IEXGeld

Dossiers

Profiel

Wel of geen hypotheek?

Wie een leuk vermogen achter de hand heeft en een huis gaat kopen, kan dit vermogen gebruiken om (grotendeels) zijn hypotheek af te lossen? Anders gezegd: is het interessant om geen hypotheek te hebben of het vermogen te gebruiken om bijvoorbeeld te beleggen.

Alles over wonen op IEXGeld Wonen

Aangezien IEXGeld een financiële site is, zijn hier genoeg beleggers die kunnen beoordelen of een bepaald percentage met beleggen haalbaar is. Het volgende uitgangspunt is van toepassing voor deze alleenstaande persoon:

  • Eigen middelen voor aankoop woning 210.000
  • Koopsom woning 200.000 (is ook de WOZ-waarde)
  • Kosten koper 10.000
  • Benodigde hypotheek 210.000
  • Belastingvoordeel 40,80%

Situatie één: Vermogen van 210.000 euro en geen koophuis

Voor aankoop is er een eigen vermogen van 210.000 euro. Deze alleenstaande persoon heeft een vrijstelling van 25.000 euro in box 3. De vermogensrendementsbelasting wordt sinds 2017 geheven over drie schijven. 

Schijf Box 3-vermogen Heffingsvrij vermogen Rendement sparen (1,63%) Rendement beleggen (5,39%)
Eerste 0 - 100.000 -/- 25.000 -67% 33%
Tweede 100.000 - 1 miljoen   21% 79%
Derde > 1 miljoen   0% 100%

De belasting die deze persoon moet betalen is als volgt:

Belast vermogen is 210.000, minus vrijstelling van 25.000 euro is 185.000 euro

Schijf 1:

75.000 x 67% x 1,63% is 819,08

75.000 x 33% x 5,39% is 1.334,02

Schijf 2:

110.000 x 21% x 1,63% is 376,53

110.000 x 79% x 5,39% is 4.683,91

Totaal: 7.213,54 x 30% is 2.164 euro

Om geen verlies / winst te hebben op het vermogen van 210.000 euro moet het jaarlijks rendement minimaal 1,03% zijn (2.164 : 210.000 euro).

Situatie twee: Koopwoning van 200.000 en geen vermogen

De koopwoning met een koopprijs van 200.000 euro wordt geheel betaald uit het vermogen van 210.000 euro. Er is dan geen hypotheek en natuurlijk ook geen vermogen meer. De lasten (en ook de inkomsten) zijn dan nihil.

Check ook: Hypotheek afsluiten? Trap niet in deze vier misverstanden!

Situatie drie: Koopwoning met hypotheek van 202.000 euro en vermogen van 210.000 euro

Indien deze persoon een volledige hypotheek zal nemen van 202.000 euro (maximale hypotheek in 2017 is koopsom plus 1%) dan zijn de maandlasten afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente.

Hieronder de rentes voor hypotheken met NHG. Daarachter de bruto en netto rentelast per jaar als er sprake is van aflossingsvrije hypotheek van 202.000 euro.

Hypotheekrente NHG Bruto rente IB voordeel Netto jaarlast
1 jaar hypotheekrente 1,10% 2.222 295 1.927 (0,92%)
5 jaar hypotheekrente 1,15% 2.323 335 1.988 (0,95%)
10 jaar hypotheekrente 1,58% 3.192 690 2.502 (1,19%)
20 jaar hypotheekrente 2,24% 4.525 1.234 3.291 (1,57%)
30 jaar hypotheekrente 2,50% 5.050 1.448 3.602 (1,72%)

In situatie drie betaalt deze persoon zijn hypotheek en box 3 belasting. Beiden moeten worden terugverdiend door middel van het rendement over zijn vermogen van 210.000 euro.

Bij de percentages in bovenstaande tabel tussen haakjes moet nog 1,03% (zie situatie één betreffende het vermogen van 210.000 euro) worden opgeteld. In bovenstaande situatie is er een aflossingsvrije hypotheek genomen om deze te kunnen vergelijken met situatie één waarbij er sprake is van een huurhuis.

Lees ook: Huis kopen zonder hypotheek? De voor- en nadelen.

Conclusie

Bij een rente vaste periode van een jaar moet het minimale rendement op het vermogen van 210.000 euro 1,95% zijn. Bij een rente vast periode van dertig jaar moet het minimale rendement op het vermogen van 210.000 euro 2,75% zijn.

Als ik kijk naar mijn (beleggings)klanten dan geven deze aan dat dit soort percentages zeker haalbaar zijn. Zij kiezen dan ook voor het afsluiten van een hypotheek en hun vermogen vrij te houden voor beleggen.

Indien zij meer rendement maken, kunnen zij het meerdere altijd gebruiken ter aflossing van de lopende hypotheek.

Alle artikelen van Jos Koets

Reacties

2 Reacties Omlaag ↓

Aantal posts per pagina:  20 50 100

  1. De conclusie van de schrijver doet me denken aan de adviezen van financiële adviseurs tientallen jaren geleden, vlak voor de grote dalingen op de beurzen. Ook nu krijgen klanten massaal het advies om te gaan beleggen, omdat beurzen het op dit moment zo goed doen. De conclusie van de schrijver is wellicht te overwegen voor een beperkt aantal zeer vermogende mensen. Voor anderen valt de conclusie van het artikel onder de noemer: gokken met je eigen huis.
  2. Mugje 23 okt 2017 om 18:06 0
    Het hele item is terug te brengen naar het principe 'beleggen met geleend geld'. Heb je al vermogen en je koopt een woning door te financieren en je eigen geld op de beurs te investeren dan zet je de turbo aan.

    Zeker in een tijd dat je de kosten van de lening kan pinnen op 2-4% (en dan daar mogelijk ook nog een fiscaal voordeel op los laten van de hypotheekrente aftrek). Aan de opbrengsten kant kan je vervolgens rekenen met een % dat momenteel fors hoger wordt ingeschat dan de 1-3% netto kostprijs van de geleende geld.

    De vorige schrijver heeft gelijk; weer hetzelfde principe als 20 jaar geleden toon allerlei financieel adviseurs die zelfde hevel toepasten. Toen werden de investeringen vaak zelfs nog op turbo's of opties toegepast. Gedurende de tijd dat dit goed ging hoorde je op allerlei feestjes en partijtjes van de 'huiseigenaren' dat ZIJ ZELF de juiste keuzes hadden gemaakt en het ei van Columbus hadden gevonden. Toen het principe mank ging was Holland in last en waren al die eiervinders er ineens van overtuigd dat ze verkeerd waren voorgelicht.

    Beleggen met geleend geld moet iedereen helemaal zelf weten, zolang je de rente kan blijven betalen en kan blijven wonen. Ook mag je niet in de problemen komen als je vermogen is verdampt. En het allerbelangrijkst, je moet er ook tegen kunnen dat je -misschien slechts tijdelijk, maar dat weet je nooit- op zwaar verlies kan komen te staan. En de gemiddelde huizen-/vermogensbezitter zal met name die laatste overweging een hele belangrijke moeten zijn.

2 Reacties Omhoog ↑

Lees ook:

Trap jij ook in deze psychologische valkuilen van beleggers?

Wie denkt dat beleggen een rationeel proces is, heeft het mis. Deze fout... Lees verder ›