IEXGeld

Dossiers

Profiel

Kopen is niet per definitie altijd beter dan huren

Je ziet het al voor je: dat mooie huisje, misschien wel aan het water en met een grote tuin. Velen zien die droom in duigen vallen door de enorm hoge huizenprijzen. Het toppunt was mogelijk een rijtjeshuis in Amsterdam dat werd aangeboden voor een prijs van bijna twee miljoen euro. 

Wie een gelukkige eigenaar wil zijn van een huis, moet hiervoor waarschijnlijk jaren sparen. En soms een flinke hypotheek afsluiten. 

Check: Huizenmarkt op slot

Dood geld

Waarom is iedereen zo geobsedeerd om een huis te kopen? "Omdat huren dood geld is", zo wordt vaak gesteld. Maar niet iedereen is het daar mee eens. Docent eigendomsrecht John Eldridge van de Universiteit van Sidney stelt juist dat huren een goede keuze kan zijn en dat het bezit van vastgoed op lange termijn een bepaalde flexibiliteit in de weg staat. 

Met "dood geld" wordt bedoeld: je gooit het geld weg. Je krijgt er kortom niets voor terug en huren draagt bovendien niet bij aan je welvaart. Maar deze denkrichting is niet juist, zo is Eldridge van mening. 

"Denk aan de kosten voor het huishouden en van de hypotheek. Veel van deze kosten zijn ook dood geld", aldus de docent van de Universiteit van Sidney. De rentes mogen dan laag zijn, ze vormen volgens Eldridge wel een groot gedeelte van je betalingen.

"Ook dit is een vorm van dood geld." En denk ook aan kleinere zaken, als belastingen, reparaties en andere rekeningen, waar huurders van worden vrijgesteld.     

Veel stress

Het kopen van een huis kan ook betekenen dat je je huidige leven anders moet inrichten, zo merkte Eldridge op. Hij is ervan overtuigd dat je er minder vaak op uit trekt of op vakantie gaat. Dat geld gaat direct naar je leningen of spaarrekening, om een potje te maken voor onvoorziene kosten in de toekomst. 

"Een hypotheek kan veel stress opleveren”, zo stelt de docent. “Als je je baan verliest of ineens flink minder gaat verdienen, dan kan een hypotheek voor immens veel druk zorgen.” Veel huizenbezitters zien zich volgens Eldridge dan vaak genoodzaakt het huis te verkopen of deels onder te verhuren. "En dat is niet iets wat je graag wilt als je net een huis hebt gekocht."     

Lees ook: Huizenprijzen stijgen nog harder dan verwacht

Eldridge stelt dat mensen mogelijk beter uit zijn door hun geld in iets anders te steken dan een huis, bijvoorbeeld aandelen of obligaties. "Dit hangt volledig af van de kennis die je hebt." 

Rekenvoorbeeld

De bekende analist Ken Fisher maakte als voorbeeld een berekening van je rendement op het bezit van een huis. Hij keek naar de huizenprijzen in de staat San Mateo in Californië, waar Fisher vandaan komt. In het voorbeeld kocht hij in 1995 een huis voor 305,083 dollar, de mediane huizenprijs in dat jaar. Hij legde 20% van zijn spaargeld in en betaalde 1% aan afsluitkosten. De hypotheek legde hij voor 30 jaar vast voor 7,5% per jaar. Maandelijks betaalt hij dus 1.700 dollar. 

Vervolgens kon hij het huis in 2005 verkopen voor 763,100 dollar. Ook dit was de mediane huizenprijs in dat jaar. "Een perfect getimede deal, net voordat de huizenprijzen piekten." Na de nodige afschrijvingen zou je nog 211,837 dollar aan hypotheek open hebben staan.

Trek dit bedrag af van het verkoopbedrag en je houdt 551,263 dollar over. Met inbegrip van je aanbetaling leverde hem dat een rendement op van maar liefst 803%, ofwel 23,4% op jaarbasis. "Maar het probleem is dat je in de tussentijd enorm veel kosten hebt gemaakt, die hier nog van af moeten."

Check: Huis kopen voor alleenstaande zeer moeilijk

Rendement wordt steeds minder

Over die tien jaar betaalde hij in totaal 204.000 dollar aan zijn hypotheek (de maandbetaling van 1.700 dollar over tien jaar). Trek je dit bedrag af van 551,263 dollar, dan houd je een rendement over van 468% of 16,7% op jaarbasis. 

Houd ook rekening met enkele algemene kosten (onderhoud, kosten voor huiseigenaren, je tuin) de afsluitkosten en de commissie van de makelaar bij verkoop (circa 5%). En dan nog de vastgoedbelastingen! Over tien jaar kan dit bedrag volgens Fisher al zijn opgelopen tot 37.000 dollar. "Wellicht heb je je huis uitgebreid voor een bedrag van 40.000 dollar en een mooi terras aangelegd van 15.000 dollar." 

Na al deze posten en Fishers "zeer gelukkige timing" van de markt, kan hij rekenen op een cumulatief rendement van 177% ofwel 10,8% per jaar. "Dit is zo goed als vergelijkbaar met de rendementen op aandelen of obligaties over dezelfde periode", aldus Fisher.    

"Hoe mooi je huis ook is, het is vrijwel altijd een minder sterke investering dan iedereen denkt", concludeerde de analist.      

Alles over wonen op: IEXGeld Wonen

Reacties

4 Reacties Omlaag ↓

Aantal posts per pagina:  20 50 100

  1. supersaver 12 jun 2018 om 09:42 0
    Wat een vreemd stuk. De titel is letterlijk; Kopen is niet per definitie altijd beter dan huren. Vervolgens komt nergens in het stuk terug wat de reden daarvoor zou zijn.

    De beste man in het stuk heeft een rendement van 10,8% gehaald per jaar puur op zijn huis. Dit bij een percentage van 7,5% wat behoorlijk hoog is. Verder is er geen opgave geweest wat de huurkosten anders waren geweest (heel dom eigenlijk, aangezien je toch echt ergens zal moeten wonen). Laten we de huurkosten voor het gemakt op 120.000 dollar zetten voor 10 jaar (1000 per maand), dan is het rendement dus 447 duizend t.o.v. huren. Ofwel, zelfs bij een extreem slecht rentepercentage is huren nog altijd een van de domste financiele beslissingen die je kunt doen.
  2. King Jansen 14 jun 2018 om 14:55 0
    + dat hij even vergeet even dat je begint met 1700 per maand. Dan kun je de eerste jaren best een mooi rendement maken maar feitelijk schiet t niets op. Het aantrekken van een groot bedrag (300k) in het begin (hypotheek) en daarmee 'beleggen' heeft direct een forse invloed.
  3. Weert=No.1 3 jul 2018 om 23:49 0
    Deze rekensom klopt niet. Indien hij geen huis had gekocht, zou hij gedurende 10 jaar het eqivalent ( +/-) aan huur hebben moeten betalen. Huisuitbreiding $40.000,--; mooi terras $15.000.-- ?? Tja, waarom geen golfbaan of Golfslagzwembad ?? Manege ? Ben zelf econoom, maar van deze hele berekening klopt niets.
  4. Henk30 5 jul 2018 om 17:15 0
    Onzin verhaal: Bij het vergelijkverhaal heb je huurscenario met huur,bewoningskosten huurder, en rendement op eigenkapitaal wat met huur niet in de woning zit. Als tweede scenario koopscenario met bewoningskosten eigenaar (ca 60% meer), 1% afschrijving voor veroudering, 1.5% voor onderhoud, geen rendement op eigenkapitaal, financieringskosten op de rest, en vermogensrendementheffing over de hele huiswarde (6% waar ik woon) bij de belasting.
    Met het appartement waar ik hier woon, twee keer gerenoveerd,zou ik bij eigendom aan hebben moeten meebetalen, heb ik in 25 jaar minstens 80'000 euro gespaard met huren, ook dankzij de hier geldende huurbescherming. EN ik kan ieder moment weg. Land: CH.

4 Reacties Omhoog ↑

Lees ook:

Gooi je belastingaangifte van 2012 nooit weg als je een hypotheek hebt

Banken vragen verschillende stukken op als je een nieuwe hypotheek afslu... Lees verder ›