IEXGeld

Dossiers

Profiel

Rente lang vastzetten? Variabel is ook een optie.

Jos Koets informeert al jarenlang IEX(Geld)-lezers over alle mogelijke zaken die spelen rond het kopen van een huis. Met name hypotheken, met alle mogelijke valkuilen die daarbij opdoemen, komen aan de orde. Ik betwijfel of er iemand in Nederland is die meer verstand heeft van dit soort zaken dan Koets.

Nu durf ik het toch aan, voor even maar, in de schoenen van Koets te staan en kom met een idee de rentelasten op je hypothecaire lening te verlagen. Dat kan met name als je de visie hebt dat op niet al te lange termijn, laten we zeggen binnen twee jaar, de (lange) rente fors gaat stijgen.

Op dit moment is de rente op hypotheekleningen zeer laag. Voor een tienjarige lening betaal je nu zo'n 1,75% per jaar aan rente. Toen ik mijn eerste huis kocht, in 1987, was ik zo blij als een kind met de rente van 7,05% voor mijn tienjarige lening. Een vijftal jaren daarvoor lag de rente namelijk nog op een dikke 13%.

Lees ook: Alle columns van Jos Koets op IEXGeld

Rente nu vastzetten?

Dat waren andere tijden. Toen de rente 13% bedroeg, dachten velen dat het tarief nog veel verder zou oplopen, onder andere door de ongecontroleerd hoge inflatie en begrotingstekorten van de overheid. Er waren weinig analisten die hadden verwacht dat de rente vijf jaar later bijna gehalveerd was.

Het laat zien dat wat nu nog onmogelijk lijkt, op korte termijn toch bewaarheid kan worden. Ik verwacht niet dat we over een aantal jaren een rente van 7% zien, laat staan 13%. Maar het zou zeker kunnen dat de hypotheekrente over een paar jaar op 4% of nog wat hoger staat.

Veel adviseurs zullen hun klanten bij een dergelijk verwacht scenario in overweging geven om nu, bij verlenging van de hypothecaire lening, de rente voor lange tijd vast te zetten. Zo wordt geprofiteerd van de (nu nog) lage rente.

Check ook: Gaat de hypotheekrente stijgen?

Toch variabel?

Toch kan het voordelig zijn om de rente niet vast te zetten en over te stappen naar een variabele rente. Als de rente in de komende jaren zou stijgen, leidt dat tot lagere rentelasten, dankzij de belastingaftrek op hypotheekrente. Hoe gaat dat in zijn werk?

Stel dat je, of je adviseur, verwacht dat de tienjarige hypotheekrente over twee jaar op 4% staat, een stijging van 2,25% ten opzichte van het huidige niveau. Je huidige rentevasteperiode op een lening van (bijvoorbeeld) 320.000 euro verloopt en je staat voor de keuze voor welke periode je gaat verlengen.

Het meest logisch lijkt nu een tienjarige vaste rente aan te gaan tegen een rente van 1,75%. Als de rente over twee jaar inderdaad op 4% staat, bespaar je acht jaar lang jaarlijks 2,25% uit.

Met een percentage van 1,75 is de jaarlijkse bruto rentelast 5.600 euro. Bij een rente van 4% zou dat bedrag zijn opgelopen tot 12.800 euro, een verschil van 7.200 euro per jaar.

Aanvullende transactie nodig

Ik ga voorlopig uit van de situatie zonder fiscale aftrek van de hypotheekrente. Mijn alternatief is te besluiten de rente niet voor een nieuwe vaste periode van tien jaar af te sluiten, maar een variabele rente te nemen.

Als de rente na twee jaar is gestegen, neem je alsnog een rentevaste periode en betaalt dan jaarlijks 4,0%. Je bent dan jaarlijks 7.200 euro meer kwijt dan bij directe afsluiting van de rente voor een tienjarige periode.

Om dat te neutraliseren is een aanvullende transactie nodig op het moment dat je de variabele rente afsluit, namelijk een shortpositie op tienjarige euro-obligaties. Een dergelijke shortpositie wordt meer waard als de rente stijgt.

Lees ook: Je beleggingshypotheek: omzetten of niet?

Bundfuture shorten

Een mogelijkheid is bijvoorbeeld* een shortpositie op de Duitse Bundfutures, waarin overheidsobligaties met een (resterende) looptijd tussen 8,5 en 10,5 jaar zijn opgenomen. Eén Bundfuturecontract heeft nominaal 100.000 euro als onderliggende waarde en noteert moment een koers van 160%.

Indien je voor twee Bundfutures short gaat, is dat precies voor 320.000 euro, de omvang van de hypothecaire lening in dit voorbeeld. Als de rente over twee jaar met 2,25% is gestegen, dan noteert volgens mijn berekening de Bundfuture een koers van circa 131%.

De waarde van het shortcontract is dan gezakt van 320.000 euro naar 262.000 euro, waardoor een winst (je bent immers short gegaan) is gerealiseerd van 58.000 euro. Over acht jaar uitgesmeerd is dat een jaarlijkse winst van 7.250 euro.

Dat is ongeveer gelijk aan het bedrag dat je extra betaalt omdat je pas na twee jaar de rente tegen de hoge 4% heeft vastgezet.

Nieuws: "Boeterentes allemaal te hoog!"

De Belastingdienst helpt

Tot nu toe ben je niets opgeschoten met deze actie. Echter, nu komt de fiscus in beeld die ervoor zorgt dat deze transactie voordelig uitpakt. Laten we veronderstellen dat de fiscale rente-aftrek gelijk is aan 40%, waarbij ik afzie van het huurwaardeforfait. Dat compliceert de berekening nodeloos.

In de eerste situatie, waarin je direct overstapt naar een 1,75% vaste rente, betaal je netto 1,05%, waardoor het belastingvoordeel 0,7% bedraagt, ofwel 2.240 euro. De netto rentelasten zijn dan 3.360 euro (= 5.600 - 2.240).

In de situatie waarin je pas na twee jaar tegen 4% vastzet, is de netto rente 2,4%, ofwel een fiscale besparing van 1,6% (5120 euro). De netto rentelasten komen dan uit op 430 euro per jaar. Dankzij de fiscus levert de actie een jaarlijkse besparing in de hypotheeklasten op van 2.930 euro op!

De risico's

Echter, er staat ook een minpunt tegenover. Over de winst van 58.000 euro op de Bundfutures ga je vermogensrendementheffing betalen. Bij een percentage van circa 1 (vanaf dit jaar geldt een nieuw stelsel) en een gemiddelde winst van 29.000 euro (je bouwt het bedrag over acht jaar af door jaarlijkse aanvulling op de hogere rentelast van 4%), is dat een extra belastinglast van 290 euro.

Check ook: Zo zit de nieuwe vermogensrendementsheffing in elkaar

Per saldo levert de gehele actie jaarlijks een voordeel van netto 2.640 euro op. Voordat je direct naar je adviseur loopt om een dergelijke constructie op te zetten, wijs ik op de volgende risico's:

  1. Voor het short gaan van Bundfutures is een margin vereist. Deze margin zal stijgen als de rente de verkeerde kant (dalen, in dit geval) op gaat.

  2. Indien de rente tegen de verwachting in over twee jaar is gedaald, zal deze actie geen winst opleveren. Het verlies is waarschijnlijk te overzien, omdat je dan mogelijk op een nog lager niveau de rente kunt vastzetten.

  3. De futures zijn op Duitse overheidsobligaties. Als de Duitse rente zich anders ontwikkelt dan de Nederlandse, kan dat leiden tot meer winst (rente in Nederland stijgt minder hard dan in Duitsland) dan wel minder winst of verlies (rente in Duitsland stijgt minder hard dan in Nederland).

  4. De berekening gaat uit van een één-op-één relatie tussen de tienjarige hypotheekrente en de tienjarige rente op overheidsobligaties. Als de rente op overheidsobligaties harder stijgt, maak je meer winst. Maar stijgt die minder hard, dan maak je minder winst of zelfs verlies.

  5. De constructie vraagt actief beheer, omdat de futurecontracten regelmatig moeten worden doorgerold tegen de vervaldatum.

  6. Het bovenstaande voorbeeld houdt geen rekening met eventuele toekomstige wijzigingen in het belastingregime ten aanzien van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

  7. Bovenstaande betreft en gestileerd voorbeeld waarin afgezien is van kosten, renteopbrengsten op de futurewinst en de waarschijnlijk lagere variabele hypothecaire rente over de eerste twee jaar.

Tot slot: let op!

Ik heb het voorbeeld gegeven om de mogelijkheden te laten zien om met beleggingsconstructie tot lagere rentelasten te kunnen komen.

*Doe een dergelijke actie alleen als je de hele transactie zeer goed begrijpt en de genoemde risico's zonder problemen wilt lopen en natuurlijk ook financieel aankunt.

Tot zover mijn idee voor het verlagen van de rentelasten op hypothecaire leningen. Vanaf nu laat ik dergelijke zaken weer geheel aan Jos over!

Meer lezen? Hier vind je alle columns van Marcel Tak op IEXGeld.

Reacties

3 Reacties Omlaag ↓

Aantal posts per pagina:  20 50 100

  1. [verwijderd] 28 mrt 2017 om 00:58 0
    Gevalletje overhedging. Wat als de rente daalt? Vestia in het klein.
  2. Stapelaar 28 mrt 2017 om 09:27 0
    Marcel, Marcel, jij kunt vast veel beter nadenken. Kijk eens naar het prijsverschil tussen de juni en de september future: dat is circa 1.50 punt. Na twee jaar heb je 7 maal door moeten rollen. Dat kost je dan 10.5*2=21.000 euro. Dit zijn geen verborgen kosten!
  3. [verwijderd] 28 mrt 2017 om 12:39 0
    En vergeet ook niet de margin calls.... (Metallgesellschaft)

3 Reacties Omhoog ↑

Lees ook:

Straks zonder vaste baan makkelijker een hypotheek

Banken gaan ook kijken naar je verwachte toekomstige salaris. Lees verder ›