Je maximale hypotheek is afhankelijk van de hoogte van je inkomen en de hoogte van de hypotheekrente. Maar wist je dat een lening grote invloed kan hebben op je maximale hypotheek?
Zomaar even een auto kopen op afbetaling betekent een lagere hypotheek en dus ook minder keuzes in het aantal te koop staande woningen. En dat zijn er al zo weinig in veel steden.
Tegenwoordig worden steeds meer verschillende leningen geregistreerd bij het BKR (Bureau Krediet Registratie). Hypotheekadviseurs en banken houden hier rekening mee. Hieronder een korte opsomming van leningen en hoe die jouw maximale hypotheek beïnvloeden.
Doorlopend krediet
Bij een doorlopend krediet wordt 2% van het leningsbedrag meegenomen als financiële verplichting. Wat zijn de gevolgen voor de maximale hypotheek als er sprake is van een doorlopend krediet van 10.000 euro? Hieronder een rekenvoorbeeld van de maximale hypotheek met een doorlopend krediet:
- Inkomen: 35.000 euro
- Doorlopend krediet: 10.000 euro
- Toetsrente: 2,5%
- Maximale hypotheek zonder lening: 155.000 euro
- Maximale hypotheek met lening: 104.400 euro
Private lease
Bij private lease krijg je een auto in bruikleen. Je betaalt een maandelijks bedrag over een bepaalde periode. Voor de financiële verplichting wordt 65% over dit maandbedrag en periode meegenomen. Het volgende is dan van toepassing als je bij private lease 300 euro per maand betaalt over een periode van vier jaar:
- Inkomen: 35.000 euro
- Private lease 300 euro per maand voor vier jaar (totaal 14.400 euro)
- Financiële verplichting is nu 65% van 14.400 euro is 9.360 euro (dit bedrag wordt bij BKR vermeld)
- Toetsrente: 2,5%
- Maximale hypotheek zonder private lease: 155.000 euro
- Maximale hypotheek met private lease: 107.500 euro
Mobiele telefoon
Vanaf 1 mei wordt ook het abonnement op een mobiele telefoon geregistreerd bij het BKR. Het gaat dan alleen over de prijs van je mobiel. Bovendien volgt er alleen een registratie als dit hoger is dan 250 euro. Wat zijn de gevolgen als je een mobiele telefoon van 700 euro in twee jaar tijd betaalt.
- Inkomen: 35.000 euro
- Mobiele telefoon van 700 euro
- Toetsrente: 2,5%
- Maximale hypotheek zonder abonnement: 155.000 euro
- Maximale hypotheek met lening: 151.400 euro
Uit bovenstaande berekening blijkt dat een abonnement voor een mobiele telefoon niet zulke grote gevolgen heeft voor je maximale hypotheek. Maar als een familie vier abonnementen op naam heeft staan dan wordt het bedrag al veel groter.
Rood staan bij bank of creditcard
Heel veel mensen kunnen tot een bedrag van 1000 euro rood staan bij hun bank. Ook een creditcard waar rood staan tot 2500 euro normaal is, zorgt voor een lagere hypotheek. Het volgende is dan van toepassing:
- Inkomen: 35.000 euro
- Rood staan tot 1.000 euro bij een bank
- Credit card waarbij tot 2.500 euro rood kan worden gestaan
- Toetsrente: 2,5%
- Maximale hypotheek zonder rood staan: 155.000 euro
- Maximale hypotheek met rood staan tot 1000 euro: 149.900 euro
- Maximale hypotheek met rood staan tot 2500 euro: 142.300 euro
Studieschuld
Tot slot de studieschulden, iets dat normaal is voor veel studenten. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen een studieschuld van voor en van na september 2015.
De studieschuld van voor september 2015 wordt zwaarder getoetst: 0,75% van het studiebedrag. Een studieschuld van na september 2015 wordt getoetst met 0,45% van het studiebedrag. Bij een studieschuld van 20.000 euro is dan het volgende van toepassing:
- Inkomen: 35.000 euro
- Studieschuld: 20.000 euro
- Toetsrente: 2,5%
- Maximale hypotheek zonder studieschuld: 155.000 euro
- Maximale hypotheek met studieschuld voor 1 september 2015: 117.000 euro
- Maximale hypotheek met studieschuld na 1 september 2015: 132.200 euro
Let op: ook studieschulden waarbij een student nog niet begonnen is met aflossen, moeten worden meegenomen als lening. Indien een hypotheekadviseur deze studieschuld niet meeneemt dan kan hij een flinke boete krijgen van de AFM.
Het heeft dus geen nut om studieschulden te verzwijgen, want dan kan je achteraf in de problemen komen.
Toetsing beïnvloeden bij studieschuld
Aangezien er bij een studieschuld uit wordt gegaan van het oorspronkelijke bedrag is er nog wel een mogelijkheid om toetsing te beïnvloeden. Als er namelijk een extra aflossing wordt gedaan dan gaat de bank (hypotheekadviseur) uit van het bedrag na de aflossing en dus niet het oorspronkelijke bedrag.
Vooral bij studenten die al een paar jaar bezig zijn met aflossen, kan dit een redelijk bedrag in de maximale hypotheek schelen. Bovendien willen banken eventueel verder kijken dan de standaard regeltjes. Ik zal dit uitleggen door middel van een voorbeeld:
- Studieschuld: 20.000 euro
- Openstaande studieschuld voor afsluiten van hypotheek: 5000 euro
In bovenstaande situatie moet er nog maar 5000 euro worden afgelost. Banken mogen nu meer aan hypotheek verstrekken dan als er nog niets is afgelost. Hierbij zullen zij wel rekening houden hoe lang de periode nog is dat het restant is afgelost.
Nogmaals banken mogen hier aan meewerken, maar dat hoeven zij niet te doen. Het is en blijft dus een geval van bespreken.
Let op! Geld lenen kost hypotheek
Uit bovenstaande simpele rekenvoorbeelden blijkt dat leningen die op iedere hoek van de straat te krijgen zijn, soms grote gevolgen kunnen hebben voor jouw maximale hypotheek. Het is daarom verstandig om niet zomaar een lening af te sluiten.
Meer columns van Jos Koets lezen? Kijk dan eens hier.