Een paar miljoen huizenbezitters hebben nog een aflossingsvrije hypotheek. Voor 2013 was het normaal om een groot gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij af te sluiten, maar nu willen banken er vanaf. Opletten dus!
Sinds de nieuwe regels vanaf 2013 moet een starter zijn gehele hypotheek aflossen in maximaal 30 jaar, door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek. Alleen zo kunnen zij nog renteaftrek genieten.
Banken hebben de afgelopen jaren huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek aangeschreven om deze af te gaan lossen. Ik adviseer huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek hun huiswerk goed te doen.
Hierbij gaat het dan over de volgende drie aandachtspunten:
- Looptijd van de aflossingsvrije hypotheek
- Duur renteaftrek
- Pensioendatum
Check: Den Haag doet maar wat
Looptijd
Er zijn veel aflossingsvrije hypotheken afgesloten waarbij de looptijd voor onbepaalde tijd is. De bank wil van deze looptijd af en probeert door middel van nieuwe voorwaarden deze op maximaal 30 jaar te zetten.
Een verandering van looptijd kan bijvoorbeeld van toepassing zijn bij rentemiddeling of een interne omzetting van de hypotheek. Het is dus verstandig om altijd naar de nieuwe voorwaarden te vragen. Verander niet blindelings iets in je lopende hypotheek!
Wat zijn de gevolgen als de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek voorbij is? Iedere bank zal dit anders beoordelen. Op het ogenblik zijn er steeds meer banken die de klant dan opnieuw willen beoordelen. Je moet dan denken aan het overleggen van:
- Inkomen en toekomstig pensioen
- Waarde woning
De kans is groot dat de aflossingsvrije hypotheek wordt omgezet naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. De bank wil dus dat er afgelost gaat worden. Deze dwang is niet mogelijk binnen de eerste termijn van de lopende hypotheek.
Echter na deze termijn is het zelfs mogelijk om een klant te verplichten de aflossingsvrije hypotheek volledig af te lossen. Het is logisch dat veel huizenbezitters dit niet kunnen, waardoor deze personen volledig afhankelijk van hun bank zijn. De bank beslist wat de huizenbezitter moet doen.
Check: Hypotheekgarantie te duur voor starters
Renteaftrek
Iedere huizenbezitter heeft 30 jaar renteaftrek. Deze maatregel is ingegaan per 1 januari 2001 voor bestaande huizenbezitters. De renteaftrek periode voor deze personen verloopt dus per 1 januari 2031.
Het gevolg is dat de bruto maandlasten dan ook de netto maandlasten zijn. Vooral voor huizenbezitters die nog een hypotheekrente hebben van rond de 5% kan het maandbedrag behoorlijk oplopen. Je moet dan denken aan een paar honderd euro.
Bovendien wordt de Wet Hillen in stapjes afgeschaft. Dit betekent dat iedere huizenbezitter met een hypotheek in box 3 een extra maandelijks bedrag moet gaan betalen. In het eerste jaren gaat dit over een paar euro per maand. Dit bedrag stijgt ieder jaar tot dat de Wet Hillen helemaal is afgeschaft (na 30 jaar).
Pensioendatum
Wie binnen 30 jaar met pensioen gaat, moet zijn huiswerk de komende jaren zeker goed doen. Het is dan belangrijk om het toekomstige pensioen goed in de gaten te houden.
Bijna alle pensioenen zijn tegenwoordig gebaseerd op beleggen. En iedereen weet dat beleggen geen zekerheid geeft met betrekking tot de uiteindelijke opbrengst op de einddatum. Op tijd weten, betekent dat er op tijd stappen genomen kunnen worden om financiële problemen te voorkomen.
Anders gezegd: om een verplichte verkoop van de woning te voorkomen omdat de maandelijkse hypotheeklasten niet meer betaalbaar zijn. Dit laatste is mede afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente en wat de bank gaat doen als na 30 jaar de aflossingsvrije hypotheek afloopt.
In ieder geval moeten er eigen middelen achter de hand zijn. Deze zijn nodig als achteraf blijkt dat de hypotheek volgens de bank niet meer betaalbaar is. Een box 3 schuld wordt namelijk anders getoetst dan een box 1 schuld. Ik zal dit aantonen met een simpel voorbeeld.
- Inkomen 50.000 euro
- Toetsrente 3%
- Maximale hypotheek 222.365 (box 1 schuld)
- Maximale hypotheek 187.700 (box 3 schuld)
Opmerking: Gepensioneerden kunnen meer hypotheek krijgen dan niet gepensioneerden
Uit dit rekenvoorbeeld blijkt dat de maximale hypotheek 34.665 euro lager wordt. De vraag is nu wat een bank gaat doen als de aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld 200.000 euro is.
Volgens de berekening is de hypotheek niet meer betaalbaar. Echter de bruto/netto maandlasten zijn (slechts) 500 euro per maand (3% van 200.000 euro). Hierbij heb ik het bedrag van de afschaffing Wet Hillen even buiten beschouwing gelaten.
Wat als de rente hoger is?
De situatie bij een hypotheekrente van 6% wordt beduidend minder leuk. De maandlasten worden dan 1.000 euro, terwijl de maximale hypotheek volgens de berekening van de bank slechts 142.400 euro.
Bij beide berekeningen ben ik nog uitgegaan van een inkomen van 50.000 euro. In werkelijkheid zal het pensioeninkomen (beduidend) lager zijn dan het inkomen voor pensioendatum. Het gevolg kan zijn dat de hypotheek dan niet meer betaalbaar is.
Het is verstandig om diverse situaties uit te werken wat de maandlasten kunnen gaan worden bij een bepaalde hypotheekrente. Het is dan mogelijk op tijd actie te ondernemen, zodat je een verplichte verkoop van de woning kunt voorkomen.
Wat de bank precies gaat doen in de toekomst met jouw aflossingsvrije hypotheek is nog een vraagteken. De kans is groot dat dit een annuïteitenhypotheek gaat worden. Bij deze hypotheekvorm zijn de maandlasten hoger dan bij een aflossingsvrije hypotheek.
Alle artikelen van Jos Koets