De maximale hypotheek op hetzelfde inkomen wordt ieder jaar minder. Het gevolg is dat kopen op één inkomen steeds moeilijker wordt. Bij een inkomen tot 25.000 euro is een leuke woning niet te vinden. De maximale hypotheek (inkomen 25.000 euro) bij een toetsrente van 2,5% is namelijk slechts 92.000 euro.
Vooral starters hebben hier mee te maken. Wie echter direct gaat samenwonen, kan wel een leuke woning kopen. Indien twee personen ieder 25.000 euro verdienen (toetsrente 2,5%) is de maximale hypotheek 221.000 euro. De maximale hypotheek is dan 129.000 euro hoger!
Voor altijd, of niet
Het nadeel voor de jongeren is dat zij meestal nog niet hebben samengewoond. Alles is nieuw en ervaring ontbreekt. Het gevolg is dat mensen sneller uit elkaar gaan. Op basis van schattingen uit 2005 van het CBS zijn er jaarlijks ongeveer zestigduizend ongehuwde paren die uit elkaar gaan, echte cijfers zijn er niet.
Volgens deze schattingen gaat rond de 30% van de samenwonenden binnen vier jaar uit elkaar. Ik hoef u niet uit te leggen wat de gevolgen zijn als er sprake is van een koopwoning. Op het ogenblik is het aantrekkelijker een woning te kopen dan te huren. Dit heeft te maken met de lage hypotheekrente en de jaarlijkse stijgende huren. Het is dan logisch dat vooral starters een woning willen kopen.
Nu het bijna niet meer mogelijk is op één inkomen, wordt deze doelgroep als het ware gedwongen op twee inkomens te kopen. Maar onderaan de streep krijgt een groot gedeelte van deze huizenbezitters de rekening gepresenteerd.
Echt scheiden
Bij het CBS zijn wel cijfers bekend over het aantal echtscheidingen in Nederland. Het aantal in 2013 was 33.636 (in 1960 was dit nog 5.672). De gemiddelde huwelijksduur was ruim veertien jaar. Het CBS heeft doorberekend dat het totale echtscheidingspercentage in 2013 38,1% was bij een gemiddelde leeftijd van 43 jaar voor de vrouwen en 46 jaar voor de mannen. Deze cijfers zijn niet echt positief voor de huizenbezitters die een koopwoning hebben op twee inkomens.
De gevolgen van een scheiding zijn groot. Het kost heel wat tijd om de koopwoning op één naam te krijgen. Voor de scheiding aan te vragen, is het altijd verstandig om eerst met een hypotheekadviseur of de bank rond de tafel te gaan zitten. Deze kan de huidige en nieuwe situatie in kaart brengen en bekijken of het mogelijk is om woningbehoud voor één persoon te realiseren.
Om de hypotheek daadwerkelijk op één naam te krijgen moeten de volgende stukken worden overlegd bij de bank:
- Echtscheidingsstukken
- Inkomen door middel van werkgeversverklaring en salarisstrook
- Akte van verdeling
- Echtscheidingsvonnis rechtbank
- Inschrijvingsbewijs echtscheiding (bij de gemeente halen)
- Waarde woning
- Waarde verpande polissen
Nieuwe fiscaliteit
Eigenlijk wordt alles opnieuw gecontroleerd door de bank. Je kunt dit vergelijken met het kopen van een woning. Echter de nieuwe fiscaliteit komt ook om de hoek kijken. De helft van de lopende hypotheek moet namelijk worden omgezet naar een (verplichte) annuïteiten en / of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten. Hierbij is de renteaftrek weer maximaal dertig jaar.
Een voorbeeld ter verduidelijking waarbij er sprake is van huizenbezitters die voor 1 januari 2013 hebben gekocht.
- Situatie voor scheiding: Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro
- Situatie na scheiding om renteaftrek te behouden:
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro
- Annuïteiten of lineaire hypotheek 100.000 euro (nieuwe duur van 30 jaar)
WOZ-waarde of taxatierapport
Het bovenstaande lijkt zeer simpel maar de waarde van de woning kan de situatie behoorlijk beïnvloeden. Deze waarde van de woning kan op twee manieren worden aangetoond, namelijk de WOZ-waarde die jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld, of een taxatierapport.
Beide waardes kunnen behoorlijk met elkaar verschillen, waardoor voor de scheiding beide personen onderling moeten besluiten welke waarde van toepassing is.
Hierbij opgemerkt dat het ook mogelijk is om van beide waardes af te wijken. Het is verstandig de waarde van de woning vast te leggen in de echtscheidingsstukken.
Voorbeelden
Door middel van diverse rekenvoorbeelden zal ik laten zien wat de gevolgen zijn van verschillende waardes. Als voorbeeld is het onderstaande van toepassing voor de scheiding:
- Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro
- WOZ-waarde 180.000 euro
- Taxatiewaarde 220.000 euro
- Onderling afgesproken waarde 200.000 euro
- Uitwerking situatie na scheiding met WOZ-waarde
- 180.000 euro aflossingsvrije hypotheek 90.000 euro
- Annuïteiten / lineaire hypotheek 90.000 euro (nieuwe duur van 30 jaar)
- Eigen middelen 20.000 euro
In deze situatie gaan veel banken ervan uit dat de WOZ-waarde van 180.000 euro ook het nieuwe box 1 bedrag wordt. De bank zal nu eisen dat er 20.000 euro op de hypotheek wordt afgelost. In werkelijkheid (volgens de fiscus) is het nieuwe box 1 bedrag 190.000 euro. Deze bestaat namelijk uit 100.000 euro van de zittende partij en 90.000 euro van de vertrekkende partner (50% van 180.000 euro).
Uitwerking situatie na scheiding met taxatiewaarde 220.000 euro:
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro
- Annuïteiten / lineaire hypotheek 110.000 euro (nieuwe duur van 30 jaar)
Rekenhuiswerk
Als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek moet de helft van de overwaarde worden uitgekocht (50% van 20.000 euro). De huizenbezitter mag zijn hypotheekgedeelte van 100.000 euro (50% van 200.000 euro) nog aflossingsvrij behouden.
Voor het overige hypotheekbedrag plus de 50% overwaarde (totaal 110.000 euro) moet een annuïteiten / lineaire hypotheek worden afgesloten om renteaftrek te kunnen genieten.
Uitwerking situatie na scheiding met onderling afgesproken waarde 200.000 euro:
- Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro
- Annuïteiten / lineaire hypotheek 100.000 euro (nieuwe duur van 30 jaar)
Het nadeel van een onderling afgesproken bedrag is dat deze niet aantoonbaar is. Een slimme bank zal in deze situatie uitgaan van de WOZ-waarde. In dit geval zal dit dus 20.000 euro eigen middelen kunnen gaan kosten.
Wat bovenstaande drie voorbeelden in ieder geval aantonen, is dat het verstandig is om je huiswerk voor de scheiding goed te doen.