Je ziet het al voor je: dat mooie huisje, misschien wel aan het water en met een grote tuin. Velen zien die droom in duigen vallen door de enorm hoge huizenprijzen. Het toppunt was mogelijk een rijtjeshuis in Amsterdam dat werd aangeboden voor een prijs van bijna twee miljoen euro.
Wie een gelukkige eigenaar wil zijn van een huis, moet hiervoor waarschijnlijk jaren sparen. En soms een flinke hypotheek afsluiten.
Check: Huizenmarkt op slot
Dood geld
Waarom is iedereen zo geobsedeerd om een huis te kopen? "Omdat huren dood geld is", zo wordt vaak gesteld. Maar niet iedereen is het daar mee eens. Docent eigendomsrecht John Eldridge van de Universiteit van Sidney stelt juist dat huren een goede keuze kan zijn en dat het bezit van vastgoed op lange termijn een bepaalde flexibiliteit in de weg staat.
Met "dood geld" wordt bedoeld: je gooit het geld weg. Je krijgt er kortom niets voor terug en huren draagt bovendien niet bij aan je welvaart. Maar deze denkrichting is niet juist, zo is Eldridge van mening.
"Denk aan de kosten voor het huishouden en van de hypotheek. Veel van deze kosten zijn ook dood geld", aldus de docent van de Universiteit van Sidney. De rentes mogen dan laag zijn, ze vormen volgens Eldridge wel een groot gedeelte van je betalingen.
"Ook dit is een vorm van dood geld." En denk ook aan kleinere zaken, als belastingen, reparaties en andere rekeningen, waar huurders van worden vrijgesteld.
Veel stress
Het kopen van een huis kan ook betekenen dat je je huidige leven anders moet inrichten, zo merkte Eldridge op. Hij is ervan overtuigd dat je er minder vaak op uit trekt of op vakantie gaat. Dat geld gaat direct naar je leningen of spaarrekening, om een potje te maken voor onvoorziene kosten in de toekomst.
"Een hypotheek kan veel stress opleveren”, zo stelt de docent. “Als je je baan verliest of ineens flink minder gaat verdienen, dan kan een hypotheek voor immens veel druk zorgen.” Veel huizenbezitters zien zich volgens Eldridge dan vaak genoodzaakt het huis te verkopen of deels onder te verhuren. "En dat is niet iets wat je graag wilt als je net een huis hebt gekocht."
Lees ook: Huizenprijzen stijgen nog harder dan verwacht
Eldridge stelt dat mensen mogelijk beter uit zijn door hun geld in iets anders te steken dan een huis, bijvoorbeeld aandelen of obligaties. "Dit hangt volledig af van de kennis die je hebt."
Rekenvoorbeeld
De bekende analist Ken Fisher maakte als voorbeeld een berekening van je rendement op het bezit van een huis. Hij keek naar de huizenprijzen in de staat San Mateo in Californië, waar Fisher vandaan komt. In het voorbeeld kocht hij in 1995 een huis voor 305,083 dollar, de mediane huizenprijs in dat jaar. Hij legde 20% van zijn spaargeld in en betaalde 1% aan afsluitkosten. De hypotheek legde hij voor 30 jaar vast voor 7,5% per jaar. Maandelijks betaalt hij dus 1.700 dollar.
Vervolgens kon hij het huis in 2005 verkopen voor 763,100 dollar. Ook dit was de mediane huizenprijs in dat jaar. "Een perfect getimede deal, net voordat de huizenprijzen piekten." Na de nodige afschrijvingen zou je nog 211,837 dollar aan hypotheek open hebben staan.
Trek dit bedrag af van het verkoopbedrag en je houdt 551,263 dollar over. Met inbegrip van je aanbetaling leverde hem dat een rendement op van maar liefst 803%, ofwel 23,4% op jaarbasis. "Maar het probleem is dat je in de tussentijd enorm veel kosten hebt gemaakt, die hier nog van af moeten."
Check: Huis kopen voor alleenstaande zeer moeilijk
Rendement wordt steeds minder
Over die tien jaar betaalde hij in totaal 204.000 dollar aan zijn hypotheek (de maandbetaling van 1.700 dollar over tien jaar). Trek je dit bedrag af van 551,263 dollar, dan houd je een rendement over van 468% of 16,7% op jaarbasis.
Houd ook rekening met enkele algemene kosten (onderhoud, kosten voor huiseigenaren, je tuin) de afsluitkosten en de commissie van de makelaar bij verkoop (circa 5%). En dan nog de vastgoedbelastingen! Over tien jaar kan dit bedrag volgens Fisher al zijn opgelopen tot 37.000 dollar. "Wellicht heb je je huis uitgebreid voor een bedrag van 40.000 dollar en een mooi terras aangelegd van 15.000 dollar."
Na al deze posten en Fishers "zeer gelukkige timing" van de markt, kan hij rekenen op een cumulatief rendement van 177% ofwel 10,8% per jaar. "Dit is zo goed als vergelijkbaar met de rendementen op aandelen of obligaties over dezelfde periode", aldus Fisher.
"Hoe mooi je huis ook is, het is vrijwel altijd een minder sterke investering dan iedereen denkt", concludeerde de analist.
Alles over wonen op: IEXGeld Wonen