De aangifte inkomstenbelasting voor huiseigenaren: hier moet je op letten

Eind april moet je aangifte inkomstenbelasting over 2015 bij de Belastingdienst liggen. Ben je woningeigenaar, dan moet je met aardig wat zaken rekening houden. Hieronder lees je welke bedragen je in verschillende situaties bij je belastbare inkomen op moet tellen én van welke aftrekposten je gebruik kunt maken.

Lees ook: Gebruik deze aftrekposten bij je belastingaangifte

1. Eigenwoningforfait

Om te beginnen moet je rekening houden met het eigenwoningforfait. Dit is een regeling waarin het voordeel van een huis bezitten wordt doorberekend. Het woongenot zonder betaling van huur wordt door de overheid namelijk beschouwd als een soort inkomen in natura. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je woning; die waarde wordt ieder jaar door de gemeente vastgesteld.

Om het eigenwoningforfait voor je inkomstenbelasting vast te stellen, heb je de WOZ-waarde van de woning op 1 januari voorafgaande aan het jaar waarop je inkomstenbelasting doet nodig. Dus voor de aangifte over 2015 moet de WOZ-waarde van 1 januari 2014 worden gebruikt. Voor de aangifte over 2015 worden de volgende percentages gehanteerd: 

De percentages zijn hoger dan vorig jaar. De stijging van de percentages zorgt vooral dat je voor een duurdere woning meer eigenwoningforfait betaalt. Heb je een woning met WOZ-waarde van 200.000 euro, dan betaal je 0,75%, ofwel 1500 euro. Is je huis het dubbele waard, dan betaal je ook het dubbele. Het eigenwoningforfait geef je op in box 1.

Lees ook: Het is weer WOZ-waarde-tijd. Hier moet je op letten

2. Inkomsten uit verhuur van je woning

Misschien heb je (een deel van) je woning in 2015 verhuurd. De inkomsten hieruit moet je opgeven. Er zijn twee soorten inkomsten uit verhuur: inkomsten uit tijdelijke verhuur en inkomsten uit kamerverhuur (deel van de woning).

Tijdelijke verhuur

Stel, je verhuurt tijdelijk je woning aan iemand, dan moet je voor die periode gewoon het eigenwoningforfait aangeven. Evenals aftrekbare (hypotheek)rente en financieringskosten - waarover verderop meer.

Daarnaast moet je een aanzienlijk deel van de ontvangen huur over de verhuurperiode aangeven als inkomsten uit tijdelijke verhuur. Om precies te zijn is dat 70%.

Die ontvangen huur is de door jouzelf bepaalde huurprijs, verminderd met gemaakte kosten. Je mag een vergoeding rekenen voor kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur. Denk hierbij aan gas- en elektriciteitsverbruik door de huurder. Overigens vallen onderhoudskosten of vaste lasten hier niet onder.

Kamerverhuur

Heb je een deel van je woning voor langere tijd verhuurd, bijvoorbeeld een kamer, dan kun je in aanmerking komen voor een kamerverhuurvrijstelling. Dan geef je wel het eigenwoningforfait van de hele woning aan, evenels de rente over de eigenwoningschuld, maar de huurinkomsten hoef je niet op te geven. Waar moet je aan voldoen? 

• De huur (inclusief) die je in het afgelopen jaar hebt ontvangen mag niet hoger zijn dan 4.954 euro.
  
  
• Het gedeelte dat je verhuurde, maakte deel uit van je eigen woning en was geen zelfstandige woning.
  
  
• Zowel jijzelf als de huurder waren tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van je woning.
  
  
• De verhuur was niet van korte duur, bijvoorbeeld verhuur aan vakantiegasten. 

Voldoe je niet aan de bovenstaande voorwaarden, dan valt het verhuurde deel van je woning in box 3, dus sparen en beleggen. Je geeft dan de waarde van het gedeelte dat je verhuurde en een even groot deel van de eigenwoningschuld aan in box 3. De rente over het verhuurde deel mag je niet aftrekken.

3. Belangrijke aftrekposten

Het bezitten van een woning brengt dus fiscale kosten met zich mee. Gelukkig zijn er ook aftrekposten, waar je als huiseigenaar je belastbare inkomen mee kunt verlagen.

Hypotheekrente

Een belangrijk voorbeeld is de betaalde hypotheekrente. Let er wel op dat je niet bij alle hypotheken renteaftrek kunt krijgen. Bij hypotheken die ná 2012 zijn afgesloten is de rente alleen aftrekbaar als je binnen dertig jaar annuïtair of lineair aflost.

Eenmalig aftrekbare kosten

Ook kun je enkele eenmalige kosten aftrekken als je afgelopen jaar je woning hebt gekocht. Denk aan notariskosten, taxatiekosten of bemiddelingskosten voor het krijgen van je hypotheek of lening.

Posten die je dan weer niet kunt aftrekken zijn bijvoorbeeld de kosten van onderhoud en verbouwing. Voor een volledige lijst van de aftrekbare posten kun je op de site van de Belastingdienst terecht.

Erfpacht, opstal, beklemming

Betaal je maandelijks of jaarlijks een bedrag voor de grond waar je woning op staat? Dit bedrag (voor erfpacht, opstal of beklemming) is fiscaal aftrekbaar. Niet aftrekbaar: de premies voor een opstalverzekering, afkoopsommen voor de periodieke betalingen en premies voor een kapitaalverzekering eigen woning.

Vierde belastingschijf

Het kan zijn dat je minder aftrek hebt voor je eigen woning, wanneer een deel van je belastbaar inkomen uit werk en woning in de vierde belastingschijf valt. Dan geldt voor je aftrek kosten eigen woning een lager tarief dan het normale tarief in de vierde schijf. Naast de gewone berekening van je belasting betaal je dan een extra bedrag, dat dit lagere tarief vertegenwoordigt.  

Dat zit zo: jaarlijks wordt het tarief voor de aftrek eigen woning met 0,5 procentpunt verminderd, totdat je de rente en kosten van eigen woning nog maar tegen 38% kunt aftrekken. De volgende tabel illustreert dit.

4. Wel aftrek bij geen of kleine eigenwoningschuld

Is het bedrag dat je aan hypotheekrente kunt aftrekken lager dan het eigenwoningforfait? Dan heb je geen of een kleine eigenwoningschuld (het deel van je hypotheek waarover je rente mag aftrekken).

Grote kans dat je dan in aanmerking komt voor een extra aftrek. Deze aftrek is doorgaans gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten (zoals de rente). De Belastingdienst geeft het volgende rekenvoorbeeld:

Je eigenwoningforfait is 1.200 euro. De aftrekbare kosten zijn in totaal 1.000 euro. Per saldo is het eigenwoningforfait dan 200 euro. Je krijgt dan een aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld van 200 euro. Hier lees je er meer over.

5. Tijdelijk twee woningen: haal er je voordeel uit

Als je tijdelijk twee woningen hebt mag de hypotheekrente, eenmalige financieringskosten en de kosten voor erfpacht, opstal of beklemming misschien wel een tijdje over beide woningen worden afgetrokken. Bijvoorbeeld als je een nieuw huis hebt gekocht en het andere huis nog te koop staat. Of als je een woning hebt gekocht die nog leegstaat of nog in aanbouw is.

Je oude huis staat nog te koop

Heb je een huis gekocht en staat de oude woning nog te koop? Je mag de kosten over het oude huis nog maximaal drie jaar aftrekken, vanaf het kalenderjaar van verhuizen. Voorwaarden zijn er wel: het huis moet te koop staan, leeg staan sinds de verhuizing en het moet in de jaren ervoor het hoofdverblijf zijn geweest.

Je nieuwe huis staat leeg of is nog in aanbouw

Het kan ook zijn dat je juist nog in je oude woning woont. Het nieuwe huis staat bijvoorbeeld leeg of is nog in aanbouw. Ook dan mag je gedurende maximaal drie jaar kosten over deze woning aftrekken. Wel moet je er dan binnen drie jaar na aankoop gaan wonen.

6. Uitbetaling

Je kunt als huiseigenaar dus ook wat geld van de Belastingdienst terugkrijgen. Als dit het geval is, kun je zelf bepalen wanneer je dit uitbetaald laat krijgen. Zo kun je op één moment, meestal in de zomer, je geld terugkrijgen of maandelijks een deel. Als je voor dit laatste kiest, dan krijg je dus iedere maand een twaalfde van het totale bedrag dat je over het jaar terug krijgt. Let er wel op dat je mogelijk teveel belasting heb teruggekregen. In dat geval betaal je daar mogelijk rente over.

Lees ook: Je belastingaangifte regelen: vier tips