Onnodige kosten bij oversluiten van hypotheek met NHG

De rente staat nu laag en veel mensen profiteren daarvan door hun hypotheek om te zetten naar een nieuwe hypotheek.

Wie in het verleden een hypotheek heeft afgesloten onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en nu overstapt naar een andere bank, betaalt in sommige gevallen onnodig 1% kosten voor het opnieuw verkrijgen van diezelfde hypotheekgarantie.

Voor een hypotheek van 200.000 euro kost dit de huiseigenaar 2.000 euro. Dit is onnodig, want het Waarborgfonds Eigen Woningen dat NHG uitvoert, biedt de mogelijkheid om een bestaande NHG mee te nemen naar een andere bank.

Voordelen Nationale Hypotheek Garantie

NHG is een vangnet dat voorkomt dat huiseigenaren met een restschuld blijven zitten bij gedwongen verkoop van hun woning door bijvoorbeeld scheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. De restschuld kan dan worden kwijtgescholden.

Een groot voordeel voor de huiseigenaar, maar ook voor de bank, omdat die meer zekerheid heeft dat de hypotheeklening wordt terugbetaald. Daarom is de rente voor een hypotheek met NHG al snel 0,5% lager dan voor een hypotheek onder NHG.

De kosten voor NHG bedragen 1%, maar die zijn dus snel terugverdiend. Deze kosten worden aan de bank betaald, die het vervolgens afdraagt aan het Waarborgfonds.

Onnodige kosten bij oversluiten hypotheek

Uit onderzoek van Moneywise blijkt dat bijna alle banken opnieuw 1% kosten voor NHG in rekening brengen als de hypotheek één-op-één wordt overgesloten.

In veel gevallen is dat helemaal niet nodig. Als de nieuwe hypotheek even hoog is en dezelfde looptijd heeft als de oude, kan worden volstaan met 1 euro aan kosten. De nieuwe bank neemt de bestaande garantie dan over. Zelfs een nieuwe taxatie is niet nodig, dus ook die kosten kan de huiseigenaar besparen.

Banken hebben eigen acceptatiecriteria

Blijft over: de vraag waarom banken de kosten tòch in rekening brengen. De ontvangen borgtochtprovisie dragen ze keurig af aan het Waarborgfonds, dus ze worden er zelf niet beter van.

De reden is dat banken hun eigen acceptieregels kunnen bepalen. Ze kunnen afwijken van NHG-normen en doen dat dus ook. Belangrijk hierbij is dat de garantie die het Waarborgfonds afgeeft ieder jaar daalt. En dan kan er een situatie ontstaan waarbij er mogelijk toch een restschuld en dus risico voor de bank ontstaat.

Door iedere oversluiter weer gewoon 1% kosten te laten betalen, voorkomen banken dat risico. Maar huiseigenaren die hebben afgelost of gespaard voor aflossing en van wie de woning meer waard is dan de schuld, vormen helemaal geen risico voor de bank. En moeten dus eigenlijk hun hypotheek kunnen overzetten naar een andere bank met behoud van NHG voor 1 euro aan kosten in plaats van 1%. Helaas hebben banken hun eigen spelregels bedacht.

Rondje langs de banken

Welke banken bieden de mogelijkheid om NHG over te nemen wel en welke niet? Ik heb alle banken gebeld en gevraagd welke bank een bestaande NHG overneemt als de klant de hypotheek één-op-één overzet. Hieronder in een tabel de resultaten.