Voor naar komend jaar te kijken even een korte terugblik op mijn voorspelling van 2017: een (waarschijnlijke) kleine renteverhoging, waardoor de huizenprijzen minder zouden stijgen.
De hypotheekrente is in 2017 echter verder gedaald en de huizenprijzen zijn gemiddeld 8,2% gestegen. Deze stijging is hoger geweest dan de rentedaling. Ik zal dit aantonen door middel van een simpel rekenvoorbeeld. Hierbij neem ik de hypotheekrente van Obvion als uitgangspunt.
Lees ook: Opnieuw wijzigingen hypotheekrenteaftrek
Hypotheekrentes van Obvion
| Rente vast |
2 januari 2017 |
19 december |
| 5 jaar |
1,50% |
1,15% |
| 10 jaar |
1,79% |
1,74% |
| 20 jaar |
2,59% |
2,48% |
Huizenprijzen zijn gemiddeld met 8% gestegen dit jaar
- Koopprijs woning 2 januari 2017: €200.000
- Koopprijs woning 12 december 2017: €216.000
De volgende bruto maandlasten zijn dan van toepassing bij een annuïteiten hypotheek:
| |
Situatie 2 januari 2017 |
Situatie 12 december 2017 |
| Annuïteiten hypotheek |
€200.000 |
€216.000 |
| 5 jaar |
€690 |
€710 |
| 10 jaar |
€718 |
€771 |
| 20 jaar |
€800 |
€851 |
Uitgaande dat dezelfde woning is gestegen met 8% compenseert de rentedaling, die heeft plaatsgevonden in de loop van 2017, niet voldoende. Anders gezegd: de huizenprijzen zijn harder gestegen dan dat de hypotheekrente is gedaald. Het resultaat is dat huidige kopers duurder uit zijn met betrekking tot hun bruto maandlasten dan kopers begin dit jaar.
Check: Hypotheekgarantie te duur voor starters
Wat gaat 2018 ons brengen?
Laat ik eerst eens kijken naar wat NHG heeft gewijzigd in 2018. Hieronder een overzicht van de belangrijkste wijzigingen:
- Maximale koopsom naar €265.000.
- Maximale hypotheek met NHG €280.900 (geldt voor energiebesparende voorzieningen).
- Verplichte overlijdensdekking vervalt.
- Hypotheek zonder NHG oversluiten naar hypotheek met NHG.
In 2017 was de maximale koopsom €245.000. Het was toen nog mogelijk om 1% kosten koper mee te financieren. In 2018 wordt de koopsom verhoogd naar €265.000. Het is ook niet meer mogelijk om kosten koper mee te financieren. De maximale hypotheek (zonder energiebesparende voorzieningen) met NHG in 2018 wordt zodoende €265.000.
Persoonlijk ben ik niet blij met deze verhoging. Op het eerste gezicht zullen meer kopers gebruik kunnen maken van NHG (bedrag is verhoogd naar €265.000).
Echter ik verwacht dat makelaars de prijzen van te koop staande woningen per 1 januari gaan verhogen (waarom niet met €20.000). Hogere huizenprijzen betekent weer dat steeds minder mensen een woning kunnen kopen in een bepaalde prijsklasse.
Alles over wonen op: IEXGeld Wonen
Positieve ontwikkelingen
Wat wel positief is, is het schrappen van de verplichte overlijdensdekking. Bij een hypotheek die hoger is dan 80% van de woningwaarde, moest een koper voor het percentage hoger dan die 80% een overlijdensdekking afsluiten.
Vooral oudere mensen waren hier de dupe van, omdat zij een flinke premie moesten betalen voor de overlijdensdekking. Kopers met een bepaalde ziekte konden de NHG direct wel schrappen.
Deze wijziging zorgt ervoor dat iedereen in Nederland een hypotheek met NHG kan afsluiten, als de koopsom niet meer bedraagt dan €265.000.
Schenkingsvrijstelling
De schenkingsvrijstelling (van maximaal €100.000) zorgt er ook voor dat de huizenprijzen verder stijgen. De schenkingsvrijstelling is onverwachts populair, volgens een rapport van de rekenkamer.
In het artikel staan ook cijfers. Hieronder een gedeelte van de tekst uit het artikel.
“Tot 2013 werd er gemiddeld 5.000 maal per jaar gebruik gemaakt van de (sinds 2009 bestaande) vrijstelling voor een eenmalige schenking ten behoeve van de eigen woning. Dat kostte de Staat gemiddeld €29 miljoen per jaar door lagere belastingafdracht. Voor 2013 en 2014 was vanwege de verruiming op een verdubbeling gerekend door het ministerie. In werkelijkheid werd in die twee jaar de regeling 159.000 keer gebruikt. In geld: er was rekening gehouden met €104 miljoen minder belastingafdracht, het werd €1.093 miljoen minder, ruim het tienvoudige.”
Als er een groot bedrag wordt geschonken dan kunnen kopers een woning kopen in een hogere prijsklasse. Een simpel rekenvoorbeeld zegt voldoende:
- Maximale hypotheek op inkomen kinderen: €200.000
- Schenking ouders: €100.000
- Koopprijs woning voor kinderen: €300.000
Dit zorgt er ook voor dat meer toekomstige kopers door deze schenking een duurdere woning kunnen kopen. Ik hoef je niet uit te leggen wat de gevolgen zijn als meer personen een woning in een bepaalde prijsklasse kunnen kopen.
Voorspelling 2018
Mijn verwachting is dan ook dat de huizenprijzen in 2018 verder stijgen. Als ik toch een percentage moet noemen dan kom ik uit tussen de 6% en 10%. Een ruime marge dus.
Ik verwacht dat de hypotheekrente in het eerste half jaar nog verder dalen. Je moet dan denken aan kleine percentages. Als ik kijk naar de rentes voor hypotheken met NHG dan voorspel ik het volgende:
- 1 jaar vast onder de 1%
- 5 jaar vast onder de 1%
- 10 jaar vast onder de 1,5%
- 20 jaar vast onder de 2,0%
- 30 jaar vast onder de 2,3%
- 2018 zal dus weer een goed jaar gaan worden.
Alle artikelen van Jos Koets