Nederlandse vastgoedaandelen staan fors onder druk op de Amsterdamse beurs. Dit heeft voor een deel te maken met de plannen van het kabinet om in 2024 een maatregel in te voeren waarmee fiscale beleggingsinstellingen ineens vennootschapsbelasting moeten betalen. Wat betekent dit precies? En wat heeft deze maatregel tot gevolg voor je vastgoedaandelen?
Wie naar de koersen in Amsterdam kijkt, ziet dat vastgoedfondsen afgelopen maand tot een van de grootste verliezers behoren. Zo verloor Unibail-Rodamco-Westfield circa 17%, terwijl WDP en CTP zelfs 18% tot 24% inleverden. Wereldhave, Vastned en NSI gaven 11% tot 20% prijs.
De vastgoedfondsen lagen er dit jaar al niet erg goed bij, maar kwamen verder onder druk te staan nadat het kabinet op Prinsjesdag de plannen voor het komende jaar bekendmaakte. Met name het plan om Nederlandse vastgoedfondsen (die nu nog worden gezien als een fiscale beleggingsinstelling) vennootschapsbelasting te laten betalen, valt niet goed.
Wat is een fiscale beleggingsinstelling?
De Belastingdienst spreekt van een fiscale beleggingsinstelling of fbi, als de werkzaamheden van een vennootschap bestaan uit het beleggen van vermogen; in dit geval dus bedrijven die beleggen in vastgoed.
Check ook: Do's en don'ts om in te beleggen als de inflatie oploopt
Een belangrijke voorwaarde om een fbi-status te krijgen is dat de winst uit deze beleggingen binnen acht maanden na het afgelopen van het boekjaar wordt uitgekeerd aan aandeelhouders.
Voldoet een vennootschap aan de voorwaarde, dan hoeft deze geen belasting te betalen. De Nederlandse staat profiteert ook van deze regeling, omdat aandeelhouders in een vastgoedaandeel wél belasting moeten afdragen, namelijk dividendbelasting.
Wat gaat er veranderen?
Maar per 1 januari 2024 zullen vastgoedfondsen hun fbi-status kwijtraken en dat heeft gevolgen voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Zij moeten straks 25,8% belasting betalen en dat zal de resultaten van deze bedrijven drukken.
Zo schat Wereldhave de impact van het schrappen van de fbi-status in op maar liefst €3 tot 4 miljoen. Om een beeld te schetsen: dat zou een negatief effect van ongeveer 5% op de zogeheten EPRA-winst betekenen.
Check ook: Hoeveel vermogensbelasting moet ik in 2023 betalen?
Het gevolg is dat beleggers dergelijke vastgoedaandelen minder aantrekkelijk gaan vinden en hun heil ergens anders zoeken, bijvoorbeeld bij diverse niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die niet getroffen worden door de nieuwe maatregel van het kabinet.
Welke aandelen worden het hardst getroffen?
Analisten van Kepler Cheuvreux verwachten dat NSI door deze maatregel het hardst wordt geraakt, maar ook andere vastgoedfondsen, zoals WDP, Wereldhave, Vastned en Montea zullen een flinke klap voelen.
De impact op Retail Estates, Intervest, Care Property, Aedifica, Home Invest en Cofinimmo is volgens de beursvorsers kleiner.
Unibail-Rodamco-Westfield lijkt volgens Kepler relatief het minste last te hebben van de afschaffing van het fbi-regime.
En nu?
Beleggers lijken al een voorschot te hebben genomen op de invoering van de maatregel en deden vastgoedaandelen afgelopen maand massaal van hand.
Toch blijft het nog even de vraag wat het afschaffen van het fbi-regime daadwerkelijk gaat betekenen voor vastgoedbedrijven. De maatregel wordt namelijk in het komende jaar verder uitgewerkt en het is niet uitgesloten dat er alsnog regelingen worden ingevoerd om vastgoedbedrijven wat tegemoet te komen.
Ook kunnen vastgoedbedrijven zelf actie ondernemen om de klap wat te verwachten. NSI kondigde bijvoorbeeld afgelopen week aan enkele maatregelen te kunnen treffen om het effectieve belastingtarief terug te brengen tot 10% of 12%.
NSI noemde het verliezen van de status van fiscale beleggingsinstelling zelfs niet alleen maar negatief. "Het opent kansen voor NSI. We kunnen bijvoorbeeld ontwikkelingsprojecten verkopen of gemakkelijke joint ventures opzetten."
Wordt vervolgd dus.
Meer weten over de afschaffing van de fbi-status? Lees dan deze analyse van de IEX Beleggersdesk (exclusief voor Premium-leden)