Jarenlang was de Nederlandse woningmarkt oververhit. Huizen werden vaak al binnen enkele dagen verkocht, kopers moesten fors overbieden en het aantal beschikbare woningen was chronisch laag.
Maar inmiddels stapelen de signalen zich op dat de huizenmarkt aan het afkoelen is. Dat betekent niet dat de woningnood is verdwenen; integendeel. Wel lijkt de extreme overspannenheid langzaam af te nemen. Is er sprake van een kentering? We zetten zeven indicatoren op een rij.
1. De huizenprijzen stijgen nog, maar minder hard
De huizenprijzen lopen nog altijd op, maar het tempo neemt duidelijk af.
Volgens het CBS en het Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in mei 4,4% hoger dan een jaar eerder. Dat is nog steeds een stevige stijging, maar wel aanzienlijk minder dan een jaar geleden. Toen beliep de prijsstijging nog 9,7% op jaarbasis:
De afnemende prijsdruk kent meerdere oorzaken. Zo komen er meer koopwoningen op de markt, onder meer doordat beleggers huurwoningen verkopen ('uitponden'). Tegelijkertijd drukken de gestegen hypotheekrentes, de opgelopen inflatie en economische onzekerheid de vraag.
2. Er staan weer meer huizen te koop
Een tweede aanwijzing is het groeiende woningaanbod. Aan het einde van het eerste kwartaal stonden bijna 30.000 woningen te koop bij NVM-makelaars: ruim 20% meer dan een jaar eerder. Dat komt deels doordat woningen minder snel worden verkocht. Kopers krijgen daardoor weer iets meer keuze en de druk op de markt neemt voorzichtig af.
Lees ook
[artikelid:846319|Default|20260509|Wonen & Hypotheek|Is het slim om nu de hypotheekrente langer vast te zetten?|https://img.iex.nl/thumbs/t/w380/846319-Is-het-slim-om-nu-de-hypotheekrente-langer-vast-te-zetten-aef1.jpg]
Dat zien we ook terug in de zogenoemde krapte-indicator: het aantal woningen waaruit een koper gemiddeld kan kiezen. Die liep in het eerste kwartaal op naar 2,6 woningen per woningzoekende, tegenover 1,9 in het vierde kwartaal.
Daarmee is de woningmarkt nog altijd verre van evenwichtig. Volgens de NVM hoort de krapte-indicator tussen de 5 en de 10 te liggen. Toch is de stijging een teken dat de markt iets minder oververhit raakt.
Er bestaan wel grote verschillen tussen woningtypen. Wie op zoek is naar een vrijstaande woning heeft gemiddeld bijna vijf opties, terwijl de keuze bij een tussenwoning beperkt blijft tot minder dan twee:
Het grootste aanbod zien in appartementen:
Ook regionaal zijn er duidelijke verschillen. De grootste krapte vinden we in het midden en noorden van het land. In de Achterhoek en delen van Groningen ligt de krapte-indicator zelfs onder de 2. Dat betekent dat woningzoekenden daar nauwelijks iets te kiezen hebben.
Bron: NVM
3. Er wordt minder vaak overboden
Een klassieke graadmeter voor de temperatuur op de woningmarkt is het aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht.
Nog altijd legt ongeveer twee derde van de kopers een hoger bedrag op tafel dan er gevraagd werd. Toch is ook hier sprake van een dalende trend. Het percentage woningen waarop wordt overboden is gezakt naar het laagste niveau in twee jaar.
Vooral voor tussenwoningen moeten kopers nog diep in de buidel tasten. Hieronder staat het aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht, uitgesplitst naar woningtype:
| Type woning |
Overboden |
| Tussenwoning |
76% |
| Appartement |
70% |
| Hoekwoning |
69% |
| 2-onder-1-kap |
64% |
| Vrijstaand |
41% |
| Totaal |
67% |
4. ... en bovendien minder fors
Overbieden is dus zeker niet verdwenen. Gemiddeld betalen kopers nog altijd 3,7% meer dan de vraagprijs, wat neerkomt op ongeveer €18.000 extra.
Toch neemt ook die premie geleidelijk af:
Vooral tussenwoningen en appartementen blijven gewild. Wie daarvoor niet boven de vraagprijs biedt, maakt weinig kans. Bij vrijstaande woningen is de onderhandelingsruimte inmiddels veel groter. Daar wordt gemiddeld zelfs 0,5% onder de vraagprijs geboden.
Flevoland telt het grootste percentage woningen waarop wordt overboden: meer dan 80%. In Zeeland en Zuidwest-Drenthe ligt dat percentage een stuk lager. Daar wordt zelfs in minder dan de helft van de gevallen boven de vraagprijs geboden.
5. Woningen staan langer te koop
Ook de gemiddelde verkooptijd loopt voorzichtig op. In het eerste kwartaal stond een woning gemiddeld 32 dagen te koop, tegen 30 dagen een jaar eerder. Dat verschil is beperkt, maar past wel in het bredere beeld van een markt die langzaam minder overspannen raakt.
De verschillen tussen woningen zijn echter groot. Huizen met een ongunstig energielabel, een hogere vraagprijs, een minder populaire ligging of veel achterstallig onderhoud trekken minder belangstelling en staan langer te koop. Courante woningen – instapklaar en met een gunstig energielabel – vinden vaak nog binnen een maand een nieuwe koper.
Lees ook
[artikelid:863853|Default|20260529|Column|Wat te doen met een aflossingsvrije hypotheek?|https://img.iex.nl/thumbs/t/w380/863853-Wat-te-doen-met-een-aflossingsvrije-hypotheek-85fb.jpg]
Het woningtype speelt eveneens een rol. Tussenwoningen wisselen het snelst van eigenaar: in gemiddeld 27 dagen. Appartementen volgen met 32 dagen, terwijl vrijstaande woningen gemiddeld 49 dagen te koop staan. Nog altijd wordt 82% van alle woningen binnen een kwartaal verkocht.
6. Het aantal woningverkopen begint te haperen
Na jaren van stijgende transactiecijfers ontstaan ook hier de eerste haarscheurtjes. In mei werden 19.120 woningen verkocht, 2,5% minder dan een jaar eerder. Daarmee daalde het aantal transacties voor het eerst in twee jaar tijd.
De terugval is vooral zichtbaar bij vrijstaande woningen, waarvan de verkopen in het eerste kwartaal met 9% afnamen. Appartementen en tussenwoningen maken onderdeel uit van de nog aanhoudende uitpondgolf: beleggers verkopen voormalige huurwoningen.
Ook regionaal zijn de verschillen aanzienlijk. In de helft van alle regio's liep het aantal transacties in het eerste kwartaal terug, vooral in het westen en noorden van het land.
7. Ook de nieuwbouwmarkt staat onder druk
Niet alleen de markt voor bestaande koopwoningen koelt af, ook de nieuwbouwmarkt heeft het wat lastiger. De verkoop van nieuwbouwwoningen is voor het derde achtereenvolgende kwartaal gedaald, zo blijkt uit nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), Kadaster en Eurostat.
In het eerste kwartaal van 2026 werden 5.126 nieuwbouwwoningen verkocht: 19,1% minder dan een jaar eerder.
Daarvoor zijn meerdere oorzaken aan te wijzen: hogere rentes, opgelopen bouwkosten, lange vergunningstrajecten, personeelstekorten bij gemeenten, bezwaarprocedures en in toenemende mate netcongestie. Bovendien concurreren nieuwbouwwoningen met relatief goedkope voormalige huurwoningen die op de markt komen.
Dat betekent dat het structurele koopwoningtekort voorlopig niet verdwijnt, ook niet als de vraag tijdelijk wat afneemt.
Daarnaast staat de vraag onder druk. De combinatie van hoge huizenprijzen en bouwvertragingen maakt kopers terughoudender, omdat zij vrezen langer met dubbele woonlasten te blijven zitten.
Grootbanken verwachten afkoeling woningmarkt, maar krapte blijft
De drie grootbanken verwachten dat de Nederlandse woningmarkt de komende tijd verder afkoelt. Ze rekenen allemaal op een minder sterke stijging van de huizenprijzen dan in de afgelopen jaren. De belangrijkste oorzaken zijn het toenemende woningaanbod, de hogere hypotheekrente en eerdere prijsstijgingen (die de betaalbaarheid onder druk zetten) en de voorzichtiger houding van kopers.
Tegelijkertijd wijzen ze erop dat de markt structureel krap blijft. Het woningtekort verdwijnt niet snel, mede doordat de nieuwbouwproductie achterblijft.
De banken verschillen wel van mening over hoeveel huurwoningen er worden verkocht en over de mate waarin de markt afkoelt. Hieronder de prognoses voor de gemiddelde stijging van de huizenprijzen:
| |
2026 |
2027 |
| Rabobank |
2,8% |
2,0% |
| ING |
1,5% |
2,0% |
| ABN Amro |
3,0% |
4,0% |
Rabobank: minder transacties en grote regionale verschillen
Economen van Rabobank verwachten dat de huizenprijzen in de tweede helft van dit jaar vrijwel stabiliseren. Door zogenoemde overloopeffecten komt de gemiddelde prijsstijging over heel 2026 nog uit op 2,8%, gevolgd door 2,0% in 2027.
Regionaal verwacht de bank grote verschillen: in Amsterdam en Haarlem zijn de huizenprijzen gestagneerd, terwijl ze in Oost-Groningen, Noord-Limburg en de Achterhoek juist stevig doorstijgen.
De bank voorziet daarnaast een duidelijke daling van het aantal transacties: van 239.000 vorig jaar naar 227.000 in 2026 en circa 200.000 volgend jaar. Volgens Rabobank neemt de vraag naar woningen af door de gestegen hypotheekrente, terwijl het extra aanbod door de uitpondgolf zijn piek heeft bereikt en langzaam terugzakt.
Ook over de nieuwbouw is Rabobank somber. Lange vergunningstrajecten, hogere bouwkosten, netcongestie en economische onzekerheid maken het volgens de bank onwaarschijnlijk dat het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar de komende tijd wordt gehaald.
ABN Amro: stevigste prijsstijging
ABN Amro is het meest bullish over de huizenprijzen. De bank verwacht een stijging van 3% in 2026 en zelfs 4% in 2027.
Daar staat tegenover dat ABN Amro een daling van het aantal transacties voorziet: met 3% dit jaar en nog eens 4% volgend jaar. De hoge huizenprijzen, de gestegen hypotheekrente en minder sterke loongroei remmen volgens de bank de vraag naar koopwoningen. Ook zijn consumenten door de economische onzekerheid minder geneigd om spaargeld in te zetten voor de aankoop van een woning. Daarnaast neemt het extra aanbod van voormalige huurwoningen naar verwachting geleidelijk af.
Net als Rabobank verwacht ABN Amro grote regionale verschillen. Vooral landelijke gebieden kunnen volgens de bank profiteren van een inhaalslag, terwijl de prijsontwikkeling in stedelijke regio’s verder afzwakt.
ING: stabiele huizenprijzen, maar veel transacties
ING Research is het voorzichtigst over de prijsontwikkeling. De bank rekent op een stijging van 1,5% in 2026 en 2,0% in 2027. Volgens ING is het grootste deel van de prijsstijging van dit jaar inmiddels achter de rug, waardoor de huizenprijzen de rest van het jaar nauwelijks nog zullen oplopen.
Het aantal woningverkopen blijft volgens ING echter relatief hoog. De bank verwacht zowel in 2026 als 2027 ongeveer 240.000 transacties.
Dat komt doordat het woningaanbod groeit. Vooral beleggers die huurwoningen verkopen – met name in en rond grote steden en studentensteden – zorgen voor extra aanbod. Daarnaast zetten nieuwbouwkopers hun oude woning te koop.
Door het ruimere aanbod wordt de koopmarkt iets minder krap, terwijl de huurmarkt juist verder onder druk komt te staan. Daarmee verbetert de onderhandelingspositie van kopers ten opzichte van verkopers.
ING verwacht, net als Rabobank, dat de prijsontwikkeling in grote steden achterblijft bij het landelijke gemiddelde. In sommige stedelijke gebieden kunnen de huizenprijzen zelfs tijdelijk licht dalen, terwijl Rabobank daar nog uitgaat van een beperkte stijging.
Woningmarkt koelt af, maar blijft krap
De cijfers wijzen uit dat de Nederlandse woningmarkt inderdaad wat afkoelt. De prijsstijging neemt af, het aanbod groeit, kopers krijgen meer onderhandelingsruimte en woningen staan gemiddeld langer te koop.
Van een ontspannen woningmarkt is echter nog geen sprake. De schaarste blijft groot, vooral voor starters en in populaire regio’s. Bovendien blijft het structurele woningtekort bestaan, terwijl de nieuwbouwproductie juist onder druk staat.
Of, zoals de NVM het formuleert: de markt komt geleidelijk meer in balans, maar de schaarste is nog altijd groter dan het aanbod.