Het gaat goed met de huizenmarkt. Er worden steeds meer woningen verkocht en de huizenprijzen stijgen alweer voor een langere periode. Voor de huidige huizenbezitters die in de crisistijd hun woning hebben gekocht, is die prijsstijging natuurlijk 'een zegen van boven'.
Het aantal onderwaterhypotheken (hypotheek is hoger dan de waarde van de woning) is hierdoor flink afgenomen. Het is wachten op de definitieve cijfers, maar dit aantal was in de crisistijd volgens de kenners 1,5 miljoen!
Cruijff kwam met de uitspraak: "Ieder nadeel heeft zijn voordeel." Dit zullen we deze keer maar omdraaien. De starters die nu een huis willen kopen, zijn niet blij met wat er nu gaande is. De huizenprijzen stijgen en kopers moeten eigen middelen meenemen om een woning te kunnen kopen.
Dit is geen probleem zolang het aantal kopers minder is dan het aantal verkopers. Dit laatste is al sinds 2015 niet meer van toepassing. Ik heb het dan over de goed uitziende beschikbare woningen. Dit is natuurlijk weer afhankelijk van hoe de koper een te koop staande woning beoordeelt.
Lees ook: De woningmarkt en de politiek: regels, regels, regels
Starters zijn de Sjaak
Ik wil in deze column even naar de media kijken. Vorige maand stond er een leuk bericht in de Telegraaf. Starters zijn de Sjaak is de titel en dat zal wel aanslaan bij veel lezers. Wie dit bericht leest, zal twee uitspraken tegenkomen.
De Hypotheker verkondigt in het artikel het volgende:
Dit blijkt uit de hypotheekindex van De Hypotheker. De Hypotheekshop komt in zijn Hypotheekmonitor tot dezelfde conclusie. Stijgende huizenprijzen en de strengere wet- en regelgeving, waardoor minder kan worden geleend, maken dat het steeds lastiger wordt om een eerste woning te kunnen betalen.
Op het eerste gezicht lijkt deze uitspraak te kloppen. Er zijn strengere regels van toepassing. Maar deze regels zijn al ingegaan in 2013. De Hypotheker heeft het namelijk over de maximaal mee te financieren kosten koper.
Vanaf 2013 zijn er nieuwe hypotheekregels ingevoerd voor starters. Zij moeten om nog renteaftrek te kunnen krijgen een annuïteiten- en (of) lineaire hypotheek afsluiten voor een maximale periode van dertig jaar.
Het kabinet heeft in 2012 al besloten de kosten koper met 1% per jaar te verlagen. In 2013 kon een koper nog 5% kosten koper mee financieren en in 2016 is dit nog 2%. De opmerking uit het genoemde bericht is dus feitelijk verouderd.
Of de Hypotheker moet hier de maximale hypotheek op inkomen aankaarten. Dit is altijd een leuk onderwerp, want dit is afhankelijk van de hypotheekrente en de persoonlijke situatie. Een lagere hypotheekrente betekent tegenwoordig niet direct een hoger hypotheekbedrag.
Lees ook: Starters kunnen kiezen uit deze hypotheken
Prijsstijging is boosdoener
In het artikel is ook deskundige hoogleraar Peter Boelhouwer aan het woord:
Hoogleraar Volkshuisvesting Peter Boelhouwer (TU Delft) ziet vooral de flinke prijsstijging van de huizenprijzen als de grote boosdoener. "Vorig jaar zijn de woningen in Amsterdam gemiddeld 11% duurder geworden. Gelukkig is de rente nog laag. Gaat die weer stijgen, dan wordt een huis helemaal onbereikbaar.”
Zijn uitspraak is interessant om eens cijfermatig te bekijken. Ik ga voor het rekenvoorbeeld uit van de volgende gegevens.
- Koopprijs woning en waarde woning: 200.000 euro
- Kosten koper worden uit eigen middelen betaald
- Hypotheekrente: 2% (is langer dan tien jaar vast)
- Annuiteitenhypotheek: 200.000 euro
- Bruto per maand: 739 euro
- Netto eerste maand: 655 euro
- Inkomen alleenstaande moet 43.500 euro zijn (maximale hypotheek is dan 201.051 euro)
Om nu in 2016 een woning te kunnen kopen van 200.000 euro, is een inkomen nodig van 43.500 euro. Bij een hypotheekrente van 2% worden de bruto maandlasten 739 euro. De vraag is wat de maandlasten worden als de hypotheekrente wordt verdubbeld (wordt 4%).
Bij een annuïteitenhypotheek van 200.000 euro en een hypotheekrente van 4% is het volgende van toepassing:
- Bruto per maand: 955 euro
- Netto eerste maand: 736 euro
De bruto maandlasten zijn 216 euro per maand hoger. Als we kijken naar de netto maandlasten dan is dit verschil beduidend lager. In de eerste maand is het verschil slechts 81 euro. Er is echter meer aan de hand.
Om dezelfde woning te kunnen kopen voor 200.000 euro is het inkomen van 43.500 euro niet meer voldoende. Dit inkomen moet minimaal 48.000 euro zijn (was 43.500 euro)! Het verhaal wordt minder leuk als deze woning van 200.000 euro in een korte periode in waarde is gestegen.
Een totaal andere situatie
De heer Boelhouwer kaart Amsterdam aan met een stijging van 11%. Ik ga nog een stapje verder en neem een stijging van 15%. De waarde van deze woning is dan 230.000 euro. Bij een hypotheekrente van 4% zijn de maandlasten dan als volgt:
- Bruto per maand: 1098 euro
- Netto eerste maand: 846 euro
In bovenstaande situatie moet het inkomen minimaal 54.000 euro zijn om 230.000 euro te kunnen financieren. Bovenstaande cijfers laten zien dat de gevolgen van stijgende huizenprijzen en stijgende hypotheekrente zeker grote gevolgen kunnen hebben voor de huizenmarkt.
Maar dan: als de hypotheekrente stijgt, is de kans zeer groot dat de huizenprijzen minder snel stijgen of zelfs dalen. Het laatste rekenvoorbeeld kan er dus héél anders uitzien. Het is altijd leuk dat de media kenners aan het woord laten, maar hun uitspraken moeten we niet altijd serieus nemen. Ik ben tot op heden in mijn leven niemand tegen gekomen die in de toekomst kan kijken.
Lees ook: Online de maximale hypotheek berekenen? Uitkomst klopt niet altijd!