De afgelopen jaren is de hypotheekrente flink gedaald. Op de site van Obvion kun je precies zien welke rentes Obvion de afgelopen jaren heeft aangeboden. Als je de hypotheekrente van nu vergelijkt met 2013, dan zie je hoe snel het is gegaan:
- De gemiddelde hypotheekrente was bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een rentevasteperiode van twintig jaar in 2013 5,5%.
- In 2016 is de hypotheekrente voor dezelfde periode 2,5%.
In drie jaar tijd is de hypotheekrente dus met minimaal 3% gedaald. Het is heel begrijpelijk dat huiseigenaren die een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een langere periode hebben vastgezet, nu willen profiteren van de lage hypotheekrente.
Check ook: Hypotheek oversluiten: lage rente, hoge kosten
Boeterente: verschillende berekeningen
Dit is mogelijk, maar een bank zal wel met een leuke boeterente komen. De boeterente wordt door iedere bank op een andere manier berekend. Het boetevrije gedeelte is meestal 10%. Er zijn ook banken die een hoger percentage hanteren (bijvoorbeeld 15% of 20%).
Hoe hoger het boetevrije percentage, hoe lager de boeterente.
De meeste banken kijken naar de rentevasteperiode die is afgesloten en de termijn die al is verlopen. Over de resterende termijn wordt dan de boeterente berekend. Ik heb aan 27 banken in Nederland de volgende drie vragen over hun boeterente gesteld:
- Hoeveel procent van de oorspronkelijke hoofdsom kan per jaar boetevrij worden afgelost?
- Wordt het boetevrij deel per leningdeel of over de gehele lening berekend?
- Wordt de berekening van de contante waarde gebaseerd op de oorspronkelijke rentevasteperiode of op het restant van de rentevasteperiode?
Alle antwoorden op deze vragen kun je hier lezen (in pdf).
Grote bedragen
Het is logisch dat als de boeterente hoog uitvalt, een huizenbezitter dat bedrag niet gaat aftikken. Dat het soms om enorme bedragen gaat, zal ik aantonen met een (extreem) rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld 1: situatie bij aankoop in 2013
- hypotheekrente: 5,5%
- twintig jaar vast (vanaf 2013)
- boeterente te berekenen (jaar 2016) na drie jaar (dus nog zeventien jaar te gaan)
- hypotheekbedrag jaar 2016 is 200.000 euro
- boetevrije percentage is 10% (boete wordt berekend over hypotheekbedrag van 180.000 euro)
- hypotheekrente is bij vijftien jaar vast 2,5% (is dus 3% lager dan huidige rente in lopende hypotheek)
- boeterente bij aflossingsvrije hypotheek 74.723 (contante waarde)
- boeterente bij annuïteitenhypotheek 65.334
- boeterente bij lineaire hypotheek 52.974
Foute berekeningen
Om duidelijk te maken wat er enorm fout gaat, ben ik uitgegaan van een lange periode waarover de boeterente is berekend. In ieder geval is duidelijk te zien dat de boeterente bij een lineaire hypotheek het laagst is.
De verplichte aflossingen van de zeventien jaar dat de rente nog vast staat, moeten namelijk in mindering worden gebracht alvorens de boeterente wordt berekend. Hetzelfde is van toepassing voor de annuïteitenhypotheek. De boeterente moet namelijk alleen over de betaalde hypotheekrente worden berekend.
ABN Amro legt zeer goed uit hoe de berekening tot stand komt. Voor zover mij bekend is dit de enige bank die de berekening goed maakt wat de annuïteiten- en lineaire hypotheek betreft.
Lees ook: Laat je niet verblinden door de lage rente
Verschillende hypotheekvormen, één berekening
Alle andere banken in Nederland berekenen de boeterente voor deze twee hypotheekvormen hetzelfde als bij de aflossingsvrije hypotheek. Dit betekent dat een huizenbezitter altijd te veel boeterente betaalt. Het zal hier zeker niet gaan om een paar foutieve berekeningen.
Bovendien hoef ik je niet uit te leggen wat de gevolgen zijn als een bank een foutieve berekening heeft gemaakt. Voor alle duidelijkheid hieronder nog een berekening, waarbij het volgende van toepassing is:
Rekenvoorbeeld 2: situatie bij aankoop in 2009
- hypotheekrente 4,8% vijftien jaar vast (jaar 2009)
- boeterente berekenen (jaar 2016) na zeven jaar (dus nog acht jaar te gaan)
- hypotheekbedrag jaar 2016 is 200.000 euro
- boetevrije percentage is 10% (boete wordt berekend over hypotheekbedrag van 180.000 euro)
- hypotheekrente is bij zeven jaar vast 2,0% (is dus 2,8% lager dan huidige rente in lopende hypotheek)
- boeterente bij aflossingsvrije hypotheek 37.231
- boeterente bij annuïteiten hypotheek 34.260
- boeterente bij lineaire hypotheek 30.996
Wat zegt de AFM?
Het verschil is nu veel minder dan in mijn eerste rekenvoorbeeld. Echter ook nu gaat nog om een paar duizend euro. Ik weet natuurlijk niet hoeveel huizenbezitters te veel hebben betaald. Dit kunnen er wel tienduizenden zijn.
Niet alleen de huizenbezitter is de dupe, maar ook de fiscus. De boeterente is namelijk eenmalig fiscaal aftrekbaar. En dan zijn we er nog niet. Bij rentemiddeling wordt ook de contante waarde berekend zoals hierboven.
Dit betekent dat ook hier foute berekeningen zijn gemaakt en dat huizenbezitters hierdoor een te hoge hypotheekrente betalen. Natuurlijk heb ik mijn bevindingen voorgelegd aan de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en gevraagd naar hun mening.
Antwoord AFM:
"Sinds 14 juli 2016 gelden nieuwe regels voor het bepalen van de vergoeding bij vervroegde aflossing. Vanaf die datum mag die vergoeding niet hoger zijn dan het geleden financieel nadeel dat de aanbieder heeft door vervroegde aflossing."
"De AFM onderzoekt momenteel in welke mate de nieuwe regelgeving wordt nageleefd. De AFM verwacht over een aantal weken over de vergoeding bij vervroegde aflossing te communiceren. In het onderzoek van de AFM is niet betrokken hoe de boeterente werd berekend voor de inwerkingtreding van de nieuwe regels.
"Oude boeteberekeningen vallen buiten de scope omdat de AFM geen bevoegdheid had."
Goed controleren
Het antwoord van de AFM is erg algemeen. Er wordt niet echt ingegaan op de materie. In ieder geval is duidelijk dat er iets moet veranderen. De boeterente bij een annuïteiten- en lineaire hypotheek wordt bij zeer veel banken verkeerd berekend. De huizenbezitter betaalt hierdoor te veel.
Het is verstandig de boeterente goed te controleren. En heb jedaadwerkelijk te veel betaald, dan is het verstandig om contact op te nemen met je bank. Een bank moet namelijk uitleggen hoe de berekening tot stand is gekomen. En vinden zij hun eigen berekening correct, dan is extra uitleg zeker op zijn plaats.
Lees ook: Tussentijds aflossen? Zo zit het nu met de boeterente.