Onlangs kreeg ik van een cliënt de vraag of zijn hypotheek nog wel in de juiste box zat. Vaak zit een hypotheekschuld in box 1, maar soms is het mogelijk om 'm in box 3 onder te brengen. Hoe werkt dit en wanneer is het haalbaar?
Heb je vermogen in box 3?
Eerst is het van belang om vast te stellen of je vermogen hebt in box 3. Daarna is de hoogte van de hypotheekrente van belang. Als richtlijn kun je aanhouden dat het bij een hypotheekrente van meer dan 3,25% fiscaal voordeliger is om de hypotheek gewoon in box 1 te houden.
De hoogte van je vermogen in box 3 bepaal je op de volgende manier. Je hebt vermogen in die box als je meer dan het vrijgestelde bedrag van 25.000 euro (per persoon) hebt. Het meerdere is belast.
In 2016 was dit nog tegen effectief 1,2%. Inmiddels is het uiterlijk van box 3 veranderd en wordt vermogen tegen andere tarieven belast. Het vaste forfaitaire rendement van 4% wordt vervangen door percentages in drie schrijven, met jaarlijkse veranderende rendementen. Hier en hier lees je er alles over.
Lees ook: Kritiek op de nieuwe vermogensbelasting
In de situatie dat je weinig hypotheekrente betaalt en het wellicht niet effectief tot een aftrekpost leidt, maar je wel een hoog vermogen in box 3 hebt, kan schuiven van de hypotheek naar een andere box handig zijn. Je verhuist je hypotheek naar box 3 en verlaagt daarmee het belastbare bedrag in die box, omdat de hypotheekschuld van je bezittingen wordt afgetrokken.
Hypotheek afgesloten vóór 2013
Maar niet in alle gevallen kan de hypotheek worden omgezet. Het hangt af van wanneer de schuld is aangegaan en welke regels er toen golden. Bij een schuld die al vóór 1 januari 2013 bestond en die kon worden aangemerkt als eigenwoningschuld, blijven de belastingregels van toepassing zoals die golden voor 1 januari 2013.
Er kan hierbij niet fiscaal worden verhuisd. Dat komt doordat er een duidelijk verband bestaat tussen de aanschaf van de woning en de hypotheek. Dit kan niet worden losgetrokken. Je kunt dit verband wel verbreken door een nieuwe lening aan te gaan, maar dat is vaak te veel werk en het is een kostbaar traject. In de praktijk wordt dit bijna niet gedaan.
Lees ook: Gaat de hypotheekrente stijgen?
Annuïteitenhypotheek verplaatsen
Er zijn situaties waarin een omzetting wèl eenvoudiger kan, namelijk bij nieuwe annuïteitenhypotheken. Die kunnen eenvoudig worden omgezet van een box 1-lening naar een box 3-lening, simpelweg door ervoor te zorgen dat je niet meer annuïtair aflost.
Het gevolg is dat er geen sprake meer is van een eigenwoningschuld. De schuld wordt automatisch naar box 3 verplaatst. Het voordeel van deze leningen is dat ze, als ze weer voldoen aan de eisen, (onder voorwaarden) ook weer terug kunnen verhuizen naar box 1.
De moeilijkheid zit hem bij deze leningen in de regels van de bank waarbij de lening is aangegaan. Over het algemeen gaat een bank niet akkoord met het omzetten naar een aflossingsvrije lening, want dat is wat er moet gebeuren.
Lening via familie
Het verhuizen van een hypotheek van box 1 naar box 3 is dan eigenlijk ook alleen praktisch haalbaar voor mensen die een annuïtaire lening hebben bij een andere geldverstrekker dan een bank. Je moet hierbij denken aan lening via de familie of vanuit de eigen BV.
Deze groep mensen kan de voorwaarden van de lening eenvoudig aanpassen en zo spelen met de schuld en boxen. Relatief gezien is deze groep mensen in Nederland niet zo heel groot, waardoor de commotie over het verplaatsen van de hypotheekschuld eigenlijk maar in een klein deel van de gevallen relevant en haalbaar is.
Check ook: Familiebankieren levert dubbel voordeel op