De waarde van een gemiddelde koopwoning is afgelopen jaar met 20,2% gestegen, zo blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster. Hoe kun je als huizenbezitter de overwaarde verzilveren?
Bestaande koopwoningen waren in februari 20,2% duurder dan een jaar eerder, zo hebben het CBS en het Kadaster becijferd. De prijsstijging is wat kleiner dan in januari, toen een prijsstijging van 21,1% op jaarbasis werd becijferd; een record.
Gemiddelde huizenprijs: €419.361
Voor een huis wordt gemiddeld €419.361 neergeteld, ruim €50.000 meer dan een jaar eerder.
De huizenprijzen zitten inmiddels al bijna negen jaar in de lift. Sinds het dieptepunt in juni 2013 zijn de prijzen met maar liefst 91,7% opgelopen: bijna een verdubbeling dus.
Woningverkopen nemen verder af
Het aantal verkochte woningen neemt wel al enige tijd af. Vorige maand wisselden 14.037 woningen van eigenaar. Dat is ruim 32% minder dan in februari 2021.
De daling kan voor een groot deel worden toegeschreven aan het lagere aanbod van woningen, in combinatie met een hoge vraag.
Check ook: Bieden boven de vraagprijs: dit zijn de risico's
Voor huizenbezitters is een woning met overwaarde natuurlijk leuk: je vermogen is immers gestegen zonder dat je er iets voor hebt hoeven doen. Bedenk wel dat dit slechts een papieren werkelijkheid is: de waarde zit immers in de stenen.
Toch zijn er diverse manieren om die overwaarde toch te verzilveren.
1. Verhuis naar een goedkopere woning
De eenvoudigste optie is verhuizen naar een goedkopere woning. Denk bijvoorbeeld aan een kleiner huis of een woning in een minder populaire buurt of regio. Het verschil tussen de verkoopprijs van je oude huis en de aankoopprijs van je nieuwe woning steek je in eigen zak.
Je loopt helaas wel renteaftrek mis, vanwege de bijleenregeling. Je moet namelijk de overwaarde op je vorige woning gebruiken voor de aankoop van het nieuwe huis. Anders is de hypotheekrente over dat bedrag niet aftrekbaar.
2. ... of ga huren
Wil je de bijleenregeling ontlopen, dan kun je overwegen om een huurwoning te betrekken. Bedenk wel dat je in dat geval geen vermogen opbouwt. Ook moet je rekening houden met stijgende woonlasten, omdat de huurprijzen meestal elk jaar worden verhoogd.
3. Schrap je risico-opslag
Gelukkig zijn er ook mogelijkheden om te profiteren van een waardestijging van je woning zonder dat je een verhuiswagen hoeft te laten voorrijden.
Was bij het afsluiten van je hypotheek de hypotheekschuld relatief hoog ten opzichte van de woningwaarde, dan betaal je waarschijnlijk een risico-opslag. Is de waarde van je huis sindsdien gestegen, dan kun je de hypotheekverstrekker vragen om deze opslag te verlagen of zelfs te schrappen. De bank loopt immers minder risico dan voorheen en hoeft daar dus ook niet meer extra voor beloond te worden.
Dit kan een forse besparing opleveren. Heb je bijvoorbeeld een hypotheek van vier ton en rekent de bank een risico-opslag van 0,3%, dan scheelt het €1.200 bruto per jaar als deze opslag van de baan is.
Je kunt overigens ook het mes laten zetten in de risico-opslag als je sinds het afsluiten van je hypotheek flink hebt afgelost, want ook aflossingen verhogen de overwaarde van je huis.
4. Ga extra lenen
Is je huis aan een verbouwing toe, dan kun je de overwaarde ook inzetten om deze te financieren.
Ook kun je proberen om je hypotheek te verhogen met een aflossingsvrij deel. Je mag tot maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen.
Lees ook: Dit is het risico van een aflossingsvrije hypotheek
Helaas is dit niet voor iedereen een optie: je inkomen wordt getoetst, want je moet de rente natuurlijk wel kunnen betalen. Verdien je te weinig, dan heb je pech.
5. Neem een opeethypotheek
Een alternatief is de zogeheten opeethypotheek. Deze wordt ook wel krediethypotheek, verzilverhypotheek of overwaarde-hypotheek genoemd.
Dit is een omgekeerde hypotheek, waarbij je niet elke maand aflost, maar juist geld opneemt, om je inkomen mee aan te vullen. Dit kan een uitkering ineens zijn of betaling in maandelijkse termijnen.
Ook de rente wordt betaald uit deze lening. De woning geldt als onderpand. Je neemt met deze lening dus eigenlijk een voorschot op de verwachte verkoopopbrengst van je huis.
Hier zijn wel risico's aan verbonden. Als de huizenmarkt in elkaar stort en de waarde van je woning daalt, kun je minder geld opnemen. Er zit bovendien een limiet op het bedrag dat je mag lenen. Als deze is bereikt en het je niet meer lukt om de rente te betalen, is er een kans dat het huis alsnog in de verkoop moet. De limiet kan sneller in zicht komen als de rente gaat stijgen.
Een ander nadeel is dat de rente over deze lening niet aftrekbaar is. Bovendien is het aanbod aan opeethypotheken beperkt. Er zijn maar een paar partijen die zo'n hypotheek aanbieden.
Lees ook: WOZ-waarde te hoog? Zo maak je met succes bezwaar