Naar verwachting zullen de huizenprijzen in Nederland dit jaar met een paar procent stijgen. In verschillende gemeentes worden (veel) koopwoningen boven de vraagprijs verkocht. Vooral in Amsterdam moet je er als koper snel bij zijn.
Het betekent dat vooral doorstromers een probleem kunnen hebben. Zij hebben namelijk hun eigen koopwoning nog niet verkocht, terwijl ze al wel een andere woning hebben aangeschaft. Wie een overwaarde heeft op zijn te koop staande woning, kan gebruikmaken van een overbruggingshypotheek, een tijdelijke lening die je afsluit naast je gewone hypotheek.
Van de overwaarde - die wordt bepaald door een taxateur - zal de bank een bepaald percentage nemen. Bijvoorbeeld 75%. De bank zal alleen de volledige overwaarde meenemen als de woning daadwerkelijk is verkocht. Een voorbeeld:
- Vrije verkoopwaarde woning: 220.000 euro (woning staat nog te koop)
- Lopende hypotheek: 120.000 euro
- Fictieve overwaarde: 100.000 euro
- Overwaarde voor de bank: 75.000 euro (75% van de fictieve overwaarde)
- Maximale overbruggingshypotheek: 75.000 euro
Lees ook: Stappenplan: een hypotheek afsluiten
Duidelijke voorwaarden
In dit voorbeeld kan de huizenbezitter nog zakken met de vraagprijs. De maximale overbruggingshypotheek is 75.000 euro, terwijl de fictieve overwaarde 100.000 euro is. Als er sprake is van een overbruggingshypotheek, zal de bank die 'm verstrekt op beide woningen het recht van hypotheek plaatsen. De bank kan dan bij financiële problemen beide woningen opeisen! De letterlijke tekst van de overbruggingshypotheek is heel duidelijk:
Met de overbruggingslening leent u de overwaarde van uw huidige woning. Een overbruggingslening bestaat alleen uit een lening. Aan deze lening is geen beleggersrekening, verzekering of andere rekening gekoppeld. Tijdens de looptijd van dit leningdeel betaalt u alleen rente.
De overbruggingslening heeft een beperkte looptijd. U moet uw overbruggingslening aan het einde van de looptijd of eerder zodra de verkoopopbrengst van uw oude woning is ontvangen altijd volledig terugbetalen. Voor een overbruggingslening gelden aparte rentepercentages.
De rente die u betaalt staat in deze offerte. Een overbruggingslening kunt u niet veranderen. Het is mogelijk dat uw woning met het adres ... aan het einde van de looptijd nog niet is verkocht en opgeleverd. Ook in dat geval moet u de overbruggingslening aan het einde van de looptijd (2 jaar) terugbetalen.
Een andere mogelijkheid
Uit bovenstaande tekst blijkt dat de bank na twee jaar zal aankloppen bij de huizenbezitter. De bank heeft het recht om het gehele bedrag van de overbruggingshypotheek op te eisen. Natuurlijk is twee jaar (vrij) lang.
Maar als je hier nu al slapeloze nachten van krijgt, kun je beter voor een andere oplossing kiezen. Stel: er wordt een andere woning gekocht voor 300.000 euro, dan heeft deze huizenbezitter de volgende twee mogelijkheden:
Mogelijkheid 1: met overbruggingshypotheek
- Hypotheekdeel 1: 225.000 euro
- Overbruggingshypotheek: 75.000 euro
- Inkomen moet voldoende zijn om hypotheekdeel 1 van 225.000 euro te kunnen dragen
Mogelijkheid 2: aflossingsvrije hypotheek met variabele rente
- Hypotheekdeel 1: 225.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek: 75.000 euro
- Inkomen moet voldoende zijn om de gehele hypotheek van 300.000 euro te kunnen dragen
Bij mogelijkheid 2 wordt er gekozen om geen overbruggingshypotheek te nemen. In de plaats voor de overbruggingshypotheek komt in dit geval een aflossingsvrije hypotheek met een variabele hypotheekrente. Het voordeel van een variabele rente is dat die iedere maand boetevrij kan worden afgelost.
Lees ook: Dit is de toegevoegde waarde van hypotheekadvies
Geen einddatum
De aflossing vindt plaats als de oude woning is verkocht en is gepasseerd bij de notaris. In de meeste gevallen zal de verkoopwinst van de oude woning niet precies het hypotheekbedrag zijn. Als dit hoger is, zul je het meerdere moeten aflossen op een ander hypotheekdeel.
Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek (in mijn voorbeeld) is dat hier geen maximale duur voor staat waarin moet worden afgelost. Maar er is wel een nadeel. Het inkomen moet voldoende zijn om het gehele hypotheekbedrag van de nieuwe woning te kunnen dragen. In mijn voorbeeld is dit 300.000 euro. Als er sprake is van een overbruggingshypotheek, dan is deze eis niet van toepassing en moet het inkomen voldoende zijn om de hypotheek van 225.000 euro te kunnen betalen.
Minder maandlasten
Als we kijken naar de maandlasten dan is mogelijkheid 2 onderaan de streep goedkoper. De variabele hypotheekrente is bij de meeste banken namelijk lager dan de hypotheekrente van de overbruggingshypotheek.
Wat betreft de te koop staande woning is het inkomen niet belangrijk. Veel banken hanteren namelijk de regel dat de maandlasten van de te koop staande woning voor een bepaalde duur (meestal twee jaar) betaald kunnen worden. Je moet dan voldoende eigen middelen hebben of aan kunnen tonen dat je de lasten in die periode kunt betalen.
Lees ook: Ga je een hypotheek afsluiten? Deze verzekeringen zijn verplicht.