Je hebt een leuk huis te koop zien staan en je verbaast je nogal over de verkoopprijs, die vrij laag is voor de wijk waarin het huis staat. Als je verder kijkt, valt je op dat er sprake is van een canon.
Dit is het huurbedrag dat je als toekomstig huiseigenaar moet betalen ter vergoeding van het in bruikleen hebben van de grond waarop het huis gebouwd is. Een huis met erfpacht dus. Een onaangename verrassing of is een canon zo erg nog niet?
Lees ook: Stappenplan: zo koop je een huis
Maandelijks betalen
Een huis met canon wordt doorgaans goedkoper aangeboden, omdat de grondprijs al van de huisprijs is afgetrokken. Hoeveel goedkoper dat is, is afhankelijk van heel veel factoren, maar een korting van 10% tot 20% is niet ongebruikelijk.
Dit heeft als voordeel dat je een lagere hypotheek nodig hebt, waardoor je wellicht eerder in aanmerking komt om het huis aan te schaffen.
Daartegenover staat dat je maandelijks een vergoeding moet betalen voor het gebruik van de grond, die niet van jou is. Je bouwt dus geen vermogen op over de waarde van de grond, zoals je dit wel doet over de waarde van je huis.
De kosten kunnen maandelijks flink oplopen en worden bepaald op basis van de grondwaarde en de rente die de verpachter zelf berekent.
Hoge bedragen
Hoewel je op de markt tegenwoordig vooral huizen ziet waarbij de grond in handen is van de gemeente, kan het voorkomen dat de grond in bezit is van particulieren of commerciële partijen.
Waar de gemeente nog redelijk coulant is in de grondprijzen, heeft een particulier nagenoeg vrij spel om de prijs nog een beetje op te krikken. De prijzen kunnen oplopen tot wel 380 euro per maand, al zijn de bedragen wel fiscaal aftrekbaar waardoor netto dan rond de 170 euro overblijft.
Gemeenten zijn, zoals gezegd, vaak iets coulanter in de prijzen. Sommige gemeenten, waaronder Utrecht, willen al een tijdje af van de erfpacht, mede omdat erfpacht onzekerheid zou scheppen voor de huiseigenaren. Die moesten maar afwachten hoe de grond jaarlijks zou worden getaxeerd en of ze zodoende meer moesten betalen.
Banken terughoudend
Nederlandse hypotheekverstrekkers blijken overigens totaal niet te spreken te zijn over particuliere erfpacht en weigeren soms hypotheken te verstrekken voor woningen die met particulier erfpacht zijn belast, aldus Harry van Dooren van GeldenRecht.nl.
"Het kost te veel tijd [en dus geld] om de ondoorzichtige contracten en eigendomsverhoudingen te beoordelen. Ook menen de banken dat commerciële grondeigenaren veel scherpere verhogingen van de canon afdwingen dan gemeenten, met als risico dat woningbezitters hun maandlasten niet meer kunnen opbrengen na een contractherziening."
In reactie daarop kwam de Nederlandse Vereniging van Banken met het idee om een erfpachtcontract te toetsen aan de hand van vijf criteria. Voldoet het contract aan alle punten, dan kun je (gemakkelijker) in aanmerking komen voor financiering.
Lees ook: Stappenplan: een hypotheek afsluiten
Erfpacht afkopen
Steeds vaker wordt de mogelijkheid geboden om erfpacht af te kopen. Zeker als de canon periodiek wordt aangepast aan de nieuwe grondwaarde en een nieuwe pachtrente, loont afkopen de moeite.
Soms is er contractueel afgesproken dat de canon alleen kan worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet je de erfpachtrente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpachtrente lager uit, dan is afkopen niet verstandig.
Check ook: Wonen en de fiscus: er is méér dan de renteaftrek
Een huis kopen met erfpacht kan, kortom, een uitkomst bieden, omdat de aanschafprijs een stuk lager ligt en je zodoende een lagere hypotheek nodig hebt.
Maar je moet wel goed kijken hoe het erfpachtcontract in elkaar zit. Aan wie betaal je de pacht, zijn er eventueel mogelijkheden om de grond terug te kopen en kun je te maken krijgen met toekomstige verhoging van de canon?
Wanneer je dit inzichtelijk hebt, kun je gemakkelijker bepalen of een huis met erfpacht voor jou een uitkomst biedt.
Check ook: Je eigen huis en de inkomstenbelasting: vijf aandachtspunten