Zoek je een huis? Dan valt er steeds minder te kiezen. Aan het eind van het derde kwartaal stonden er ruim 16.500 huizen te koop: 44% minder dan een jaar eerder. Dat blijkt uit een meting van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
In de grafiek hieronder zie je dat het woningaanbod in de afgelopen vijf jaar stilaan is opgedroogd. In 2016 stonden nog ruim 100.000 huizen in de etalage.
De daling bij vrijstaande huizen is het grootst: hier is het aanbod met maar liefst 55% gekelderd ten opzichte van vorig jaar. Van tussenwoningen en appartementen kwamen er 36% minder op de markt dan vorig jaar.
Op de Veluwe, in Zuidwest-Overijssel en de regio Gooi en de Vechtstreek is het woningaanbod volgens de NVM zelfs gehalveerd in een jaar tijd.
In Zeeuws-Vlaanderen hadden woningzoekenden het iets minder lastig. Hier stonden 20% minder huizen te koop dan een jaar eerder. In de Zaanstreek en Groningen viel het ook relatief mee: daar daalde het aanbod met ongeveer een derde.
Mismatch bij nieuwbouwwoningen
Het aantal nieuwbouwwoningen en bouwkavels dat op de markt kwam, daalde op jaarbasis met 28% naar 7.400 stuks. Hier tekent zich volgens de NVM een mismatch af tussen vraag en aanbod. De helft van het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen bestaat uit appartementen, terwijl er volgens de makelaarsvereniging meer vraag is naar een huis met tuin.
Lees ook: Dit zijn de risico's van bieden zonder voorbehoud van financiering
Dat blijkt ook uit de verkoopsnelheid: driekwart van de nieuwbouwhuizen is binnen drie maanden na start van de verkoop verkocht. Bij appartementen blijft dat cijfer steken op 50%.
Opvallend is ook dat ruim de helft van de nieuwbouw zich concentreert zich in de provincies Noord- en Zuid-Holland en Utrecht. Slechts 5% van de nieuwbouwwoningen en kavels wordt aangeboden in Friesland, Groningen en Drenthe.
Nog maar weinig keuze voor woningzoekenden
Hoe de situatie op de woningmarkt uitpakt, wordt weergegeven in de zogeheten krapte-indicator, die weergeeft uit hoeveel woningen een huizenkoper gemiddeld kan kiezen. Wie nu een huis zoekt, heeft gemiddeld keuze uit slechts 1,5 woningen. Vorig jaar waren dat nog twee huizen.
De onderverdeling per woningtype is als volgt:
- Tussenwoningen: 1,2
- Hoekwoningen: 1,3
- Twee-onder-één-kapwoningen: 1,3
- Appartementen: 1,5
- Vrijstaande woningen: 2,6
Wie een vrijstaand huis koopt heeft dus gemiddeld keuze uit 2,6 woningen. Bij tussenwoningen is het aanbod een stuk kleiner. Daar is het take it or leave it.
28,7% minder huizen verkocht
Minder aanbod betekent uiteraard ook minder woningtransacties. Volgens de NVM wisselden afgelopen kwartaal in totaal ruim 32.000 woningen van eigenaar. Dat komt neer op een daling van 28,7% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vorig kwartaal was de afname nog een stuk minder sterk: 15,9% op jaarbasis.
Ook bij nieuwbouwwoningen hadden makelaars het een stuk minder druk, al is de daling van het aantal transacties hier veel kleiner dan bij bestaande woningen. In het derde kwartaal werden bijna 8.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels via NVM-makelaars verkocht. Dat is 15% lager dan in dezelfde periode vorig jaar.
Overbieden is de norm
De krapte op de woningmarkt zorgt ervoor dat kopers flink gaan overbieden en de huizenprijzen de pan uit blijven rijzen. Inmiddels wordt 79% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
Vooral bij tussenwoningen is het een vechtmarkt: ruim 86% van alle rijtjeshuizen wordt boven de vraagprijs verkocht. Bij vrijstaande woningen is dat cijfer een stuk lager: bijna 64%. Hieronder zie je het aantal huizen waarbij wordt overboden, uitgesplitst per woningtype:
Gemiddeld wordt 8,7% overboden
Met een paar duizend euro extra bieden ben je er nog niet. Gemiddeld ging een woning voor 8,7% boven de vraagprijs weg. Uitgaand van een huizenprijs van circa vier ton, betekent dit dat gemiddeld meer dan €30.000 wordt overboden.
Ook hier maakt het nogal uit welk type woning je koopt: bij vrijstaande woningen wordt beduidend minder stevig overboden dan bij tussenwoningen.
Hieronder zie je per woningtype hoe sterk is overboden:
- Tussenwoningen: 10,7%
- Hoekwoningen: 9,5%
- Appartementen: 9,1%
- Twee-onder-een-kapwoningen: 7,9%
- Vrijstaande woningen: 4,2%.
Een huis kost gemiddeld meer dan vier ton
Een gemiddelde bestaande koopwoning wisselde vorig kwartaal voor €419.000 van eigenaar. Dat is 19,2% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Bij tussenwoningen is de prijsstijging met 20,5% het grootst.
Dit moet je gemiddeld per woningtype betalen:
- Appartement: €351.000
- Rijtjeshuis: €366.000
- Hoekwoning: €391.000
- Twee-onder-één-kapwoning: €449.000
- Vrijstaand huis: €633.000.
Voor een nieuwbouwhuis werd afgelopen kwartaal gemiddeld €455.000 neergeteld: 14% meer dan een jaar geleden.
De NVM signaleert wel grote regionale verschillen. Zuidoost-Friesland, (overig) Groningen, de Achterhoek en de Kop van Noord-Holland spannen de kroon, met een gemiddelde prijsstijging van meer dan 25%. Twente, Zuidoost-Noord-Brabant en in Zuidwest-Friesland bleven hierbij achter: daar stegen de prijzen met minder dan 15%.
Check ook: Extreme verschillen in huizenprijzen tussen gemeenten èn daarbinnen
Zulke hoge huizenprijzen lijken gunstig voor wie zijn huis wil verkopen, maar wie hierna een andere woning wil kopen, moet natuurlijk alsnog diep in de buidel tasten. Dat vooruitzicht weerhoudt veel mensen ervan om hun huidige woning te koop te zetten, zegt NVM-voorzitter Onno Hoes in een toelichting op de cijfers.
Woning nagenoeg onbetaalbaar
Daarmee stokt volgens de makelaarsvereniging niet alleen de doorstroming in de koopmarkt, maar ook tussen huur- en koopwoningen. Een koopwoning is hierdoor voor steeds meer mensen geen haalbare kaart meer.
Check ook: Krapte op de woningmarkt? Het valt in Nederland nog mee