De hoofdpunten:
- Diverse partijen willen de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs afschaffen
- Bij een hypotheek van €363.000 en rente van 3,75% stijgen de maandlasten uiteindelijk met circa €278, aldus Van Bruggen Adviesgroep.
- De pijn kan worden verzacht als de belastingen tegelijkertijd dalen
- De huizenprijzen zullen volgens economen minder hard stijgen bij afbouw van de aftrek.
De vastgelopen woningmarkt is hét thema voor de Tweede Kamerverkiezingen van 29 oktober. In meerdere verkiezingsprogramma's duikt plotseling het plan op om de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs af te schaffen. Wat betekent dat voor huiseigenaren en starters?
Lang gold het h-woord (zoals de hypotheekrenteaftrek eufemistisch wordt genoemd) als een politiek taboe. Voorstellen om het mes in dit fiscale voordeel te zetten werd beschouwd als electorale zelfmoord. Maar inmiddels is dit huisje niet meer zo heilig als voorheen.
Hypotheekrenteaftrek bestaat al 132 jaar
De hypotheekrenteaftrek werd in 1893 ingevoerd, als onderdeel van een nieuw stelsel voor vermogensbelasting, waarbij de eigen woning gold als inkomstenbron en huizenbezitters de rente op hun woningschuld mochten aftrekken. Na de Tweede Wereldoorlog werd de regeling een instrument om woningbezit te stimuleren.
Wat is nog meer aftrekbaar?
Naast hypotheekrente zijn ook kosten voor het afsluiten van de lening aftrekbaar, zoals advies- en taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van een nieuwbouw- of verbouwingsdepot, boeterente en de kosten voor NHG.
Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook voor het oversluiten van uw hypotheek.
Niet aftrekbaar zijn onder meer notariskosten voor de koopakte, makelaarscourtage, verzekeringspremies, onderhouds- en verbouwingskosten, overdrachtsbelasting en premies voor een kapitaalverzekering eigen woning.
|
Hoe zit het ook alweer?
Huiseigenaren mogen betaalde hypotheekrente aftrekken van hun belastbaar inkomen. Dat levert jaarlijks veel belastingvoordeel op. Betaal je bijvoorbeeld €10.000 rente, dan krijg je bij het huidige tarief van 37,48% circa €3.748 terug.
Deze aftrekpost kent wel enkele beperkingen. Zo is de rente maximaal dertig jaar aftrekbaar. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.
Voor hypotheken die na 2013 zijn afgesloten is de rente alleen aftrekbaar als de lening annuïtair of lineair wordt afgelost. Voor oudere hypotheken geldt die eis niet, maar gaat u extra geld lenen voor een verhuizing of verbouwing, dan is de rente over dat gedeelte alleen aftrekbaar als hierop maandelijks wordt afgelost.
Verder is de maximale aftrek stapsgewijs sinds 2014 afgebouwd, waardoor nu voor elke huizenbezitter hetzelfde aftrekpercentage geldt. Valt u in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting (met een inkomen boven €76.817), dan mag u de hypotheekrente dus niet aftrekken tegen 49,5%, maar tegen 37,48%. Dit tarief is gelijk aan de eerste belastingschijf.
Tegenover dat voordeel staat wel een kostenpost: het eigenwoningforfait. Dit is een bijtelling van doorgaans 0,35% van de WOZ-waarde. Bij een woning van €600.000 betekent dat €2.100 extra belast inkomen.
Waarom willen sommige partijen morrelen aan de hypotheekrenteaftrek?
Zoals gezegd moest de hypotheekrenteaftrek het woningbezit aanjagen. Dat is redelijk gelukt. In 1977 had slechts 33% van de huishoudens een eigen woning. Inmiddels is dat opgelopen tot 57%.
Dat is mooi, maar de regeling droeg ook bij aan de forse stijging van de huizenprijzen. Deze zijn in de afgelopen tien jaar verdubbeld:
Omdat de netto-woonlasten door de aftrek lager zijn, kunnen kopers meer lenen en dus meer bieden. Dat maakt het voor starters steeds moeilijker om er tussen te komen.
Hoewel ook woningtekort, inflatie, loonstijgingen en de lagere rente de prijzen opdreven, zien economen de aftrek als versterkende factor. Afschaffing kan de prijsstijging afremmen.
Die gestegen huizenprijzen hebben er ook voor gezorgd dat de toename van het eigenwoningbezit stokt. Sinds 2012 is dat met slechts 0,4 procentpunt gegroeid. Dat komt dat omdat het financiële voordeel van de hypotheekrenteaftrek wordt overschaduwd door stijgende woningprijzen, zo schreven Job Swank (voormalig directielid bij De Nederlandsche Bank) en Nico van der Windt (voormalig directeur van Erasmus Research and Business Support) onlangs in economievakblad ESB. Het doel van de hypotheekrenteaftrek raakt daardoor steeds verder uit zicht.
Volgens beide economen vormen de hoge huizenprijzen ook een risico voor de stabiliteit van het financiële systeem. Ze gaan immers vaak gepaard met hoge hypotheekschulden. Stort de huizenmarkt in, dan dreigt niet alleen een restschuld voor huizenbezitters bij wie het huis onder water staat (lees: een hypotheekschuld die hoger is dan de woningwaarde). Ook kan het leiden tot forse afwaarderingen op bestaande hypotheekleningen van kredietverstrekkers.
Die hoge huizenprijzen zou je op de koop toe kunnen nemen als dat zou de bouw van nieuwe woningen zou stimuleren, maar dat is volgens de onderzoekers niet het geval. Om die reden pleiten ze ervoor om de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe leningen zo snel mogelijk af te schaffen.
Een andere reden om de renteaftrek af te schaffen is dat het extra geld oplevert. De hypotheekrenteaftrek kost de Nederlandse staat jaarlijks meer dan €11 miljard. Verder zien enkele partijen een ingreep in de aftrekpost als instrument tot nivellering, aangezien vooral huiseigenaren met dure woningen van de regeling profiteren.
Wat zijn de plannen?
De meningen over de hypotheekrenteaftrek lopen uiteen. Diverse partijen aan de rechterzijde - VVD, PVV, Forum voor Democratie, BBB en JA21 - willen de aftrek onverkort handhaven. Andere partijen, waaronder CDA, SP, GroenLinks/PvdA, D66 en Volt, pleiten voor afbouw. Geen enkele partij wil de aftrekpost in één keer afschaffen.
Hoe die afbouw er concreet uit moet zien, is nog niet duidelijk: de meeste verkiezingsprogramma's moeten nog worden doorgerekend. De plannen verschillen. De SP wil de aftrek behouden tot €600.000 woningwaarde en daarboven versneld afbouwen. Het CDA wil voor de afbouw 30 jaar uittrekken. GroenLinks/PvdA kiest ook voor stapsgewijze afbouw, al wordt dat niet gekwantificeerd. Volt wil zowel aftrek als eigenwoningforfait “zo snel mogelijk” afbouwen en de eigen woning stapsgewijs verplaatsen naar box 3.
Wat gaat er gebeuren met het vrijgekomen geld?
Een cruciale vraag is wat de overheid doet met de miljarden die vrijkomen bij een afbouw. Worden belastingtarieven verlaagd of het eigenwoningforfait aangepast, dan kan dat de pijn verzachten.
Politieke partijen denken hier verschillend over. Het CDA wil de opbrengsten volledig gebruiken om de inkomstenbelasting te verlagen, maar de SP pleit ervoor om de opbrengst te investeren in betaalbare huurwoningen, wooncoöperaties en huisvesting voor starters. GroenLinks/PvdA kiest voor een combinatie van lastenverlichting en woningbouw.
Gaat de afbouw van de hypotheekrenteaftrek ook gelden voor bestaande hypotheken?
Waarschijnlijk wel, denkt Van Bruggen Adviesgroep. De eerdere afbouwronde gold immers ook voor lopende hypotheken.
Economen Swank en Van der Windt waarschuwen ervoor dat dit een te grote schok zou betekenen voor (veelal jonge) huiseigenaren die nog maar korte tijd een koopwoning hebben; zelfs als de afbouw wordt uitgesmeerd over tien jaar. Zij pleiten er daarom voor bestaande leningen te ontzien.
Wat betekent geleidelijke afbouw voor uw portemonnee?
Hoewel het belang van de hypotheekrenteaftrek over de hele linie kleiner is geworden door alle beperkende maatregelen, gaan huizenbezitters het afschaffen ervan wel in hun portemonnee merken. Als de regeling in vijftien jaar wordt afgebouwd, zal de aftrek elk jaar met bijna 3% dalen. Voor een huiseigenaar met een hypotheek van €363.000 en een rente van 3,75% zullen de maandlasten dan met ongeveer €20 tot €30 per jaar toenemen, zo becijfert Van Bruggen Adviesgroep. Na afloop van die overgangsperiode is deze huiseigenaar circa €278 per maand duurder uit.
Dat klinkt fors. Maar Van Bruggen Adviesgroep zullen de meeste huishoudens hierdoor niet in problemen komen, omdat inkomens doorgaans sneller stijgen dan de hypotheeklasten.
Volgens Swank en Van der Windt is het effect voor starters groter: zij verliezen direct fiscaal voordeel, terwijl het effect op de huizenprijzen pas later zichtbaar wordt. Ook hypotheekadviseur Jos Koets schreef onlangs dat starters een stuk harder zouden worden geraakt dan mensen met een aardig Box 3-vermogen.
Bestaande huiseigenaren zien hun nettovermogen dalen omdat de woningwaarde afneemt, terwijl de hypotheekschuld gelijk blijft.
En wat is het effect op de huizenprijzen?
Economen verwachten dat de huizenprijzen minder hard zullen stijgen als de hypotheekrente verder wordt afgebouwd. Op langere termijn kunnen ze zelfs mogelijk wat dalen. Maar op korte termijn is dat niet waarschijnlijk: daarvoor is het woningtekort – naar schatting 400.000 huizen – simpelweg te groot.
Volgens berekeningen van Swank en Van der Windt zullen de huizenprijzen zónder afschaffing van de renteaftrek na tien jaar met circa 92,6% oplopen. Mét afschaffing voor nieuwe hypotheken is dat 60%.
De stille einddatum: 2031
Voor veel huiseigenaren komt het einde van de renteaftrek al eerder in zicht. Zoals gezegd mogen huizenbezitters de rente nog maximaal dertig jaar aftrekken. Huiseigenaren die vóór 2001 een hypotheek hadden - vaak aflossingsvrij - zijn daardoor al in 2031 aan het einde van hun aftrekperiode.
Vanaf dat moment vervalt de hypotheekrenteaftrek geleidelijk voor steeds meer mensen. Rond 2043 kan niemand meer rente aftrekken op oude, aflossingsvrije hypotheken.
Lees ook de column van Jos Koets over dit onderwerp: Politiek overweegt afschaffing hypotheekrenteaftrek