hun kind maximaal €6.908 belastingvrij schenken. Voor schenkingen van andere personen, zoals grootouders aan hun kleinkind, geldt een vrijstelling van €2.769.
Dat zet niet veel zoden aan de dijk, maar voor ontvangers tussen de 18 en 40 jaar is er ook een eenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling van €33.129 voor een vrij besteedbaar doel. Voorwaarde is wel dat je niet eerder gebruik hebt gemaakt van deze verhoogde vrijstelling.
Niet iedere starter heeft een familielid dat zo'n groot bedrag kan missen. Omdat deze regeling ongelijkheid in de hand zou kunnen werken, staat de belastingvrije schenking momenteel ter discussie. Er is een kans dat de vrijstelling omlaag gaat of zelfs helemaal verdwijnt. Heb je de mazzel dat iemand een bedrag wil schenken, wacht daar dan niet te lang mee.
3. Een familiehypotheek
Een andere manier voor familieleden om bij te springen, is de familiehypotheek. Dit is in feite een gewone hypotheek, maar dan niet bij de bank, maar bij familie. Dat kunnen ouders zijn, maar ook grootouders of andere familieleden.
Het huis dient als onderpand. Over de hoogte van de lening, de looptijd, de rente en de manier van aflossen maak je onderling afspraken. Het is verstandig om die afspraken goed vast te leggen.
Een familiehypotheek kan worden gecombineerd met een reguliere hypotheek bij een bank. Maar de bank neemt die lening wel mee bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag, waardoor je waarschijnlijk minder kunt lenen.
Om aanspraak te kunnen maken op hypotheekrenteaftrek moet de lening in maximaal dertig jaar lineair of annuïtair worden afgelost, en moet een marktconforme rente worden afgesproken.
Een te hoge of te lage rente kan fiscale gevolgen hebben. Betaal je te weinig, dan kan dat de Belastingdienst deels als schenking worden gezien, waardoor je alsnog schenkbelasting moet betalen. Een te hoge rente is niet automatisch volledig aftrekbaar.
Voor- en nadelen
Het grote voordeel van een familiehypotheek is flexibiliteit. Je kunt met je familie voorwaarden afspreken die beter aansluiten bij jouw persoonlijke situatie. Ook kun je – als je ouders daartoe in staat zijn – afspreken dat je meer leent dan de woningwaarde, bijvoorbeeld voor notariskosten of een verbouwing. Dat is bij een reguliere hypotheekverstrekker niet mogelijk.
Alles valt of staat wel met het nakomen van de afspraken. De uitdrukking 'Met familie moet je wandelen, niet handelen', is er niet voor niets. Het laatste wat je wil is je opwachting maken in tv-programma Het Familiediner, omdat een van de partijen de afspraken niet nakomt.
Een ander nadeel is dat je veel zelf moet regelen. Er is weinig ondersteuning bij het afsluiten en beheren van de lening. De geldverstrekker moet het geld bovendien langere tijd kunnen missen: wat is uitgeleend is voorlopig niet beschikbaar.
Ook zijn de rente-inkomsten voor ouders of andere familieleden niet volledig belastingvrij. De lening valt in box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’. Daarover wordt een forfaitair rendement van 6% berekend, waarover vervolgens 36% belasting verschuldigd is, voor zover het vermogen boven de vrijstelling uitkomt.
4. Een generatiehypotheek
Wie een familielid wil helpen bij de aankoop van een huis hoeft niet per se zelf geld uit te lenen. Een alternatief is garant staan. Dat is de gedachte achter de generatiehypotheek.
Hierbij staan ouders of grootouders garant voor het deel van de hypotheek dat de starter niet zelfstandig kan dragen. Dat kan handig zijn als je nog niet genoeg verdient om de hypotheek zelfstandig te dragen, maar wel zicht hebt op een hoger inkomen.
De starter blijft in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor de maandlasten, maar als dat niet lukt, klopt de hypotheekverstrekker aan bij de (groot)ouders.
Zodra het inkomen van de starter voldoende is gestegen, kan de hypotheek worden aangepast en alleen op naam van de starter worden gezet.
Er kleven wel belangrijke nadelen aan deze constructie. De (groot)ouders zijn hoofdelijk aansprakelijk. Als hun (klein)kind de lasten niet kan dragen, kunnen zij dus voor de schuld worden aangesproken. Dat kan gevolgen hebben voor hun eigen pensioen of hun mogelijkheden om zelf een nieuwe hypotheek af te sluiten. Ook kan dit gevolgen hebben voor de nalatenschap. Daarnaast is vooraf niet zeker hoe lang de ouders of grootouders aan de hypotheek verbonden blijven.
Een generatiehypotheek kan bovendien niet worden afgesloten met NHG. Daardoor profiteer je niet van de lagere rente die hieraan verbonden is en ontbreekt bij een gedwongen verkoop het vangnet voor een eventuele restschuld. Verder is een generatiehypotheek maar bij een beperkt aantal geldverstrekkers verkrijgbaar.
5. KoopStart of KoopGarant
Er is ook een mogelijkheid voor starters om een huis te kopen voor een lager bedrag dan de marktwaarde. Dat lijkt te mooi om waar te zijn, maar voor niets gaat de zon op.
Bij KoopStart geeft de verkoper – een ontwikkelaar, gemeente of woningcorporatie – een korting op de marktwaarde. Daardoor kan die mooie woning die je op het oog had mogelijk toch binnen bereik komen.
Bij verkoop wordt de ontvangen korting echter verrekend. Daarnaast deelt de aanbieder mee in een vooraf afgesproken deel van de waardestijging of -daling. Waardevermeerdering door woningverbeteringen, zoals een nieuwe keuken of dakkapel, mag je zelf houden.
Vanaf drie jaar na de overdracht is het mogelijk om tussentijds af te rekenen met de aanbieder en alsnog volledig eigenaar te worden. Dit is altijd een vrije keuze: de aanbieder mag jou hiertoe niet verplichten.
KoopGarant lijkt hierop, maar kent een belangrijk verschil: je moet de woning bij verkoop eerst aan de oorspronkelijke verkoper aanbieden. Die garandeert de woning binnen drie maanden terug te kopen.
De woning wordt getaxeerd en je ontvangt de oorspronkelijke koopprijs, plus of min een deel van de waardeontwikkeling. De ontvangen korting wordt verrekend. Ook hier blijft de waardestijging door zelf aangebrachte verbeteringen volledig voor jou.
Hier vind je een overzicht van aanbieders.
6. Erfpacht
Bij erfpacht koop je niet de grond onder de woning, maar het recht om die grond te gebruiken. Daarvoor betaal je een periodieke vergoeding: de erfpachtcanon. Die is doorgaans aftrekbaar van je inkomen in box 1.
Omdat de grond niet van jou wordt, is de aankoopprijs lager. Maar erfpacht kan ook onzekerheid met zich meebrengen. De canon kan worden herzien en daardoor stijgen. Bovendien accepteert niet elke hypotheekverstrekker ieder erfpachtcontract. Dat kan niet alleen de financiering bemoeilijken, maar ook toekomstige kopers afschrikken.
Vooral particuliere erfpacht, een korte resterende looptijd en onduidelijke herzieningsregels kunnen de financiering en verkoopbaarheid onder druk zetten. Bestudeer de voorwaarden daarom goed voordat je een woning met erfpacht koopt. Bij sommige constructies kun je de canon eeuwigdurend afkopen, waardoor de woonlasten voorspelbaarder worden.
Je bouwt vermogen op door aflossing en een eventuele waardestijging van de woning en het erfpachtrecht. Maar je profiteert niet volledig van een stijging van de grondwaarde, omdat de grond eigendom blijft van de erfverpachter.
KoopStart is overigens ook een erfpachtconstructie, maar wijkt op een belangrijk punt af van traditionele erfpacht. De canon wordt eeuwigdurend afgekocht. Bij verkoop worden de oorspronkelijke korting en een deel van de waardeontwikkeling met de aanbieder verrekend.
Nog meer mogelijkheden
Naast de bovenstaande mogelijkheden zijn er nog andere manieren om een koopwoning binnen bereik te brengen.
Gemeenten en woningcorporaties bieden soms sociale of betaalbare koopwoningen aan. Die zijn vaak goedkoper dan reguliere koopwoningen.
Ook samen met anderen een huis kopen kan een oplossing zijn. Door inkomens en eigen vermogen te combineren, kun je mogelijk meer lenen en de maandlasten delen.
Een hypotheek met meer dan twee personen is mogelijk, maar komt niet vaak voor. Geldverstrekkers beoordelen per situatie of dit kan.
Het belangrijkste nadeel is dat alle kopers gezamenlijk aansprakelijk zijn voor de hypotheek. Kan één persoon de lasten niet meer betalen, dan legt de bank de rekening bij de anderen neer. Goede afspraken zijn daarom essentieel. Bovendien is de woning niet volledig van jou en moet je het huis en de gezamenlijke ruimtes met anderen delen.
Een eigen huis kopen blijft lastig voor starters. Maar voor wie de mogelijkheden én risico's zorgvuldig afweegt, is het niet onmogelijk.
Lees meer over de huizenmarkt en hypotheken: